ריכזנו לכם את המונחים שאתם חייבים לדעת. הוצאנו את כל המונחים שאתם ממש לא צריכים לדעת ורק יעשו לכם באלגן בראש.

הבנה של המונחים כאן תגרום לכם לחסוך כסף, זמן וכאבי ראש.

 

מתחילים

הון עצמי

הון עצמי במשכנתה זה כמו הכסף שכבר יש לך כשאתה רוצה לקנות משהו יקר מאוד, כמו בית.

נניח שאתה רוצה לקנות אופניים שעולות 1,000 שקלים, ויש לך בקופה חיסכון 300 שקלים. הכסף הזה הוא ה"הון העצמי" שלך. את שאר הכסף, 700 שקלים, אולי תצטרך ללוות מההורים או מחברים.

כשזה מגיע לבית, ההון העצמי הוא הכסף שיש למשפחה שלך כבר עכשיו (מחיסכון או ממכירת משהו אחר), ואת שאר הכסף הם לוקחים כהלוואה מהבנק – וזה נקרא משכנתה

 

ריבית

מה זאת ריבית?

ריבית היא כמו "מחיר" שאתה משלם על כסף שאתה לוקח בהשאלה. אם אתה לוקח כסף מבנק, אתה צריך להחזיר אותו, אבל לא רק את הסכום שלקחת – אתה גם צריך לשלם קצת יותר. החלק הנוסף הזה נקרא ריבית.

דמיין שלקחת מחבר שלך 100 שקל והוא אומר לך שתחזיר לו 110 שקל בעוד חודש. הריבית היא ה-10 שקל הנוספים.

 

מה זאת ריבית בנק ישראל?

ריבית בנק ישראל היא ריבית מיוחדת שקובעים בבנק הכי חשוב בארץ, שקוראים לו "בנק ישראל". הריבית הזו משפיעה על כל הריביות במדינה. זה קצת כמו שהמנהלת של בית הספר מחליטה על כללי המשחק, וכולם צריכים להתאים את עצמם לכללים האלה.

מה זאת ריבית הפריים?

ריבית הפריים היא סוג של ריבית שמתחילים לחשב לפי ריבית בנק ישראל, ואז מוסיפים לה קצת (בדרך כלל 1.5%).

לדוגמה: אם ריבית בנק ישראל היא 4%, אז ריבית הפריים תהיה 5.5%.

מה זאת ריבית משכנתא?

ריבית משכנתא היא הריבית שאתה משלם לבנק כשאתה לוקח כסף כדי לקנות בית.

לדוגמה: אם הבית עולה 1,000,000 שקל ואין לך את כל הכסף, אתה לוקח הלוואה מהבנק. אבל הבנק לא נותן לך את הכסף בחינם – הוא אומר שאתה תצטרך להחזיר לו יותר כסף ממה שלקחת. הריבית היא החלק הנוסף שאתה מחזיר.

הריבית הזו יכולה להיות מחושבת לפי ריבית הפריים או סוגים אחרים של ריביות שהבנק מציע.

מדד המחירים לצרכן

מדד המחירים לצרכן הוא דרך שבה המדינה בודקת אם דברים שאנחנו קונים כל יום – כמו חלב, לחם, ממתקים ובגדים – הפכו ליותר יקרים או יותר זולים.

איך זה עובד?

דמיין שיש רשימה ענקית של דברים שאנשים קונים, כמו בסל קניות. המדינה בודקת כמה כל דבר עולה היום, ואז משווה את המחירים בעוד חודש או שנה. אם רוב המחירים עלו, אומרים שהמדד "עלה". אם המחירים ירדו, המדד "ירד".

למה זה חשוב?

אם המחירים עולים (מה שנקרא "אינפלציה"), אז צריך יותר כסף כדי לקנות את אותם דברים. לדוגמה: אם גלידה עלתה 10 שקלים ועכשיו היא עולה 12 שקלים, זה אומר שהמחירים עולים.

אבל אם המחירים יורדים, אז צריך פחות כסף לקנות אותם דברים, שזה פחות קורה.

משכנתה

משכנתה היא סוג של הלוואה מיוחדת שמבקשים מהבנק כדי לקנות בית.

למה צריך משכנתה?

דמיין שאתה רוצה לקנות בית, אבל אין לך את כל הכסף שצריך כדי לשלם עליו. מה עושים? הולכים לבנק ומבקשים עזרה. הבנק נותן לך את רוב הכסף שאתה צריך, ואתה מחזיר לו את הכסף הזה במשך הרבה שנים – קצת בכל חודש.

איך זה עובד?

אתה בוחר בית – אתה מוצא בית שאתה רוצה לקנות.

מבקשים הלוואה מהבנק – אתה הולך לבנק ומסביר כמה כסף חסר לך לקניית הבית.

משלמים כל חודש – אתה מחזיר לבנק את ההלוואה, אבל לא רק את הסכום שלקחת. אתה גם משלם קצת יותר – זה נקרא "ריבית". הריבית היא הרווח של הבנק על זה שהוא עזר לך.

בכמה זמן מחזירים את הכסף?

משכנתה היא הלוואה שאפשר להחזיר במשך המון שנים – לפעמים 20, 25 או אפילו 30 שנים! זה נותן לך זמן להחזיר את הכסף בלי להרגיש שזה יותר מדי בבת אחת.

 

מה קורה אם לא מחזירים את הכסף?

אם אתה לא מצליח לשלם לבנק את הכסף כמו שקבעתם, הבנק יכול לקחת את הבית. בגלל זה חשוב מאוד להיות בטוחים שאתה יכול להחזיר את המשכנתא.

למה זה טוב?

משכנתה עוזרת לך לקנות בית גם אם אין לך עכשיו את כל הכסף. זה קצת כמו לקבל עזרה גדולה ולהחזיר אותה לאט לאט.

בנק למשכנתאות

בנק למשכנתאות הוא מקום מיוחד שעוזר לאנשים לקנות בית. אם אתה או המשפחה שלך רוצים לקנות בית ואין לכם את כל הכסף שצריך, אתם יכולים לפנות לבנק הזה, והוא ייתן לכם את הכסף – בתנאי שתחזירו אותו לאט לאט, כל חודש.

מה מיוחד בבנק למשכנתאות?

בנקים למשכנתאות מתמחים רק בדבר אחד – משכנתאות! הם מבינים בדיוק איך לעזור לאנשים שרוצים לקנות בית ומציעים תוכניות מיוחדות כדי להחזיר את הכסף בצורה שמתאימה לכל אחד.

איך הבנק מרוויח כסף?

כשאתה לוקח משכנתה, אתה מחזיר לבנק לא רק את הכסף שלקחת, אלא גם ריבית – שזה הרווח של הבנק. ככל שהריבית גבוהה יותר או המשכנתה ארוכה יותר, הבנק מרוויח יותר כסף.

למה זה בעייתי?

הבנק רוצה להרוויח, ולכן הוא יציע לך משכנתה שמתאימה לו ולא בהכרח הכי טובה עבורך. בגלל זה, חשוב מאוד להתייעץ עם יועץ חיצוני – מישהו שלא עובד בבנק ואין לו אינטרס להרוויח מהמשכנתה שלך. יועץ כזה יוכל לעזור לך לבחור את המשכנתה הכי טובה בשבילך ובשביל המשפחה שלך.

איך זה עובד?

אתה בא לבנק למשכנתאות – אתה מספר להם על הבית שאתה רוצה לקנות.

הם בודקים אם אפשר לעזור – הם בודקים כמה כסף אתה צריך, וכמה תוכל להחזיר כל חודש.

מקבלים את המשכנתה – אם הכל מתאים, הם נותנים לך את הכסף כדי לקנות את הבית, ואתה מתחיל לשלם להם בחזרה, כל חודש.

למה חשוב לבדוק עם יועץ חיצוני?

יועץ חיצוני יוכל לעזור לך לבדוק את כל ההצעות ולוודא שאתה מקבל את ההצעה הכי משתלמת, כי הוא עובד רק בשבילך, לא בשביל הבנק.

אישור זכויות בנדל"ן

נניח שמשפחה רוצה לקנות בית. לפני שקונים, צריך לבדוק שהבית באמת שייך למי שמוכר אותו ושאין בעיות שיכולות לגרום לצרות אחר כך. אישור הזכויות עוזר לבדוק את זה.

איפה מקבלים אישור זכויות?

המקום שבו מקבלים אישור זכויות תלוי איפה הנכס נמצא ואיך הוא רשום. הנה דוגמאות לכמה מקומות בישראל:

טאבו (לשכת רישום מקרקעין) – אם הנכס רשום בטאבו, אפשר לבקש את אישור הזכויות שם.

לדוגמה: דירות ברוב הערים בישראל רשומות בטאבו.

רשות מקרקעי ישראל – אם הנכס נמצא על אדמה ששייכת למדינה, כמו חלק מהיישובים או מושבים, מקבלים את האישור מרשות מקרקעי ישראל.

לדוגמה: בית במושב קטן יכול להיות רשום ברשות מקרקעי ישראל.

חברות משכנות – אם הנכס רשום בחברה שמנהלת אותו, כמו חברות דיור או בנייה.

לדוגמה: דירה בפרויקט חדש שרשומה אצל החברה שבנתה את הבניין.

איך זה נראה?

באישור כתוב:

שם הבעלים של הבית.

כתובת הבית.

אם יש שעבוד (למשל, משכנתה) או בעיות משפטיות.

למה זה חשוב?

זה עוזר לוודא שהכל חוקי ואין הפתעות. לדוגמה: אם כתוב באישור שיש משכנתה על הבית, צריך לוודא שהיא תיסגר לפני שקונים את הבית.

תמהיל משכנתה

תמהיל משכנתה הוא כמו "תפריט" שמסביר איך מחלקים את ההלוואה שאתה לוקח מהבנק כדי לקנות בית. המשכנתה לא חייבת להיות רק "סוג אחד" של הלוואה – אפשר לשלב כמה סוגים שונים של ריביות והחזרים, וזה נקרא התמהיל.

איך זה עובד?

נניח שאתה לוקח הלוואה של 1,000,000 ש"ח מהבנק. התמהיל אומר איך מחלקים את הסכום הזה בין כמה חלקים, וכל חלק מתנהג קצת אחרת:

חלק אחד יכול להיות בריבית קבועה – ריבית שלא משתנה אף פעם.

חלק אחר בריבית משתנה – ריבית שיכולה לעלות או לרדת.

חלק לפי ריבית פריים – ריבית שמושפעת מההחלטות של בנק ישראל.

התמהיל חשוב כי הוא משפיע על כמה תשלם כל חודש ועל כמה כסף תחזיר בסוף.

מה הקשר לרגולציה של בנק ישראל?

בנק ישראל הוא כמו המנהל של כל הבנקים, והוא קובע חוקים ששומרים על האנשים שלוקחים משכנתה. לדוגמה:

 

אסור שהמשכנתה כולה תהיה רק בריבית משתנה, כדי שאם הריבית תעלה, לא תיכנס לצרות.

בנק ישראל מחייב את הבנקים לחלק את המשכנתה לכמה חלקים, כך שתהיה יציבות בהחזרים.

החוקים האלה עוזרים לך לא לקחת סיכונים גדולים מדי עם המשכנתה שלך.

ממה תמהיל המשכנתה מורכב?

תמהיל המשכנתה יכול לכלול כמה סוגי הלוואות, לדוגמה:

ריבית קבועה לא צמודה – אתה משלם כל חודש אותו סכום, בלי הפתעות.

ריבית משתנה צמודה למדד – הריבית יכולה להשתנות, והחזר החוב תלוי גם במדד המחירים לצרכן.

ריבית פריים – תלויה בריבית שבנק ישראל קובע.

למה זה חשוב?

התמהיל עוזר לך להתאים את המשכנתה לצרכים של המשפחה שלך.

לדוגמה: אם אתה רוצה לדעת בדיוק כמה תשלם כל חודש, אולי תבחר יותר ריבית קבועה. אבל אם אתה מוכן לקחת סיכון כדי לשלם פחות עכשיו, תוסיף חלק בריבית משתנה.

אחוזי מימון

מה זה אחוזי מימון למשכנתה?

תאר לעצמך שאתה רוצה לקנות משהו יקר, כמו אופניים חדשים, אבל אין לך את כל הכסף שאתה צריך. אז אתה שואל את ההורים שלך אם הם יכולים לעזור ולתת לך חלק מהסכום, ואתה תביא את השאר מהכסף שחסכת.

אחוזי מימון זה בעצם החלק שההורים שלך (או במקרה של משכנתה – הבנק) נותנים לך מתוך המחיר הכולל.

דוגמה פשוטה:

נגיד שאופניים עולים 1,000 ש"ח, אבל יש לך רק 200 ש"ח. ההורים מסכימים לתת לך את שאר הכסף – שזה 800 ש"ח.

עכשיו, נחשב את אחוזי המימון:

• ההורים נתנו לך 800 ש"ח, שזה 80% מהמחיר של האופניים.
• ואתה הבאת 200 ש"ח, שזה 20% מהמחיר.

במילים פשוטות:

• אחוזי מימון הם כמה מהכסף הבנק נותן לך מתוך המחיר הכולל של הבית שאתה רוצה לקנות.
• את השאר (מה שנשאר) אתה צריך להביא בעצמך – זה נקרא הון עצמי.

במשכנתה זה עובד ככה:

אם בית עולה 1,000,000 ש"ח, והבנק מסכים לתת לך 750,000 ש"ח (75% מהמחיר), אז אחוזי המימון שלך הם 75%.
את 250,000 ש"ח הנותרים אתה צריך להביא בעצמך.

למה זה חשוב?

אחוזי המימון עוזרים להבין כמה הבנק מוכן לעזור לך וכמה כסף אתה צריך לחסוך בעצמך. אם אחוזי המימון נמוכים, זה אומר שאתה צריך להביא יותר כסף מהבית שלך (הון עצמי).

זה כמו לשאול: "כמה אני יכול לקבל עזרה?" והתשובה תלויה בכמה כסף יש לך כבר ובכמה הבית עולה.

אחוזי מימון למשכנתה על פי הרגולציה בישראל

בישראל, אחוזי המימון המקסימליים למשכנתה נקבעים לפי סוג העסקה ובהתאם להנחיות בנק ישראל. אחוזי המימון קובעים כמה מתוך מחיר הנכס הבנק יכול לממן, והיתר הוא הון עצמי שהרוכש חייב להביא בעצמו.

רכישת דירה ראשונה

כאשר רוכשים דירה ראשונה ואין בבעלותכם דירה אחרת, אחוזי המימון המקסימליים הם:

• עד 75% מימון ממחיר הדירה.
  • כלומר, עליכם להביא לפחות  25% הון עצמי.

שדרוג דירה (משפרי דיור)

אם כבר יש בבעלותכם דירה ואתם מתכננים למכור אותה כדי לרכוש דירה חדשה, אחוזי המימון המקסימליים הם:

• עד 70% מימון ממחיר הדירה החדשה.
  • כלומר, עליכם להביא לפחות 30%  הון עצמי.

רכישת דירה להשקעה

כאשר רוכשים דירה שנייה למטרת השקעה, אחוזי המימון המקסימליים נמוכים יותר:

• עד 50% מימון ממחיר הדירה.
  • כלומר, עליכם להביא לפחות  50% הון עצמי.

דגשים חשובים:

1. חישוב אחוזי המימון:
   אחוזי המימון מחושבים מתוך שווי הנכס הנמוך ביותר בין:
   • המחיר הנקוב בחוזה הרכישה.
   • הערכת השמאי מטעם הבנק.
2. משמעות אחוזי מימון גבוהים:
   ככל שאחוזי המימון גבוהים יותר, כך המשכנתה מסוכנת יותר לבנק, ולכן הריביות בדרך כלל יהיו גבוהות יותר.
3. תקרת מימון מוחלטת:
   הבנק לא יאשר מימון מעבר לאחוזים שהרגולציה מתירה, גם אם הלקוח בעל יכולת כלכלית גבוהה.

דוגמה

אם אתם קונים דירה ב-1,000,000 ש"ח:

• דירה ראשונה: תוכלו לקבל עד 750,000 ש"ח מהבנק.
• שדרוג דירה: תוכלו לקבל עד 700,000 ש"ח מהבנק.
• דירה להשקעה: תוכלו לקבל עד 500,000 ש"ח מהבנק.

עליכם להביא את ההפרש כהון עצמי.

יחס החזר מהכנסה

מה זה יחס החזר מהכנסה לטובת משכנתה?

כשמבקשים משכנתה מהבנק, הוא בודק כמה מהמשכורת שלך הולכת להחזרים של משכנתה והלוואות אחרות. זה חשוב, כי אם תשלם יותר מדי להחזרים, לא יישאר לך כסף לדברים אחרים כמו אוכל, חשמל, בילויים, או חיסכון.

יחס ההחזר המקסימלי שהבנק מאפשר הוא 40% מההכנסה החודשית שלך.
זה אומר שאם המשכורת שלך היא 10,000 ש"ח בחודש, הבנק לא יאשר לך לשלם יותר מ-4,000 ש"ח בחודש על החזרי משכנתה והלוואות יחד.

איך מחשבים את יחס ההחזר?

מה ההכנסה שלך?

זה כל הסכום שאתה מרוויח בחודש (משכורת, קצבאות, הכנסות נוספות וכו').

מה ההחזר שלך?

זה כולל את כל התשלומים שלך על:

• משכנתה.
• הלוואות רגילות עם יותר מ-18 חודשים לתשלום.

איך מחשבים?

יחס ההחזר = סך כל ההחזרים ÷ ההכנסה החודשית
אם התוצאה היא עד 40%, הבנק יכול לאשר לך את המשכנתה. אם היא גבוהה יותר, תצטרך להקטין את ההחזרים או להכניס הכנסות נוספות.

דוגמה פשוטה:

מצב א':

• ההכנסה שלך היא 10,000 ש"ח בחודש.
• תשלומי המשכנתה שלך הם 2,500 ש"ח בחודש.
• יש לך עוד הלוואה עם החזר חודשי של 1,000 ש"ח.
  סך כל ההחזרים: 2,500 + 1,000 = 3,500 ש"ח.

חישוב יחס ההחזר:

3,500 ÷ 10,000 = 0.35 (35%)
יחס ההחזר שלך הוא 35%, וזה מתחת למקסימום של 40%, אז הבנק יכול לאשר לך את המשכנתה.

מצב ב':

• ההכנסה שלך היא 10,000 ש"ח בחודש.
• תשלומי המשכנתה שלך הם 3,500 ש"ח.
• יש לך הלוואה נוספת עם החזר חודשי של 1,500 ש"ח.
  סך כל ההחזרים: 3,500 + 1,500 = 5,000 ש"ח.

חישוב יחס ההחזר:

5,000 ÷ 10,000 = 0.5 (50%)
יחס ההחזר שלך הוא 50%, וזה מעל המקסימום של 40%, ולכן הבנק לא יאשר לך את המשכנתה.

ומה עם הלוואות קצרות?

אם יש לך הלוואות עם פחות מ-18 חודשים לסיום, הבנק בדרך כלל לא יכניס אותן לחישוב יחס ההחזר, כי הן ייגמרו בקרוב.

דוגמה:

• ההכנסה שלך היא 10,000 ש"ח בחודש.
• תשלום המשכנתה שלך הוא 3,000 ש"ח.
• יש לך הלוואה של 1,500 ש"ח לחודש, אבל נשארו לה רק 12 חודשים.
  במקרה הזה, הבנק לא יחשיב את ההלוואה לחישוב יחס ההחזר.

החישוב:

3,000 ÷ 10,000 = 0.3 (30%)
יחס ההחזר שלך הוא 30%, וזה מתחת למקסימום של 40%, אז הבנק יאשר את המשכנתה.

למה יחס ההחזר מוגבל ל-40%?

1. כדי לשמור עליך: הבנק רוצה לוודא שיש לך מספיק כסף לכל שאר ההוצאות שלך, כמו אוכל, חשבונות, חינוך ובילויים.
2. כדי למנוע קשיים כלכליים: אם תוציא יותר מדי על החזרי הלוואות, תתקשה לעמוד בתשלומים, וזה עלול להוביל לבעיות פיננסיות.

לסיכום:

• יחס החזר מהכנסה אומר כמה מהמשכורת שלך הולך לתשלומי משכנתה והלוואות.
• הבנק מאפשר יחס החזר של עד 40%  מההכנסה החודשית שלך.
• הלוואות קצרות (פחות מ-18 חודשים) לא נחשבות בדרך כלל בחישוב.
• חשוב לשמור על יחס החזר נמוך כדי להישאר כלכלית מאוזנים ונינוחים.