האם הייתם הולכים לבית משפט בתביעה מולכם על מיליון ₪ בלי עורך דין מומחה?

אם התשובה היא לא, אין שום סיבה שתיגשו לבנק למשכנתאות לחתום על מיליון ₪ הלוואה בלי להתייעץ עם יועץ משכנתאות מומחה.

משכנתה היא העסקה הפיננסית הגדולה ביותר עבור מרבית משקי הבית בישראל.

בעסקה הזאת יש שני צדדים:
הצד שלוקח את המשכנתה- אנשים עסוקים, עובדים, עם משפחות, שבדרך כלל מגיעים בלי הבנה פיננסית עמוקה בכלל והבנה פיננסית בכל הנודע ללקיחת משכנתה בפרט.

הצד שנותן את המשכנתה- הבנק, גוף עסקי גדול ומשומן שמטרתו היא להרוויח כמה שיותר כסף על ידי מכירת כסף.

מהמפגש המתואר כאן, אפשר להבין שיש פערים גדולים במפגש הזה. מדובר על פערי ידע ומידע שעוזרים לבנקים לעשות את העבודה שלהם על הצד הטוב ביותר, כלומר, לקחת לנוטלי המשכנתה כמה שיותר כסף ובקלות נטולת מאמץ.

לאבד כסף, בטח שמדובר בעשרות ומאות אלפי שקלים זה לא נעים וממש חבל אבל מעבר לכך, כשלוקחים משכנתה של מאות אלפי שקלים לעשרות שנים, יש הרבה מאוד סיכונים. סיכונים של עליית ריבית בריביות משתנות, סיכונים של עליית מדד במסלולים צמודים, סיכונים של לא לעמוד בהחזר חודשי ויותר מכך, להילחץ כל חודש מחדש בגלל המשכנתה.

התפקידים שלי בתור יועץ משכנתאות הם:
לדאוג רק ללקוחות

לנצל את כל הידע והמידע שיש לי על מנת לבנות תמהיל משכנתה שמתאים ללקוח ולא לבנק

לדעת לאן להגיש את הבקשה בכל בנק

לדעת להגיע לריבית הנמוכה ביותר שניתן

לנהל למשפחה את כל הסיכונים ולוודא שהם חא נכנסים לבעיה במשך חיי המשכנתה.

ללוות אותם יד ביד במהלך, להנחות אותם, לפתור להם בעיות שצצות בדרך, לחסוך להם הרבה מאוד כסף והמון המון זמן וכאבי ראש.

במדינה מתוקנת, אנשים לא היו יכולים ללכת אל הבנק מבלי לקבל ייעוץ שמוטה לצד שלהם בעסקה עם כזאת משמעות כלכלית.

אצלנו, עד שזה יקרה, אני מקווה שהבנתם את חשיבות יועץ המשכנתאות החיצוני.

תמהיל משכנתה זאת מילה קטנה למשהו גדול מאוד.

בואו נתחיל מהתחלה, תמהיל זאת הדרך של נוטל המשכנתה לקחת את המשכנתה. כלומר, באיזה מסלולים לקחת את המשכנתה, כמה כסף לשים בכל מסלול, לאיזה תקופה לקחת כל מסלול.

כשנכנסים לבנק למשכנתאות, מקבלים תמהיל אחד בדרך כלל. התמהיל נראה ככה:

שליש במסלול פריים

שליש במסלול משתנה כל חמש שנים

שליש במסלול קבוע.

התמהיל הזה הוא תמהיל שמתאים לבנק ופחות מתאים לנוטלי המשכנתאות ואני אסביר:
בתמהיל של הבנק, מדובר על שני שליש מהמשכנתה בריביות משתנות. תחשבו, אתם לוקחים משכנתה היום עם החזר של 5,000 ₪ בכל חודש. נראה לכם שזה התשלום שלכם לכל החיים.

הזמן עובר, התנאים הכלכליים משתנים, עברו חמש שנים והריבית עלתה ב 3%. מכיוון שבזמנו, כשלקחתם את המשכנתה, היה נראה לכם הגיוני מה שהבנקאי בבנק הציע לכם את הדבר הנכון עבורכם, אתם פשוט לא מאמינים שפתאום אתם מחזירים 5,800 ₪.

לתמהיל משכנתה נכון יש כללים ברורים:

התמהיל חייב להתאים לצרכים וליכולות של מי שלוקח את המשכנתה ולא לצרכים של הבנק.

חייבים להבין לעומק את היתרונות והחסרונות של כל מסלול ולדעת איך לנצל את כל היתרונות ולברוח מכל החסרונות.

צריך לבנות תמהיל חכם שמאפר להגיע למרווח המינימאלי שיש לכל לווה.

צריך לנהל את הסיכונים הרבים כלומר, ברגע שלוקחים את המשכנתה יודעים מה יקרה אם הריבית תעלה ב 1%- 5% ומה יקרה אם המדדים יעלו מעבר לצפי.

בבניית תמהיל טוב צריך להשתמש בכל הכלים הפיננסים שיש ליועץ משכנתה מומחה וכמובן בהבנה העמוקה של לוח שפיצר שיכולה לשנות את כל התמהיל מהקצה אל הקצה ברגע שמבינים איך הלוח עובד.

מכיוון שמשכנתה היא מוצר פיננסי בשוק משתנה, חובה לעקוב אחריה ולנצל הזדמנויות בדרך. אין טעות יותר גדולה מלקחת משכנתה ולטמון את הראש בחול רק כי עשו לכם את המוות בתהליך הלקיחה שלה.

בכל יום לאחר שלקחתם את המשכנתה שווה לכם לשאול את עצמכם:

האם תנאי השוק השתפרו – כלומר, האם הריביות ירדו מאז שלקחתם את המשכנתה האישית שלכם.
האם היכולות שלכם השתנו – כלומר האם אתם יכולים להחזיר יותר כל חודש. רוב האנשים לוקחים את המשכנתה שלהם כאשר הם צעירים יחסית וכשיש ילדים קטנים במסגרות פרטיות ויקרות. במידה ויש אופציה להחזיר עוד 200 ₪ או עוד 2,000 ₪, שווה לעשות מאמץ ולשנות את התמהיל על מנת לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים.
האם הצרכים שלכם השתנו – כלומר, במידה וכשלקחתם את המשכנתה הצרכים שלכם היו להחזיר תוך חמש שנים 150,000 ₪ חזרה לתוך המשכנתה ואתם מגלים שהצרכים השתנו, זה הזמן לשנות.
שוב, במידה והתשובה היא כן לאחד מאלה ולא משנה כמה זמן עבר מאז שלקחתם את המשכנתה, שווה לשקול לבנות תמהיל חדש ולמחזר את המשכנתה. במידה והתשובה היא לא, אתם יודעים שיש לכם תמהיל טוב ואפשר להמשיך בחיים בידיעה שאתם לא תורמים לבנק כסף שיכול להישאר אצלכם.

בעיניים שלי, בתור מי שייעץ לאלפי משכנתאות, תמיד עדיף תמהיל מצוין עם ריביות פחות טובות מאשר תמהיל רע עם ריביות מצוינות.

לרוב כשאתם רואים חברים, קולגות, משפחה עם ריביות ממש טובות, התמהיל שלהם יהיה שליש, שליש, שליש וברוב המקרים כל המסלולים יהיו לאותה תקופה- תקופה ארוכה.

כמובן שבייעוץ שלנו אתם מקבלים תמהיל מצוין עם ריביות מצוינות וזה הכי שווה ?

זוג נכנס לבנק, מתיישב מול פקיד המשכנתאות.

הפקיד שואל: כמה אתם רוצים להחזיר כל חודש?

הזוג עונה ביחד: כמה שפחות.

בנקודה הזאת, פקיד המשכנתאות יודע בוודאות מוחלטת שיהיה לו מאוד קל לעשות את העבודה שלו והיא להרוויח לבנק כמה שיותר כסף מכל משכנתה שהוא נותן.

תבינו, במשכנתה יש חוק ברזל: ככל שתחזירו יותר כל חודש לבנק, ככה תחזירו הרבה פחות ריביות בסופו של דבר.

כלומר, אם אני אקח מיליון ₪ מהבנק ואחזיר כ 4,500 ₪, בסופו של דבר אני אחזיר לבנק מיליון ₪ ועוד כ 600,000 ₪ .

אם על אותם מיליון ₪ אני אחזיר 6,000 ₪ בכל חודש, בסופו של דבר אני אחזיר לבנק מיליון ₪ ועוד כ 390,000 ₪ לחודש.

כן, ממש ככה, הבדל של 210,000 ₪ בריביות שיגיעו לבנק בין מי שרוצה להחזיר כמה שפחות לבין מי שמחזיר כמה שהוא יכול במקסימום.

עכשיו, כל פעם שתעלו את ההחזר ב 150 ₪ , זה יכול להשפיע בצורה משמעותית על המשכנתה שלכם.

הבנק אמר לכם שכדאי לכם להחזיר 5,000 ₪! תשאלו מה יקרה אם תחזירו 5,150 ₪. אתם תהיו מאוד מופתעים מהחיסכון שייצבר לכם.

הנושא של החזרי משכנתה הוא אחד הנושאים הקריטים ביותר שקיימים ולצערי הרב רוב האוכלוסיה עדיין רוצים להחזיר "כמה שפחות".

אני מקווה מאוד שאתם לא תעשו את זה יותר ובמידה ואתם רוצים לעזור למשפחה ולחברים שלכם שלוקחים משכנתה, תשתפו את המאמר הקצר והחשוב הזה כמה שיותר.

במידה וכבר לקחתם משכנתה ואתם מחזירים כמה שפחות, זה לא אומר כלום. אתם יכולים בתהליך שנקרא מחזור משכנתה, לתקן את המצב ולהתחיל להחזיר כמה שאתם יכולים. מהלך כזה יצריך מעט עלויות ויחד עם זאת הוא שווה לכם עשרות ומאות אלפי שקלים.

תזכרו, ככל שתחזירו יותר בכל חודש לבנק ככה תחזירו פחות ריבית בסופו של דבר.

הדבר הזה מתאפשר מכיוון שאת המשכנתה אתם מסלקים בעזרת לוח שפיצר. בלוח שפיצר יש החזר קבועה של משכנתה לאורך חיי המשכנתה (במידה ואין הצמדות וריביות משתנות) והשאלה היא כמה מתוך כל החזר הולך לבנק כריבית וכמה יורד מההלוואה שלכם.

המטרה שלכם היא שמכל החזר חודשי, כמה שיותר כסף ירד מקרן ההלוואה שלכם וכמה שפחות כסף יגיע לבנק בתור ריבית. את זה עושים בצורה פשוטה – מעלים את ההחזר החודשי. כשאתם מעלים את ההחזר החודשי, אתם מורידים את התקופה של המשכנתה. כשאתם מורידים את התקופה של המשכנתה, מכל החזר, אתם מחזירים פחות לבנק ונוגסים מהר יותר בקרן ההלוואה.

אז בפעם הבאה כשאתם יושבים ושואלים אתכם כמה אתם רוצים להחזר בכל חודש במשכנתה שלכם, השאלה שלכם צריכה להיות מה המקסימום שהבנק ייתן לי להחזיר ולא "כמה שפחות".

ריבית במשכנתה זה בעצם השכר של הבנק תמורת ההלוואה שהוא נותן לכם.

במידה ולקחתם מיליון ₪ מהבנק ל 30 שנים בריבית של 4% אתם תשלמו לבנק ריבית של 718,695 ₪ על הזכות להשתמש במיליון השקלים שקיבלתם. זאת כמובן בנוסף למיליון השקלים שתחזירו.

כשמדברים על ריבית במשכנתה ישנם שני פרמטרים מרכזיים:
סוג הריבית
אחוז הריבית.
כשמדברים על סוג הריבית לנוטל המשכנתה יש שתי אופציות: ריבית קבועה וריבית משתנה.

ריבית קבועה היא ריבית שמתקבעת ברגע שלוקחים את המשכנתה לאורך כל חיי המשכנתה. כן, לקחתם היום מסלול בריבית קבועה ב 3% ריבית ל 30 שנים, זאת הריבית שתשלמו במשך 30 שנים. הריבית יכולה לעלות ל 8% ואתם עדיין תשלמו 3% ל 30 שנים.

שווה לקחת מסלולים בריביות קבועות כאשר הריבית במשק ממש נמוכה או כשאתם שונאי סיכון ושינויים.

ריבית משתנה, כשמה כן היא, משתנה כל זמן ידוע מראש. לדוגמה, מסלול הפריים הוא מסלול בריבית משתנה מגיוון שריבית הפריים יכולה להתשנות בכל פעם שבנק ישראל מתכנס להחלטת ריבית (נכון ל 2019, 10 פעמים בשנה). ריבית משתנה כל חמש שנים, משתנה כל חמש שנים.

שווה לקחת ריבית משתנה כאשר הריביות במשק ממש גבוהות ואז להמתין לירידה שלהם ולהפוך כמה שיותר לריבית קבועה או כשיש כסף להכניס במהלך חיי המשכנתה ורוצים להימנע מעמלות פירעון מוקדם.

כשמדברים על אחוז ריבית מדובר על המספר עצמו שמשלמים. כמה דברים מאוד חשובים על אחוזי הריבית:

בסופו של תהליך, הבנק רואה את כל המשכנתה כיחידת רווח אחת. כלומר, אם קיבלתם ריבית מצוינת בפריים, זה יבוא על חשבון הריבית במסלול הקבוע. תמיד צריך לחשוב איך הבנק חושב ורואה את הדברים בשביל להגיע למיקסום ואופטימיזציה.
במסלולים משתנים הריבית פחות רגישה לתקופה. במסלולים בריביות קבועות, ככל שלוקחים את המשכנתה לתקופה קצרה יותר, ככה הריבית יורדת.
יש שוני בריביות בין בנק לבנק והכי מפתיע בין סניפים של אותו בנק. המצב הזה קורה מכיוון שכל סניף בנק הוא מקור רווח עצמאי. במידה וסניף רוצה להיות מצטיין השנה- הוא לא ימכור כסף בזול. במידה וסניף עמד בכל היעדים שלו – הוא לא ימכור כסף בזול.
אם נדבר קצת על מאקרו כלכלה בהקשר של ריבית בנק ישראל והקשר שלה לריביות המשכנתה ניתן לראות מקרים רבים בהם ריבית בנק ישראל לא משתנה בעוד הריבית על המשכנתאות יורדת ועולה.

המצב הזה קורה מכיוון שריבית בנק ישראל היא ריבית קצרת טווח  ואילו הריבית של המשכנתה הן ארוכות טווח ולכן נסמכות על איגרות חוב.

למה דווקא האגח הממשלתי הוא המדד. כי זה מדד הייחוס. הבנקים שנותנים לנו משכנתה רואים מה האלטרנטיבה. אולי שווה להם להשקיע באגח וזהו כי הוא חסר סיכון במקום להיות פתוח מול לווים שצריכים להחזיר את הכסף בעשרות שנים.

כמובן שהבנקים צריכים להרוויח כסף ולכן הם לוקחים מרווח מהאג"ח שזה מגלם את פרמיית הסיכון שלהם.

סיבה נוספת לכך שריביות הבנק עולות ויורדות היא התחרות בין הבנקים ורגולציה.

כשיש תחרות בין הבנקים ובנק מסוים רוצה להגדיל נתח שוק, הוא יוריד ריביות ואז הבנקים האחרים יכולים או להגיב להורדה בהורדה משלהם או להפסיד לקוחות והבנקים לא אוהבים להפסיד לקוחות לבנקים אחרים.

לסיכום, ריבית המשכנתה הוא פרמטר חשוב ביותר. צריך להבין את הסוגים של הריבית ומתי לקחת כל סוג, לדעת מאיפה לקחת את הכסף, לאיזה ריביות אפשר להגיע ומה באמת גורם להן לעלות או לרדת.

באמצעות מחשבון משכנתא שלנו תוכלו להציב ערכים שונים אם זה סכום הקרן, תקופת ההלוואה וריביות שונות ולראות אין הנתונים המוצגים בפניכם משתנים ביחס לקרן המקורית של ההלוואה שאתם מתכניים לקחת.