מדריך מקיף: שלושת השינויים הגדולים של בנק ישראל במשכנתאות שישפיעו על הכיס שלכם

מבוא: משחק האיזונים של בנק ישראל בשוק המשכנתאות

עולם המשכנתאות יכול להיות מבלבל ומלא בפרטים קטנים שעלולים לעלות לכם ביוקר. כדי שלא תעשו טעויות, עדי שטרן משטרן משכנתאות עושה לכם סדר בהוראות החדשות של בנק ישראל והשפעתן על הכיס שלכם.

ביום ה-16 בדצמבר 2025, פרסם הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל טיוטת הוראה לעדכון שורה של תקנות בשוק האשראי לדיור, מהלך שעורר עניין רב בקרב לווים, יועצי משכנתאות וכלל הפעילים בשוק הנדל"ן. ההודעה הרשמית של בנק ישראל מדגישה כי המהלכים נועדו לתת מענה לצרכי האשראי של משקי הבית, תוך שמירה על יכולת החזר יציבה וניהול סיכונים במערכת הבנקאית.

במבט ראשון, נראה כי בנק ישראל מנסה "לרקוד על שתי חתונות". מחד, הוא מכיר בלחצים הכלכליים המופעלים על הציבור – סביבת ריבית גבוהה, יוקר מחיה גובר ואי-ודאות כלכלית – ומבקש להקל על משקי הבית באמצעות הנגשת אשראי זול וגמיש יותר. מאידך, הוא חושש מהשלכות של מינוף יתר, מצב שבו משקי בית לוקחים על עצמם חובות שהם עלולים להתקשות להחזיר בעתיד, מה שעלול לסכן לא רק את הלווים עצמם אלא את יציבות המערכת הפיננסית כולה.

"בנק ישראל עוקב מקרוב ובאופן תדיר אחר התפתחויות בשוק הדיור ונוקט במכלול צעדים במטרה לתת מענה לצורכי האשראי של משקי הבית, תוך שמירה על יכולת החזר יציבה וניהול סיכונים זהיר."
- הודעת בנק ישראל, 16 בדצמבר 2025

הקונפליקט הזה – בין הרצון לסייע לבין החובה לשמור על יציבות – הוא לב ליבה של הרגולציה הפיננסית המודרנית. הצעדים החדשים הם ביטוי מובהק לניסיון למצוא את שביל הזהב. במאמר זה נצלול לעומקם של שלושת השינויים המרכזיים, ננתח כל אחד מהם באמצעות דוגמאות פשוטות וברורות, ונבין את השפעתם המעשית על הכיס של כל מי שיש לו, או מתכנן לקחת, משכנתא בישראל. נכנה אותם לצורך הדיון: "הגזר" – הקלה משמעותית, "המקל" – החמרה מפקחת, ו"ההטבה הממוקדת" – סיוע לקבוצה ספציפית.

ניתוח לעומק: שלושת התיקונים החדשים של בנק ישראל

1. הגזר: הלוואה לכל מטרה עד 70% מימון – ההקלה הזמנית הופכת לקבועה

השינוי הראשון והמדובר ביותר הוא הפיכתה של הוראת שעה, שנועדה לסייע למשקי בית בתקופות משבר, להוראה קבועה. מדובר בצעד המרחיב באופן משמעותי את גמישות המימון עבור בעלי נכסים.

מהות השינוי

כדי להבין את גודל השינוי, יש להכיר את המצב שקדם לו. עד כה, הכלל הבסיסי, כפי שנקבע בהוראות ניהול בנקאי תקין, הגביל את האפשרות לקחת "הלוואה לכל מטרה" בשעבוד נכס קיים לתקרה של 50% משווי הנכס (Loan-to-Value, LTV). כלומר, סך כל החובות המובטחים בנכס (כולל המשכנתא המקורית) לא יכול היה לעלות על מחצית משוויו.

במהלך משברים כלכליים, כמו מגפת הקורונה ומלחמת "חרבות ברזל", הבין בנק ישראל כי משקי בית רבים נזקקים לנזילות מיידית. כמענה לכך, הוא פרסם הוראת שעה זמנית שהעלתה את תקרת המימון ל-70% משווי הנכס. הוראה זו נועדה לאפשר לציבור גישה לאשראי זול יחסית, המבוסס על בטוחה חזקה (הדירה), במקום שיפנו להלוואות צרכניות יקרות.

כעת, בנק ישראל החליט לקבע את ההקלה הזו. עם זאת, נוספה מגבלה חשובה: הסכום הנוסף שניתן לקחת מעבר לתקרת ה-50% המקורית, לא יעלה על 200,000 ש"ח. המשמעות היא שההטבה רלוונטית בעיקר לדירות בשווי נמוך עד בינוני, ומונעת מינוף מוגזם בנכסים יקרים.

ההשפעה על הלווים (היתרונות)

הפיכת ההוראה לקבועה פותחת בפני בעלי נכסים מספר אפשרויות פיננסיות משמעותיות:

• גישה לאשראי זול יותר: היתרון המרכזי הוא עלות הכסף. הלוואה המגובה בנכס נדל"ן נחשבת לבטוחה מאוד עבור הבנק. כתוצאה מכך, הריבית עליה נמוכה משמעותית מריביות על הלוואות צרכניות ללא בטוחה (כמו הלוואות מחברות כרטיסי אשראי או הלוואות מהעו"ש), שלעיתים קרובות נושאות ריבית דו-ספרתית. לפי אבי יוסופוב, סגן יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, הריבית בהלוואות לכל מטרה יכולה להיות כמחצית מהריבית על הלוואה בנקאית רגילה.
• איחוד הלוואות יקרות: משקי בית רבים מתמודדים עם מספר הלוואות יקרות במקביל (מינוס בבנק, הלוואה לרכב, חוב בכרטיס אשראי). המהלך מאפשר להם "לאחד" את כל החובות הללו להלוואה אחת, המובטחת בנכס, עם ריבית נמוכה יותר ופריסה לתקופה ארוכה יותר. פעולה זו יכולה להקטין באופן דרמטי את ההחזר החודשי הכולל ולשפר את תזרים המזומנים של המשפחה.
• מימון מטרות שונות: הכסף מההלוואה יכול לשמש למגוון רחב של מטרות, כגון שיפוץ הבית, סיוע לילדים ברכישת דירה, מימון לימודים אקדמיים, או כל צורך אחר, וכל זאת בתנאים עדיפים על פני חלופות אחרות בשוק.

ההשפעה של הוראת השעה הזמנית כבר הורגשה בשוק. נתונים מראים זינוק משמעותי בהיקף ההלוואות לכל מטרה לאחר שההקלה נכנסה לתוקף בסוף 2023. בעוד שבדצמבר 2023 נלקחו הלוואות כאלה בהיקף של 488 מיליון ש"ח, בינואר 2024 הסכום קפץ ל-570 מיליון ש"ח, ובמרץ 2024 הגיע לשיא של 731 מיליון ש"ח – עלייה של כ-50% תוך שלושה חודשים. הפיכת ההוראה לקבועה צפויה לשמר מגמה זו, במיוחד בסביבת הריבית הנוכחית.

דוגמה מספרית להמחשה

כדי להמחיש את השינוי, ניקח לדוגמה משפחה שבבעלותה דירה בשווי 2 מיליון ש"ח, ועליה רובצת משכנתא קיימת בסך 900,000 ש"ח.

• לפי הכלל הישן (תקרת 50%):
  • סך האשראי המקסימלי המובטח בנכס: 2,000,000 ש"ח * 50% = 1,000,000 ש"ח.
  • מאחר שכבר קיימת משכנתא של 900,000 ש"ח, המשפחה יכלה לקחת הלוואה נוספת לכל מטרה בסך 100,000 ש"ח בלבד (1,000,000 פחות 900,000).
• לפי הכלל החדש (70% עם מגבלת 200 אלף ש"ח):
  • המשפחה יכולה לחרוג מרף ה-50% ולקבל תוספת של עד 200,000 ש"ח.
  • לכן, בנוסף ל-100,000 ש"ח שהיו זמינים להם עד תקרת ה-50%, הם יכולים לקחת עוד 200,000 ש"ח.
  • סך ההלוואה החדשה שהמשפחה יכולה לקחת הוא 300,000 ש"ח.
  • החוב הכולל על הנכס יעמוד על 1,200,000 ש"ח (900,000 + 300,000), שהם 60% משווי הנכס – עדיין נמוך מתקרת ה-70% המותרת.

דוגמה זו ממחישה כיצד המהלך משלש את סכום האשראי הזמין למשפחה, ומעניק לה גמישות פיננסית משמעותית.

2. המקל: החמרה בחישוב יכולת ההחזר (PTI)

לצד "הגזר" המפתה, בנק ישראל מציב "מקל" רגולטורי חשוב, שנועד לרסן את הסיכונים הנלווים להגדלת האשראי. מדובר בהבהרה קריטית לאופן שבו הבנקים נדרשים לחשב את יכולת ההחזר של הלווים.

מהות השינוי

יחס ההחזר מההכנסה (Payment-to-Income, PTI) הוא אחד המדדים המרכזיים שבנקים בוחנים לפני אישור הלוואה. הוא מודד איזה אחוז מההכנסה החודשית של משק הבית מופנה לתשלומי הלוואות. ככלל, בנק ישראל מגביל יחס זה, וברוב המקרים הוא אינו יכול לעלות על 50% מההכנסה.

עד כה, התקיימה "פרצה" או עמימות באופן החישוב. כפי שדווח ב"כלכליסט", במקרים רבים, כאשר לווה עם משכנתא קיימת ביקש הלוואה נוספת, הבנק בחן את יכולת ההחזר של ההלוואה *החדשה* בלבד, אל מול "ההכנסה הפנויה" שנותרה ללווה *לאחר* תשלום המשכנתא הקיימת. גישה זו יצרה תמונה חלקית ומטעה של רמת המינוף האמיתית של הלווה.

ההוראה החדשה של בנק ישראל סוגרת את הפרצה הזו באופן חד-משמעי. ההבהרה הרגולטורית קובעת כי בעת בקשה להלוואה נוספת המובטחת באותו נכס, הבנק **מחויב** לבחון את יחס ההחזר על בסיס **סך כל ההחזרים החודשיים** (המשכנתא הקיימת + ההלוואה החדשה המבוקשת) אל מול **סך ההכנסה החודשית** של משק הבית.

"צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד."
- נימוקי בנק ישראל, כפי שצוטטו בביזפורטל

ההשפעה על הלווים (ההגבלה)

השינוי הזה מהווה רסן משמעותי וצפוי להשפיע על לווים רבים, במיוחד אלה הממונפים בכבדות:

• סינון קפדני יותר: משקי בית שההחזר החודשי על המשכנתא הקיימת שלהם כבר מהווה נתח נכבד מהכנסתם (למשל, 30%-40%), יתקשו מאוד לקבל אישור להלוואות נוספות. גם אם על הנייר נותרה להם הכנסה פנויה, החישוב המאוחד עלול להביא אותם לחרוג מתקרת ה-PTI המותרת.
• מניעת "חנק"; פיננסי: בטווח הארוך, המהלך מגן על הלווים מעצמם. הוא מונע מהם להיכנס למצב של "חנק" פיננסי, שבו חלק גדול מדי מהכנסתם מופנה לחובות, מה שמותיר אותם פגיעים מאוד לכל שינוי בלתי צפוי – עליית ריבית, פיטורין, או הוצאה גדולה ובלתי מתוכננת.
• הגברת היציבות המערכתית: עבור הבנקים, ההוראה מחזקת את ניהול הסיכונים. נתונים מצביעים על כך ששיעור הפיגורים בהלוואות לכל מטרה כפול מזה שבמשכנתאות רגילות (1.2% לעומת 0.6%). החמרת בדיקת יכולת ההחזר נועדה לצמצם סיכון זה ולשמור על יציבות תיק האשראי של הבנקים.

דוגמה מספרית להמחשה

נמחיש את ההבדל בחישוב באמצעות הדוגמה הבאה: משק בית עם הכנסה חודשית נטו של 20,000 ש"ח, המשלם החזר חודשי של 8,000 ש"ח על משכנתא קיימת. המשפחה מבקשת כעת הלוואה נוספת לכל מטרה, שההחזר החודשי עליה הוא 3,000 ש"ח.

• לפי החישוב הישן (החלקי והמקל):
  • הכנסה פנויה לאחר תשלום המשכנתא: 20,000 ש"ח - 8,000 ש"ח = 12,000 ש"ח.
  • הבנק בוחן את ההחזר החדש (3,000 ש"ח) ביחס להכנסה הפנויה (12,000 ש"ח).
  • יחס ההחזר הנבחן: 3,000 / 12,000 = 25%.
  • תוצאה: היחס נמוך משמעותית מהתקרה, וההלוואה הייתה ככל הנראה **מאושרת**.
• לפי החישוב החדש (הכולל והמחמיר):
  • סך ההחזרים החודשיים הכולל: 8,000 ש"ח (משכנתא) + 3,000 ש"ח (הלוואה חדשה) = 11,000 ש"ח.
  • הבנק בוחן את סך ההחזרים (11,000 ש"ח) ביחס לסך ההכנסה (20,000 ש"ח).
  • יחס ההחזר הכולל (PTI): 11,000 / 20,000 = 55%.
  • תוצאה: היחס חורג מהתקרה המותרת (לרוב 50%). הבקשה להלוואה **תידחה**.

הדוגמה מראה בבירור כיצד אותה משפחה, עם אותם נתונים, הייתה מקבלת תשובה שונה לחלוטין לפני ואחרי השינוי. זהו "המקל" של בנק ישראל בפעולה, שנועד להבטיח שהקלות המימון יינתנו רק למי שיכול לעמוד בהן באופן אחראי.

3. ההטבה לזכאים: עדכון תקרת השווי בדירות "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה"

השינוי השלישי הוא מהלך ממוקד, שנועד לסייע לקבוצה ספציפית באוכלוסייה – זוכי תוכניות הדיור הממשלתיות, כמו "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה".

מהות השינוי

אחת ההטבות המשמעותיות ביותר בתוכניות אלה היא האופן שבו מחושבת המשכנתא. בעוד שברכישת דירה בשוק החופשי, שיעור המימון (LTV) המקסימלי (לרוב 75% לדירה ראשונה) מחושב ממחיר הרכישה, בתוכניות הממשלתיות קיימת הטבה ייחודית. הבנקים רשאים לחשב את ה-75% משווי השוק של הדירה, כפי שנקבע על ידי שמאי, ולא ממחיר הרכישה המוזל בפועל. מכיוון ששווי השוק גבוה במאות אלפי שקלים ממחיר הרכישה, הטבה זו מאפשרת לזכאים לקחת משכנתא גדולה יותר ולהידרש להון עצמי נמוך משמעותית.

אולם, הטבה זו הייתה מוגבלת. עד כה, ניתן היה ליישם אותה רק על דירות ששווי השוק שלהן, לפי הערכת השמאי, לא עלה על 1.8 מיליון ש"ח. מגבלה זו הותירה בחוץ זכאים רבים שרכשו דירות באזורי ביקוש, שם שווי השוק חצה את הרף.

ההוראה החדשה של בנק ישראל, כפי שפורסמה בחוזר הרשמי, מעדכנת את התקרה הזו בהתאם לעליית מדד המחירים לצרכן. תקרת שווי הנכס לצורך חישוב ההטבה **עולה מ-1.8 מיליון ש"ח ל-2.1 מיליון ש"ח**.

ההשפעה על הלווים (הזכאים)

זהו שינוי בעל השפעה דרמטית עבור זכאי התוכניות הממשלתיות:

• הקטנה דרסטית של ההון העצמי הנדרש: יותר זוגות צעירים ומשפחות שזכו בדירות באזורים שבהם מחירי הדיור עלו (למשל, מרכז הארץ), יוכלו כעת ליהנות מההטבה. המשמעות היא צורך בהון עצמי נמוך במאות אלפי שקלים, מה שהופך את רכישת הדירה לאפשרית עבור רבים שקודם לכן התקשו לגייס את הסכום הנדרש.
• שימור האטרקטיביות של התוכניות הממשלתיות: ללא עדכון התקרה, עליית מחירי הדיור הייתה שוחקת את האפקטיביות של ההטבה והופכת אותה ללא רלוונטית באזורים רבים. העדכון מתאים את הרגולציה למציאות הכלכלית בשטח ושומר על כוחן של התוכניות לסייע לזכאים.

דוגמה מספרית להמחשה

נבחן זוג שזכה בדירה במסגרת "מחיר מטרה" ורכש אותה במחיר של 1.6 מיליון ש"ח. שמאי מטעם הבנק העריך את שווי השוק של הדירה ב-2 מיליון ש"ח.

• לפי המגבלה הישנה (תקרת 1.8 מיליון ש"ח):
  • שווי השוק של הדירה (2 מיליון ש"ח) חורג מהתקרה הישנה (1.8 מיליון ש"ח).
  • לכן, ההטבה מבוטלת. המשכנתא מחושבת כ-75% ממחיר הרכישה בלבד.
  • סכום המשכנתא המקסימלי: 1,600,000 ש"ח * 75% = 1,200,000 ש"ח.
  • הון עצמי נדרש: 1,600,000 - 1,200,000 = 400,000 ש"ח.
• לפי המגבלה החדשה (תקרת 2.1 מיליון ש"ח):
  • שווי השוק של הדירה (2 מיליון ש"ח) נמוך מהתקרה החדשה (2.1 מיליון ש"ח).
  • לכן, ההטבה חלה. המשכנתא מחושבת כ-75% משווי השוק.
  • סכום המשכנתא המקסימלי: 2,000,000 ש"ח * 75% = 1,500,000 ש"ח.
  • הון עצמי נדרש: 1,600,000 - 1,500,000 = 100,000 ש"ח בלבד. (בכפוף לדרישת הון עצמי מינימלי של 100 אלף ש"ח בכל מקרה).

ההבדל מדהים: בזכות עדכון התקרה, ההון העצמי שהזוג נדרש להביא מהבית ירד מ-400,000 ש"ח ל-100,000 ש"ח בלבד. זהו שינוי שיכול להוות את ההבדל בין היכולת לרכוש דירה לבין ויתור על החלום.

סיכום והשלכות: איך הצעדים החדשים יעצבו את שוק המשכנתאות?

שלושת התיקונים הרגולטוריים של בנק ישראל מהווים מהלך מורכב ומחושב, המשקף את האתגרים הכפולים של הכלכלה הישראלית כיום. זהו ניסיון מובהק, כפי שצוין, "לרקוד על שתי חתונות": מצד אחד, להעניק חמצן פיננסי למשקי בית המתמודדים עם ריבית גבוהה ויוקר מחיה, ומצד שני, להציב תמרורי אזהרה ברורים מפני נטילת חובות מוגזמת שעלולה להוביל למשבר.

סינתזה של המהלך הכולל

המסר לצרכן הישראלי ברור: בנק ישראל מאפשר יותר גמישות, אך דורש יותר אחריות. "הגזר" של הפיכת ההקלה בהלוואות לכל מטרה לקבועה הוא כלי רב עוצמה לאיחוד הלוואות ולהשגת נזילות בתנאים נוחים. אולם, "המקל" של החמרת בדיקת ה-PTI מבטיח שהכלי הזה יינתן רק למי שיכולת ההחזר שלו איתנה ומבוססת. במקביל, "ההטבה הממוקדת" לזכאי הדיור הציבורי מכירה בצורך הספציפי של אוכלוסייה זו ומסירה חסם משמעותי בדרך לדירה.

מבט לעתיד ותגובות השוק

התגובות הראשוניות למהלך היו מעורבות, אך ברובן חיוביות. התאחדות יועצי המשכנתאות בירכה על קיבוע ההקלה, וציינה כי "אשראי ארוך טווח, בריבית נמוכה ובבטוחה חזקה הוא כלי חשוב ליציבות משקי הבית והמערכת הפיננסית כולה". מנגד, נשמעו גם קולות המזהירים מפני תדלוק נוסף של שוק הנדל"ן ועלייה במינוף. עו"ד תומר רבינוביץ' מארגון "דף חדש" הזהיר כי "בשנתיים האחרונות חל זינוק בשיעור המשכנתאות בסיכון גבוה... עם ישראל ממשכן את עצמו למוות".

בטווח הקצר והבינוני, ניתן להעריך כי הצעדים יתרמו להמשך הפעילות בשוק ההלוואות לכל מטרה, ויסייעו לזכאי "מחיר למשתכן" לממש את זכייתם. ההחמרה בבדיקת ה-PTI, שתיכנס לתוקף בהדרגה ולא באופן רטרואקטיבי, צפויה לרסן את התיאבון לסיכון של לווים הנמצאים על הקצה, ובכך לתרום ליציבות ארוכת הטווח של השוק.