החלטתם לקנות בית ואתם צריכים משכנתה. מזל טוב!
לאיזה בנקים ללכת? האם ללכת לכל הבנקים? האם ללכת גם לחברות ביטוח?
במאמר הזה נעשה לכם סדר בדברים:
כיום בעולם המשכנתאות ישנם מספר שחקנים עיקריים שנותנים משכנתאות:
- הבנקים– מזרחי טפחות, פועלים, לאומי, דיסקונט, איגוד, אוצר החייל, הבינלאומי, בנק ירושלים, פאגי.
- חברות ביטוח – כלל, מימון ישיר
- חברות חוץ בנקאיות – טריא
ההבדל המרכזי בין שלושת השחקנים כאן הוא שהבנקים כפופים לפיקוח על הבנקים והשאר לא.
כשאתם צריכים לקחת משכנתה חשוב שתבינו כמה נקודות מרכזיות:
המטרה של כל אותם שחקנים היא אחת – להרוויח כמה שיותר כסף ממכירת הכסף כלומר לנסות ולקבל כמה שיותר כסף מהלווים מעבר להלוואה שהם העמידו.
יש שוני גדול בין בנקים אבל יש שוני עוד יותר גדול בין סניפים של אותו בנק. כל סניף בתוך הבנק הוא מוקד רווח עצמאי ולכן הדבר הכי חשוב זה לדעת לאיזה סניפים לגשת בתוך הבנק.
לכל לווה יש את נקודת המינימום אליה הוא יכול להגיע בכל בנק. ברגע שיודעים את זה – החיים הופכים להיות פשוטים מאוד (בהקשרל זה הפוסט הבא יכול להיות מועיל – למה לא ללכת לבנק לבד).
בואו נרחיב על כל נקודה כאן:
אין מה לעשות, הבנקים הם גופים מסחריים והמטרה שלהם להציג שורת רווח גדולה. יותר מזה, הבנקים נסחרים בבורסה ואנחנו ,הלווים, תלויים בזה שהבנקים ירוויחו כסף על מנת שהפנסיות שלנו יעלו ויהיה לנו כסף לעת זקנה. אבל הבנקים יודעים לדאוג לעצמם ואנחנו חייבים לדאוג לעצמינו. ולכן, לפני שאתם ניגשים לבנקים, חובה עליכם להכיר את נושא המשכנתה מלפני ומלפנים או להשתמש בשירותי ייעוץ מקצועיים כמו שלנו מכיוון שהבנק רק עושה את העבודה שלו ומי שמגיע לו מוכן זאת בעיה שלו, של המשפחה שלו ושל מצבו הכלכלי.
הדרך הנכונה להגיע לבנקים היא להבין את החומר בצורה מושלמת, לבנות לעצמכם תמהיל אופטימאלי לחלוטין שמתאים לכם ולא לבנק, לנצל את כל היתרונות של כל מסלול ומסלול ולברוח מהחסרונות ומהמלכודות בעזרתן הבנקים מרוויחים המון כסף.
מבלי שיהיה לכם תמהיל משכנתה אחד שמתאים לכם, כל בנק יציע לכם את ההצעה שמתאימה לו ואתם לא תוכלו להשוות בין ההצעות ולקבל את ההצעה הטובה ביותר.
לאחר ורק לאחר שיש לכם תמהיל משכנתה אופטימאלי אתם מוכנים לגשת לבנקים אבל רגע לפני יש דבר חשוב נוסף והוא להכין תיק משכנתה מושלם על מנת שהבנקים ישמחו לטפל בכם. התיק כולל:
צילום ת.ז עם ספח מקורי – אם אין לכם תעודת זהות או אתם לא יודעים איפה היא, זה הזמן למצא אותה. אי אפשר לקחת משכנתה בישראל בלי ת.ז.
שלושה תלושי שכר אחרונים ולמי שיש בונוסים גם טופס 106
שתי שומות מס אחרונות לעצמאים ואישור רואה חשבון בנוסח הבנק לשנה שאין לה עדיין שומת מס.
תדפיס עוש שלושה חודשים אחרונים – חשוב שלא יהיו בתדפיס החזרי צ'קים ואכמים למיניהם.
ריכוז הלוואת שיש לכם מכל המקומות בו רואים כמה כסף נשאר בכל הלוואה, החזר חודשי ותאריך סיום.
נסח טאבו /אישור זכויות של הנכס שאתם עומדים לקנות.
כמובן שכל בנק ,בהתאם לעסקה, יכול לבקש עוד מסמכים אבל אלה המרכזיים ושווה להגיע אתם בצורה מסודרת.
חשוב לזכור, כל סניף בתוך הבנק הוא מרכז רווח עצמאי. כלומר, בדרך כלל, תיכנסו לשלושה סניפים של אותו בנק ותקבלו בכל סניף הצעה אחרת לגמרי ולכן זה קריטי לעשות שיעורי בית לפני שאתם ניגשים לסניף שהכי קרוב אליכם רק כי הוא הכי קרוב אליכם.
לכל סניף יש יעדים כמותיים ואיכותיים – לצורך הדוגמה, כמותי זה אומר שהם צריכים להחתים בחודש 12,000,000 ₪ משכנתאות ואיכותי אומר שהם צריכים להגיע למרווח מסוים כולל, לדוגמה 1.1. המרווח זה הדרך של הבנקים למדוד את הרווחיות שלהם ולכל לווה שמגיע לבנק, יש את המרווח המינימאלי אליו הוא יכול להגיע.
כמובן שהמרווח הוא נתון שלא ניתן לראות (אלה אם יש לכם קשרים כמו שלנו, כי אנו עוסקים בתחום ייעוץ משכנתאות) והמטרה של הבנק היא לגרום לכם להגיע למרווח הגבוה ביותר בעוד המטרה שלכם היא להגיע למינימום.
אז אחרי שהבנתם מה שצריך להבין, ויש לכם תמהיל משכנתה אופטימאלי שמתאים לכם ולא לבנק ותיק משכנתה מדוגם הגיע הזמן לצאת לבנקים.
בשלב הראשון שווה להגיש את התיק לסניף בו אתם מנהלים את העו"ש שלכם. שם , בעיקרון, הם כנראה ישמחו להשאיר אתכם בתור לקוחות ולכן, כנראה, יתאמצו.
לאחר שיש לכם הצעה כתובה זה הזמן להמשיך לעוד 2 בנקים גדולים ולבקש הצעות על פי התמהיל שלכם.
לאחר סבב קצר שכזה, תשלחו שוב את ההצעה הטובה ביותר לבנקים ותמתינו להצעות משופרות.
בסיום הסבבים האלו, אתם יכולים לגשת לבנקים שעוד לא הייתם בהם עם ההצעה הכי טובה שלכם ולשאול את הבנקאים האם הם יכולים לשפר את ההצעה.
אין טעם להגיש את התיקים בכל הבנקים בישראל מכיוון שיש מינימום שהבנקים לא יכולים לרדת ממנו ובמידה ותעשו עבודה טובה בין שלושת הבנקים הרלוונטים, כנראה אתם תהיו באזור המינימום וחבל על הזמן העצום שתשקיעו בלהגיש את התיק בכל הבנקים.
במקרים שהבנקים מקשים עליכם לקבל משכנתה, שווה לפנות לחברות הביטוח ולגופים חוץ בנקאים על מנת לקבל הצעות. תזכרו, הם לא כפופים לפיקוח על הבנקים.