מדריך מקיף לעמלות פירעון מוקדם (קנסות יציאה) במשכנתאות

 

עמלת פירעון מוקדם (המכונה גם "קנס יציאה" או "עמלת היוון") היא תשלום שהבנקים וגופים פיננסיים רשאים לגבות מלווים המבקשים לפרוע את המשכנתה שלהם – במלואה או בחלקה – לפני מועד הסיום המקורי שנקבע בחוזה ההלוואה.

הסיבה העיקרית לגביית עמלה זו היא פיצוי עבור אובדן הרווח הצפוי לבנק, בעקבות החזר מוקדם של ההלוואה.

 

במהלך חיי המשכנתה, ייתכן שתקבלו סכום כסף חד-פעמי (למשל: שחרור תוכנית חיסכון, ירושה, בונוס וכו') ותשקלו להשתמש בו כדי להחזיר חלק או את כל המשכנתה. לפני שמקבלים החלטה, חשוב להבין היטב את סוגי העמלות ואת הדרכים להפחית או להימנע מהן.

ובדיוק בשביל זה כתבתי לכם את המדריך הכי מפורט שיש.

מוכנים להפחית את העמלות והקנסות?

קדימה…

 

מהי עמלת פירעון מוקדם ומתי גובים אותה?

פקודת הבנקאות (1941), בסעיף 13, קובעת כי מי שלקח הלוואה לדיור (משכנתה) רשאי לפרוע אותה, באופן מלא או חלקי, לפני המועד שנקבע בחוזה – והבנק לא יכול לסרב לכך. עם זאת, כדי שהבנק לא יפסיד את הרווחים העתידיים (הריבית) שנצברו בחישוב המקורי, נקבע בצו הבנקאות (2002) מנגנון של עמלות פירעון מוקדם (הנקראות לעיתים "קנסות יציאה").

 

במילים אחרות: הבנק מחויב לאפשר סילוק מוקדם, אבל יכול לגבות עמלות בהתאם לסוג ההלוואה כדי לפצות על ההפסד הכלכלי האפשרי.

 

תנאי סף לפירעון מוקדם חלקי

ניתן לבצע סילוק חלקי (החזר רק של חלק מיתרת ההלוואה) כאשר סכום הפירעון לא קטן מ-10% מיתרת המשכנתה

 

דוגמה:

יתרת הלוואה: 400,000 ₪.

10% מהיתרה: 40,000 ₪.

 

במקרה שיש לכם שתי הלוואות נפרדות בתוך המשכנתה (שני מסלולים שונים), עליכם לפרוע בכל מסלול את המינימום הרלוונטי לו.

 

סוגי עמלות הפירעון המוקדם

לפי צו הבנקאות (2002), קיימים חמישה סוגי עמלות פירעון מוקדם אפשריות. בפועל, לא תמיד כל העמלות יחולו. הסכום הסופי תלוי במסלול המשכנתה ובמועד ביצוע הפירעון.

 

1. 1. עמלה תפעולית (דמי טיפול)

מה זה? עמלה חד-פעמית שנועדה לכסות את עלויות הטיפול והחישוב שהבנק מבצע עבור סילוק ההלוואה.

כמה זה עולה? העמלה לא תעלה על 60 ₪ (סכום המתעדכן מעת לעת). ברוב הבנקים כיום היא עומדת על 60 ₪ בדיוק.

נקודה חשובה: הבנק רשאי לגבות עמלה תפעולית פעם אחת בגין בקשת פירעון מסוימת, גם אם המשכנתה מורכבת ממספר מסלולים.

2. 2. עמלת אי-הודעה מוקדמת

מה זה? בנק יכול לגבות 0.1% מהסכום הנפרע אם לא ניתנה לבנק הודעה מוקדמת בכתב לפחות 10 ימים לפני מועד הפירעון (ולא יותר מ-45 ימים לפני).

כמה זה עולה? 0.1% מהסכום שאתם מחזירים. לדוגמה, אם אתם מחזירים 700,000 ₪ בבת אחת – העמלה עשויה להגיע ל-700 ₪.

פטורים מעמלה זו:

אם הלווה לוקח מהבנק הלוואה חדשה (לדיור או לכל מטרה אחרת) כדי לסלק את ההלוואה הקיימת (נקרא "מיחזור פנימי").

אם הלווה נפטר.

אם ניתנה הודעה מוקדמת בכתב 10–45 יום לפני הפירעון (והפירעון בוצע בפועל).

אם ניתנה הודעה מוקדמת אך לא בוצע פירעון בסופו של דבר – הפטור לא יחול שוב לתקופה של 6 חודשים.

טיפ: לעיתים הפרשי הריבית ל-10 ימים עשויים להיות גבוהים יותר מ-0.1% מהסכום הנפרע, ולכן כדאי לבדוק אם בכלל משתלם "להמתין" 10 ימים כדי לחסוך את עמלת אי-ההודעה, או אולי פשוט לסלק מיידית ולשלם את העמלה הקטנה.

 

3. 3. עמלת הפרשי ריבית / היוון / הפסד כלכלי (קנס משכנתה)

מה זה? העמלה המשמעותית ביותר (לעיתים עשרות אלפי שקלים ואף יותר), והסיבה שחלק מהלווים נרתעים מפירעון מוקדם.

למה הבנק גובה אותה? כדי לפצות את עצמו על ההפרש בריבית: אם לקחתם הלוואה בריבית גבוהה יחסית לשוק הנוכחי, הבנק מפסיד הכנסה עתידית כשהוא מקבל מכם את הכסף עכשיו, ובמקומו יכול להלוות ללקוח חדש רק בריבית נמוכה יותר.

איך מחשבים אותה? באופן עקרוני, בודקים את הפרש הריביות (הריבית שלכם לעומת הריבית הממוצעת בשוק, או הריבית שהייתה במועד העמדת ההלוואה – לפי הנמוך), ומכפילים בהיקף יתרת התשלומים העתידיים שנותרו. מחשבים זאת לפי נוסחת היוון מפורטת בצו הבנקאות.

כיוון אחד: אם הריבית בשוק עלתה מעל הריבית שאתם משלמים, אין עמלת היוון – כי אין הפסד לבנק.

הנחות על העמלה: לפי הוותק שלכם במשכנתה (10%–40% הנחה), כפי שמפורט בהמשך.

במידה ואתם רוצים לבדוק בעצמכם מה הריביות הממוצעות פשוט תעשו את זה:

תכתבו בגוגל – הריביות הממוצעות על המשכנתאות ותיכנסו לאתר של בנק ישראל

לאחר מכן תגללו למטה ותגיעו לכאן

תלחצו על האקסל ותקבלו את הקובץ המלא והמעודכן על פיו בודקים לכם את הקנסות והעמלות:

4. עמלת מדד ממוצע

מה זה? עמלה הנגבית במסלולים צמודי מדד, כאשר הפירעון מתבצע בין 1 ל-15 בחודש. היא מפצה את הבנק על "חצי חודש" מדד שהבנק מפסיד.

איך מחשבים? לוקחים את השינוי במדד ב-12 החודשים האחרונים, מחשבים ממוצע, ומחלקים ב-2. את התוצאה כופלים בסכום הנפרע.

מתי לא משלמים אותה? אם הפירעון מתבצע בין ה-16 לסוף החודש, לא נגבית עמלת מדד ממוצע (כי עד ה-15 בחודש הבנק מעדכן את ההלוואה לפי המדד בפועל).

תכנון מושכל: כדאי להחליט אם לפרוע לפני ה-15 או אחרי, לפי התחזית האישית שלכם לשינויי מדד (ולזכור שתוך כדי ההמתנה יכולות להשתנות גם הריביות הממוצעות במשק).

 

5. עמלת הפרשי שער

למי זה רלוונטי? רק בהלוואות הצמודות למטבע חוץ (דולר, אירו וכו').

איך מחשבים? לפי ההפרש בין שער המטבע ביום הפירעון לבין השער שלו כעבור שני ימי עסקים.

איך נמנעים? נותנים לבנק הודעה של לפחות שני ימי עסקים מראש, כך שהבנק יוכל להתכסות בשוק המט"ח ולא ייגרם לו הפסד.

באילו מסלולים משלמים עמלת היוון?

ריבית קבועה (צמודה או לא צמודה) – אם הריבית בשוק ירדה מתחת לריבית שלכם, תשלמו עמלת היוון.

ריבית משתנה (צמודה או לא צמודה) לתקופות של 5 שנים ומעלה – תיתכן עמלת היוון עד נקודת השינוי הקרובה (כלומר, מחושבים רק מספר השנים שנותרו עד מועד עדכון הריבית).

ריבית משתנה קצרה (למשל פריים, מט"ח, משתנה כל שנה) – אין עמלת היוון, כיוון שהבנק לא "ננעל" מולכם על ריבית ארוכת טווח.

 

בנוסף:

במסלולים עם נקודות יציאה ידועות – אם פורעים בדיוק במועד היציאה, לא משלמים עמלת היוון.

הלוואת זכאות (של משרד הבינוי והשיכון) פטורה לגמרי מעמלת היוון.

 

כיצד מחשבים (בערך) את עמלת ההיוון?

החישוב המדויק מורכב ומשתנה בין בנקים, אך נוסחת קירוב פשוטה (לא מדויקת ב-100%) היא:

[(ריבית המשכנתה – הריבית הממוצעת בשוק) / 100] × מספר השנים שנותרו × יתרת הקרן לפירעון

לאחר מכן מפחיתים את אחוז ההנחה (בהתאם לוותק).

 

דוגמה:

יתרה: 500,000 ₪

הפרש ריביות: 1% (נניח המשכנתה בריבית 5% ואילו ריבית השוק 4%)

שנים נותרו: 15

חישוב ראשוני: 0.01 × 15 × 500,000 = 75,000 ₪

נניח שכבר שילמתם 3–4 שנים, וקיבלתם 20% הנחה, אזי העמלה בפועל: 60,000 ₪

כדי לקבל סכום מדויק, מומלץ להשתמש במחשבון העמלה של בנק ישראל (זמין באתר הרשמי), או לבקש מהבנק "דף היוון" המפרט את החישוב עבור המסלול הספציפי שלכם.

 

הנחה ל"לווים ותיקים" בעמלת היוון

צו הבנקאות קובע הפחתה בעמלת ההיוון בהתאם למספר השנים שחלפו מיום תחילת ההלוואה. ההנחה חלה רק על מרכיב היוון הריבית (לא על עמלה תפעולית/אי-הודעה וכו').

להלן טווחי הזמן וההנחות (בהלוואה רגילה, ולצד זאת בהלוואת זכאות יש הנחות גדולות יותר):

 

0–1 שנים: אין הנחה (אלא אם יש הלוואת זכאות – ראו בהמשך).

1–2 שנים: אין הנחה (זכאות: 10%).

2–3 שנים: אין הנחה (זכאות: 20%).

3–4 שנים: 20% הנחה (זכאות: 30%).

4–5 שנים: 20% הנחה (זכאות: 40%).

מעל 5 שנים: 30% הנחה (זכאות: 40%).

פטור ללווים עם תעודת זכאות

מי שזכאי למשכנתה מסובסדת (הלוואת זכאות מטעם משרד הבינוי והשיכון) פטור מעמלות פירעון מוקדם עבור חלק ההלוואה המסובסד. כלומר, גם אם זו הלוואה קבועה בריבית כלשהי, עמלת היוון לא חלה על רכיב הזכאות (אך אם יש תוספת הלוואה "משלימה" מכספי הבנק – עליה עשויות לחול עמלות).

 

דגשים חשובים וטיפים לחיסכון

הודעה מוקדמת לבנק: אם אתם יכולים להמתין 10 ימים, שלחו לבנק מכתב רשמי/טופס און-ליין על פירעון מתוכנן כדי להימנע מ"עמלת אי-הודעה מוקדמת" (0.1%).

קביעת תאריך הפירעון: במסלול צמוד מדד, לעיתים משתלם לפרוע אחרי ה-15 בחודש כדי להימנע מעמלת מדד ממוצע. מצד שני, יש מקרים שבהם מעדיפים להקדים לפני ה-15 אם צופים עלייה חדה במדד.

מיחזור פנימי בבנק: אם לוקחים הלוואה חדשה באותו בנק כדי לסלק את ההלוואה הקודמת, אין עמלת אי-הודעה מוקדמת. עם זאת, עדיין תיתכן עמלת היוון אם הריבית שלכם גבוהה לעומת הריבית העכשווית בשוק.

בדיקת כדאיות: לפני שסוגרים חוב, חשוב לבדוק – לעיתים קנס עמלת ההיוון גדול מדי, כך שהחיסכון בריבית לא מצדיק זאת.

העדפת מסלולים ללא עמלה: אם מראש אתם יודעים שיש לכם אפשרות לפרעון מוקדם בשנים הקרובות, שקלו לכלול יותר רכיבים במסלול פריים או משתנה קצרה (שאין בהם עמלת היוון).

"דף הסבר" מעודכן: אתם רשאים לבקש מהבנק, ללא עלות (עד פעמיים בשנה), פירוט עדכני לגבי עמלות הפירעון המוקדם עבור המשכנתה שלכם.

יועץ משכנתאות: אם אתם לא בטוחים בחישוב או בשיקולי הכדאיות, ניתן להיוועץ ביועץ מומחה שיבחן את מסלולי ההלוואה שלכם לעומק.

סיכום

עמלות הפירעון המוקדם הן חלק בלתי נפרד מכל משכנתה: הבנק מחויב לאפשר סילוק מוקדם, אבל רשאי לפצות את עצמו על אובדן הרווח העתידי. בין אם מדובר בפירעון מלא או חלקי, מומלץ להכיר את סוגי העמלות ואת דרכי החישוב:

 

עמלה תפעולית – לרוב כ-60 ₪.

עמלת אי-הודעה מוקדמת – 0.1% מהסכום הנפרע (נמנעים אם מודיעים מראש או ממחזרים בבנק).

עמלת היוון (הפרשי ריבית) – העמלה העיקרית והמשמעותית, רלוונטית למסלולים בריבית קבועה או משתנה ארוכה, פוחתת עם הזמן (10%–40% הנחה).

עמלת מדד ממוצע – בחצי הראשון של החודש, למי שמשלם הלוואה צמודת מדד.

עמלת הפרשי שער – רק במסלולי מט"ח, אפשר להימנע על ידי הודעה מראש של יומיים.

לפני כל פירעון מוקדם, חובה לבחון את כדאיות המהלך לעומת עלות העמלות. לפעמים הפירעון משתלם וחוסך ריבית עתידית גבוהה, ולפעמים הקנס רב מדי. בעזרת תכנון נכון של תמהיל ההלוואה מלכתחילה, מתן הודעה מוקדמת במועד הנכון, ותזמון הסילוק (תחילת/אמצע חודש או נקודות שינוי ריבית) – תוכלו לחסוך סכומי כסף משמעותיים.

 

זכרו: בנייה נכונה של המשכנתה מלכתחילה עשויה לחסוך לכם "עמלת היוון" יקרה בעתיד. אם אינכם בטוחים, התייעצו עם איש מקצוע לפני ביצוע מהלכים משמעותיים.

 

בהצלחה!