מבוא

ריבית המשכנתא היא אחד הגורמים החשובים ביותר המשפיעים על עלות ההלוואה הכוללת. ההבדלים באחוזי הריבית יכולים להשפיע על סכום ההחזר החודשי ולעיתים לחסוך או להוסיף מאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. לכן, לפני שניגשים לקחת משכנתא, חשוב להבין כיצד נקבעת הריבית, מהם הגורמים המשפיעים עליה, ואילו מסלולי ריבית קיימים.

בכתבה זו ננתח את כל הפרמטרים החשובים הקובעים את הריבית, כולל גורמים מאקרו-כלכליים, השפעת הבנקים ושוק הנדל"ן, וכן נסקור את מסלולי הריבית המרכזיים.

גורמים המשפיעים על ריבית המשכנתא

גורמים מאקרו-כלכליים

1. מצב המשק – מצב כלכלי יציב לרוב מאפשר לבנקים להציע ריביות נמוכות יותר, בעוד שבזמנים של משבר כלכלי הריביות נוטות לעלות בגלל עלייה בסיכון האשראי.
2. ריבית בנק ישראל – ריבית הפריים, המבוססת על הריבית שקובע בנק ישראל, משפיעה ישירות על הריבית במשכנתאות. כאשר הריבית במשק עולה, גם הריבית על המשכנתאות מתייקרת.
3. מדד המחירים לצרכן – מסלולי משכנתא צמודים למדד מושפעים מהאינפלציה. כאשר המדד עולה, גם גובה ההחזר החודשי במשכנתאות צמודות עולה
4. תשואות אגרות חוב ממשלתיות – הבנקים משתמשים באגרות חוב ממשלתיות כאחד הכלים לקביעת הריבית על המשכנתאות. כאשר התשואות על האג"ח עולות, הריבית במשכנתאות עולה בהתאמה.
5. שער הדולר – משכנתאות צמודות למטבע חוץ מושפעות מהתנודות בשערי החליפין. לכן, כאשר הדולר עולה מול השקל, החזרי המשכנתא צמודי המט"ח מתייקרים

גורמים הקשורים לשוק הנדל"ן

1. היקף העסקאות בשוק הדיור – בתקופות של ביקוש גבוה לדירות, הבנקים עשויים להעלות את הריבית כדי למתן את מתן ההלוואות.
2. יציבות ענף הנדל"ן – כאשר שוק הדיור יציב, הבנקים רואים בכך סיכון נמוך יותר ומציעים ריביות נמוכות יותר. לעומת זאת, בתקופות של חוסר יציבות או חששות מירידת מחירי הדירות, הבנקים עשויים להעלות ריביות כדי לפצות על הסיכון.

גורמים פנימיים של הבנקים

1. עלות גיוס הכסף – הבנקים אינם משתמשים בכספם הפרטי כדי להעניק משכנתאות, אלא מגייסים את הכסף ממקורות שונים, כמו אג"ח ממשלתיות או פיקדונות של לקוחות. ככל שעלות גיוס הכסף עולה, כך הבנקים יגבו ריבית גבוהה יותר מהלווים.
2. מגבלות בנק ישראל – הרגולציה שמפעיל בנק ישראל על הבנקים יכולה להשפיע על רמות הריבית. למשל, אם בנק ישראל מחייב את הבנקים להגדיל את הונם העצמי כדי לאזן את תיק המשכנתאות, הבנקים עשויים להעלות את הריבית לצורך עמידה בדרישות אלו.
3. חשיפה לסיכונים – כאשר לבנקים יש חשיפה גבוהה להלוואות מסוכנות, הם מייקרים את הריביות כדי להפחית את הסיכון שלהם.
4. שיעור הקצאת ההון – לבנקים יש דרישה חוקית לשמור אחוז מסוים מהונם כנגד כל משכנתא שהם מעניקים. שינוי בדרישות אלו יכול להשפיע על גובה הריבית.

סוגי ריביות ומסלולי משכנתא

ריבית קבועה לעומת ריבית משתנה

• ריבית קבועה – נשארת זהה לכל תקופת ההלוואה ואינה מושפעת מתנודות השוק. מתאימה ללווים שמחפשים יציבות בתשלומים, אך בדרך כלל הריבית הראשונית תהיה גבוהה יותר.
• ריבית משתנה – משתנה בהתאם לשינויים בריבית במשק, לרוב אחת לכמה שנים. מסלול זה עשוי להיות משתלם בתקופות של ירידת ריבית, אך גם מסוכן במקרה של עליית ריבית.

מסלולי הצמדה

1. מסלול צמוד מדד – הקרן והריבית משתנים בהתאם למדד המחירים לצרכן. מתאים למי שחושב שהאינפלציה תישאר נמוכה.
2. מסלול שקלי לא צמוד – לא צמוד למדד המחירים לצרכן, ולכן ההחזרים החודשיים קבועים לאורך חיי ההלוואה.
3. מסלול צמוד מט"ח – הריבית והקרן מוצמדים לשער החליפין של מטבע זר כמו דולר או אירו, מה שעלול להוביל לשינויים חדים בהחזרים החודשיים.

שיקולים לפני לקיחת משכנתא

1. LTV (Loan-to-Value) – היחס בין שווי הדירה לבין גובה המשכנתא. ככל שההון העצמי נמוך יותר, הבנקים יגבו ריבית גבוהה יותר כדי לפצות על הסיכון.
2. תקופת ההלוואה – משכנתאות ארוכות טווח נוטות להיות יקרות יותר מבחינת ריבית בהשוואה למשכנתאות קצרות טווח.
3. היסטוריית אשראי – דירוג אשראי גבוה מסייע בקבלת ריביות נמוכות יותר, מאחר והוא משדר לבנקים רמת סיכון נמוכה.
4. יכולת החזר – ככל שלווה מציג הכנסות גבוהות ויציבות כלכלית, כך גדלים סיכוייו לקבל ריבית טובה יותר.

סיכום

ריבית המשכנתא היא מרכיב מרכזי בקביעת עלות ההלוואה, והיא מושפעת מגורמים רבים – החל מהמצב הכלכלי הכללי, דרך שוק הנדל"ן ועד להחלטות פנימיות של הבנקים. הבנת הגורמים הללו היא קריטית לכל מי שמעוניין לקחת משכנתא בתנאים מיטביים.

מומלץ לבצע מחקר שוק מקיף, לבדוק הצעות מכמה בנקים ולהיעזר בשירותי יועץ משכנתאות כדי לבחור את המסלול המתאים ביותר. בחירה מושכלת יכולה לחסוך סכומים משמעותיים לאורך השנים.

🔗 שטרן משכנתאות – קבלו ייעוץ מקצועי למשכנתא משתלמת
➡️ www.stmo.co.il

שאלות ותשובות

1. איך ריבית בנק ישראל משפיעה על המשכנתא שלי?

   • כאשר בנק ישראל מעלה את הריבית, הבנקים מגיבים בהתאם ומעלים את הריבית על המשכנתאות המשתנות.

2. איזה מסלול ריבית עדיף – קבועה או משתנה?

   • זה תלוי במצב השוק ובסיכון שהלווה מוכן לקחת. ריבית קבועה מעניקה יציבות, אך עשויה להיות יקרה יותר.

3. מהו מדד המחירים לצרכן וכיצד הוא משפיע על המשכנתא?

   • זהו מדד שמודד את השינויים במחירים במשק. אם המשכנתא צמודה למדד, ההחזרים יגדלו כאשר האינפלציה עולה.

4. איך אפשר לשפר את תנאי הריבית שלי?

   • שיפור דירוג האשראי, הגדלת ההון העצמי והשוואת הצעות מכמה בנקים יכולים להוזיל את הריבית.

5. האם כדאי לקחת משכנתא צמודה למט"ח?

   • זה מסוכן, מאחר ותנודות שערי המטבע עלולות להגדיל משמעותית את ההחזרים החודשיים.