פתיח: פרדוקס הריבית של אוקטובר

חודש אוקטובר 2025 מציב בפני הציבור הישראלי פרדוקס כלכלי מורכב. מצד אחד, נרשמה אנחת רווחה מסוימת עם פרסום נתוני האינפלציה: הקצב השנתי ירד ל-2.5%, ונכנס לראשונה מזה חודשים רבים אל לב טווח היעד של בנק ישראל (1%-3%). אך מצד שני, הוועדה המוניטרית של הבנק בחרה, בפעם ה-12 ברציפות, להותיר את הריבית על רמתה הגבוהה של 4.5%.

החלטה זו, המשקפת את כובד משקלה של אי-הוודאות הגיאופוליטית והחשש מסיכונים עתידיים, יוצרת מציאות מורכבת עבור שוק הדיור: מחירי הדירות מראים סימני התמתנות ברורים, אך עלות המימון לרכישתן נשארת גבוהה ומכבידה.

אנחנו הולכים לצלול לניתוח מעמיק של שיקולי בנק ישראל, נסביר מהן 5 הטעויות הקריטיות שרוכשי דירה ראשונה חייבים להימנע מהן, נבחן מתי והאם כדאי לשקול מיחזור משכנתא בסביבת הריבית הנוכחית, ונענה על שאלות בוערות מהשטח.

דשבורד שוק המשכנתאות: אוקטובר 2025

להלן תמונת מצב תמציתית של נתוני המאקרו המרכזיים שהשפיעו על שוק המשכנתאות והדיור בחודש האחרון, נכון לנתונים שפורסמו עד ה-15 באוקטובר 2025.

הסיפור המרכזי: ריבית בנק ישראל נותרה על 4.5% – ניתוח ההחלטה והשלכותיה

ההחלטה המוניטרית המרכזית של חודש אוקטובר הותירה רבים בתחושת תמיהה. בעוד שהנתונים הכלכליים, ובראשם ירידת האינפלציה השנתית ל-2.5%, אותתו על אפשרות להקלה במדיניות המוניטרית, בנק ישראל בחר בגישה שמרנית והותיר את הריבית ללא שינוי. החלטה זו אינה טכנית בלבד; היא חושפת את מערך השיקולים המורכב המנחה את קובעי המדיניות בישראל, ומספקת הצצה לאתגרים הניצבים בפני המשק.

העובדות בשטח: החלטה ללא שינוי בסביבה משתנה

ב-29 בספטמבר 2025, הוועדה המוניטרית של בנק ישראל, בראשות הנגיד, החליטה פה אחד להותיר את הריבית על רמתה הנוכחית של 4.5%. זוהי הפעם ה-12 ברציפות שהריבית נותרת ללא שינוי, מאז ההחלטה האחרונה על שינוי בינואר 2024 . כפועל יוצא, ריבית הפריים, המשמשת כעוגן למסלולים רבים במשכנתאות ובהלוואות, נותרה על 6.0%.

ההחלטה התקבלה על רקע נתונים מעורבים. מצד אחד, כאמור, האינפלציה השנתית ירדה ל-2.5%, נתון הנמצא היטב בתוך יעד האינפלציה של בנק ישראל (1%-3%) ואף נמוך מתחזיות האנליסטים . מדד ספטמבר עצמו היה שלילי ועמד על -0.6%, מה שהעיד על לחצי מחירים מתונים בטווח הקצר. מצד שני, גורמים אחרים במשוואה הציגו תמונה מורכבת יותר, והם אלו שהכריעו את הכף לטובת המשך המדיניות המרסנת.

מאחורי הקלעים: מדוע הריבית לא ירדה?

ניתוח ההודעה הרשמית של בנק ישראל  חושף ארבעה שיקולים מרכזיים שהובילו להחלטה להמתין עם הורדת הריבית:

1. אי-ודאות גיאופוליטית כגורם מכריע: זהו ללא ספק הגורם המשמעותי ביותר. הבנק מציין במפורש את "התעצמות הלחימה בעזה והרעה בסנטימנט הבינ"ל כלפי ישראל" כיוצרים "סביבה של אי וודאות גיאופוליטית גבוהה". במצב כזה, הבנק המרכזי נוקט בגישת "שב ואל תעשה". הורדת ריבית עלולה להתפרש כאיתות של חולשה או להגביר את התנודתיות בשווקים הפיננסיים, במיוחד בשוק המט"ח. הבנק מעדיף לשמור על "תחמושת" (כלומר, היכולת להוריד ריבית בעתיד) למקרה של הרעה משמעותית במצב.
2. שוק עבודה הדוק ולחצי שכר: למרות המלחמה, שוק העבודה הישראלי נותר חזק, או "הדוק" בלשון הבנק. שיעור האבטלה הרחבה נמוך (3.1% באוגוסט), וישנו מחסור בעובדים, בין היתר עקב גיוס המילואים והמחסור בעובדים זרים. מצב זה מוביל לעליית שכר (4.2% במאי-יולי), שעלולה "לזלוג" לעליית מחירים ולתדלק מחדש את האינפלציה.
3. חשש מסיכוני אינפלציה עתידיים: הבנק מביט קדימה וצופה מספר סיכונים שעלולים להאיץ את האינפלציה בחודשים הקרובים. חטיבת המחקר של הבנק אף צופה שהאינפלציה תישאר סביב הגבול העליון של היעד (3%) ואף תחצה אותו זמנית, לפני שתתמתן בתחילת 2026. הסיכונים כוללים עלייה בביקושים עם התאוששות המשק, המשך מגבלות היצע, והתפתחויות פיסקליות (כלומר, הגדלת הגירעון הממשלתי למימון הוצאות המלחמה).
4. חוזקו של השקל: מאז החלטת הריבית הקודמת, השקל התחזק בכ-1% מול הדולר וב-1.2% במונחי שער החליפין האפקטיבי. שקל חזק מסייע לרסן את האינפלציה על ידי הוזלת מוצרים מיובאים. עם זאת, הבנק כנראה סבור שהתחזקות זו אינה מספיקה כדי לקזז את הסיכונים האחרים, וייתכן שהוא חושש שהורדת ריבית תפגע במגמה חיובית זו.

"על רקע אי הודאות הגיאופוליטית, תוואי הריבית ייקבע בהתאם להתכנסות האינפלציה ליעדה, היציבות בשווקים הפיננסיים, הפעילות הכלכלית והמדיניות הפיסקלית." – מתוך הודעת בנק ישראל, 29.9.2025

ההשפעה הישירה על בעלי המשכנתאות

ההחלטה להותיר את הריבית על כנה משפיעה באופן שונה על בעלי משכנתאות במסלולים השונים:

• מסלול הפריים: עבור לווים אלו, אין שינוי מיידי. ההחזר החודשי על רכיב הפריים במשכנתא נשאר זהה לחלוטין. עם זאת, המסר הוא ברור: ההקלה המיוחלת בהחזר החודשי, שתגיע עם ירידת הריבית, נדחית לעת עתה.
• מסלולים צמודי מדד: לווים אלו חוו החודש הקלה קטנה ונדירה. המדד השלילי של ספטמבר (-0.6%) הקטין במעט את יתרת הקרן שלהם. לדוגמה, על כל 100,000 ש"ח במסלול צמוד, הקרן קטנה ב-600 ש"ח. זוהי תזכורת לכך שהצמדה עובדת לשני הכיוונים, אך יש לזכור שהמגמה השנתית עדיין חיובית (+2.5%).
• מסלולים בריבית קבועה: לווים שלקחו משכנתא בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה) אינם מושפעים כלל מהחלטת הריבית. ההחזר שלהם קבוע וידוע מראש (למעט ההצמדה למדד במסלולים הצמודים). עם זאת, מי ששוקל לקחת משכנתא חדשה או למחזר, יגלה שהריביות הקבועות המוצעות בבנקים נותרו גבוהות, שכן הן מגלמות את ציפיות השוק להישארות הריבית הגבוהה לזמן ממושך.

מבט לעתיד: מה צפוי בהחלטה הבאה?

ההחלטה הבאה של הוועדה המוניטרית תתפרסם ב-24 בנובמבר 2025. המסר של בנק ישראל ברור: כל עוד אי-הוודאות הגיאופוליטית נמשכת בעצימותה הנוכחית, הבנק לא ימהר להוריד ריבית, גם אם נתוני האינפלציה ימשיכו להיות נוחים. התחזית של חטיבת המחקר של הבנק עצמו, המדברת על שתי הורדות ריבית בלבד (בסך כולל של 0.5%) במהלך השנה הקרובה, מחזקת את ההערכה כי הדרך לריבית נמוכה יותר עודנה ארוכה. סגן נגיד בנק ישראל, אנדרו אביר, אף התבטא ואמר כי "אנחנו לא במצב נורא שבו אנחנו צריכים למהר ולהוריד ריבית בגדול. הכלכלה במצב טוב. לווים ורוכשי דירות צריכים להיערך לכך שסביבת הריבית הגבוהה תלווה אותנו גם בחודשים הקרובים.

לרוכשי דירה ראשונה: 5 טעויות נפוצות ואיך להימנע מהן

לקיחת משכנתא היא ככל הנראה העסקה הפיננסית הגדולה והמשמעותית ביותר שתעשו בחייכם. זוהי התחייבות ארוכת טווח, לעיתים ל-25 או 30 שנה, שתשפיע על כל היבט בחייכם הכלכליים. טעויות קטנות, שנעשות מחוסר ידע, מלחץ זמן או מהסתמכות על מידע שגוי, עלולות לעלות מאות אלפי שקלים לאורך השנים. המדריך הבא יצייד אתכם בידע להימנע מהמלכודות הנפוצות ביותר.

טעות #1: הסתמכות על פקיד הבנק כ"יועץ" אובייקטיבי

הבעיה: רבים מרוכשי הדירות ניגשים לפגישה בבנק מתוך הנחה שהבנקאי היושב מולם הוא יועץ ניטרלי שמטרתו למצוא עבורם את העסקה הטובה ביותר. זוהי טעות יסוד. כפי שמצוין במדריכים רבים, פקיד הבנק הוא בראש ובראשונה איש מכירות, עובד של תאגיד עסקי שמטרתו למקסם רווחים . האינטרס שלו הוא למכור לכם את המוצרים הרווחיים ביותר עבור הבנק, תוך שמירה על רמת מחיר שתמנע מכם לעבור למתחרים. ההצעה הראשונית שתקבלו כמעט תמיד אינה ההצעה הטובה ביותר שהבנק יכול לתת.

הפתרון:
1. בצעו "סקר שוק" מקיף: פנו לפחות לשלושה-ארבעה בנקים שונים. אל תחששו לנהל משא ומתן ולהציג לבנק אחד את ההצעה שקיבלתם מבנק אחר. התחרות בין הבנקים היא הכוח שלכם.
2. שקלו יועץ חיצוני: יועץ משכנתאות פרטי ואובייקטיבי עובד עבורכם, לא עבור הבנק. הוא מכיר את השוק לעומק, את "השפה" הבנקאית ואת נקודות התורפה במערכת. עלות הייעוץ יכולה לחסוך לכם עשרות ומאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.
3. השתמשו בחוכמת ההמונים: קיימים פורומים מקוונים וקבוצות פייסבוק רבות (כמו "משכנתא – קבוצה להתייעצות") בהם ניתן לשתף הצעות שקיבלתם ולקבל חוות דעת מאנשים שעברו את התהליך ומיועצים הפעילים בקבוצה.

טעות #2: הערכה אופטימית מדי של יכולת ההחזר

הבעיה: החישוב הנפוץ והמסוכן הוא: "ההכנסה נטו שלנו היא X, אנחנו משלמים היום שכר דירה Y, אז אנחנו יכולים להרשות לעצמנו החזר משכנתא של Y פלוס קצת". גישה זו מתעלמת לחלוטין מהוצאות עתידיות צפויות (הרחבת המשפחה, גנים פרטיים, חוגים), מעליית יוקר המחיה, משינויים אפשריים בהכנסה (אובדן עבודה, חופשת לידה) ומהוצאות בלתי צפויות שתמיד מגיעות (שטרן משכנתאות). התוצאה היא לקיחת הלוואה גדולה מדי, שיוצרת "חנק" פיננסי, לחץ מתמיד וחיים "על הקצה" ללא יכולת לחסוך.

הפתרון:
1. בנו תקציב מפורט: עקבו אחר כל ההוצאות שלכם במשך חודשיים-שלושה. לא רק חשבונות ושכר דירה, אלא הכל: סופר, בילויים, דלק, בגדים. השתמשו באפליקציה או בגיליון אקסל. רק כך תדעו לאן הכסף שלכם באמת הולך.
2. כלל אצבע בטוח: בנק ישראל מאפשר החזר של עד 40% מההכנסה הפנויה נטו. מומחים ממליצים לא לעבור את ה-30%-35% . הפער הזה הוא "מרווח הביטחון" שלכם לחיסכון, להוצאות לא צפויות ולשינויים בחיים.
3. תכננו לעתיד: האם אתם מתכננים להרחיב את המשפחה בשנים הקרובות? קחו בחשבון הוצאות נוספות והכנסה שיורדת זמנית (חופשת לידה). בנו תרחישים שונים (אופטימי, פסימי וריאלי) להחזר החודשי.

טעות #3: התמקדות בריבית הנמוכה ביותר במקום בתמהיל הנכון

הבעיה: רוב הלווים מנהלים את המשא ומתן מול הבנק על עשיריות האחוז בריבית, בעוד שהקרב האמיתי והחשוב יותר הוא על מבנה התמהיל – השילוב בין המסלולים השונים (פריים, קבועה לא צמודה, קבועה צמודה, משתנה וכו'). תמהיל גרוע, גם עם ריבית נמוכה, עלול להיות מסוכן ויקר הרבה יותר מתמהיל חכם עם ריבית מעט גבוהה יותר.

הפתרון:
1. למדו את המסלולים: הבינו את ההבדלים הבסיסיים. פריים: ריבית משתנה לפי החלטות בנק ישראל, ללא הצמדה. קל"צ (קבועה לא צמודה): הריבית וההחזר קבועים לכל אורך התקופה – המסלול הבטוח והיקר ביותר. ק"צ (קבועה צמודה): ריבית קבועה, אך הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. משתנה צמודה: גם הריבית משתנה ב"תחנות" קבועות וגם הקרן צמודה למדד – המסלול המסוכן ביותר.
2. התאימו את התמהיל לפרופיל שלכם: אין "תמהיל מנצח" אחד. התמהיל הנכון תלוי בפרופיל הסיכון שלכם, בתכניות העתידיות (האם צפויים כספים לפירעון מוקדם?), וביכולת שלכם לספוג עליות בהחזר החודשי. לדוגמה, זוג צעיר בתחילת דרכו עשוי לבחור בתמהיל סולידי יותר, בעוד משקיע מנוסה עשוי לקחת סיכון גבוה יותר.

טעות #4: אי-הבנת הסיכון במסלולים צמודי מדד

הבעיה: הריבית על מסלולים צמודי מדד (ק"צ, משתנה צמודה) נראית על פניו נמוכה ומפתה מאוד בהשוואה למסלולים הלא-צמודים. לווים רבים מתפתים לריבית הנמוכה ושוכחים, או לא מבינים עד הסוף, שהקרן עצמה – הסכום שהם חייבים לבנק – צמודה לאינפלציה ועלולה לתפוח משמעותית לאורך השנים. במצב כזה, ייתכן שתשלמו את המשכנתא במשך שנים, ותגלו שהחוב שלכם לבנק לא קטן, ואף גדל.

הפתרון:
1. הבינו את המכניזם: עלייה של 3% במדד המחירים לצרכן בשנה אחת תגדיל חוב של מיליון שקלים ל-1,030,000 שקלים, עוד לפני תשלום הריבית (ריבקיט). התשלום הסופי שלכם מורכב מריבית + הצמדה.
2. חשבו במונחי סיכון: שאלו את עצמכם איזה חלק מהמשכנתא אתם מוכנים לחשוף לסיכון האינפלציה. בסביבת אינפלציה כמו זו שחווינו בשנים האחרונות, חשיפה גדולה מדי למסלולים צמודים היא מתכון לצרות.
3. השתמשו במחשבונים: השתמשו במחשבוני משכנתא מתקדמים המאפשרים להזין תחזית אינפלציה. כך תוכלו לראות כיצד ההחזר החודשי ויתרת הקרן צפויים להשתנות בתרחישים שונים.

טעות #5: לקיחת משכנתא מקסימלית (75% מימון) רק כי "הבנק מאשר"

הבעיה: בנק ישראל מתיר לבנקים להעניק מימון של עד 75% משווי הנכס לרוכשי דירה ראשונה . לווים רבים רואים באישור הבנק המלצה, ולוקחים את המינוף המקסימלי האפשרי. זו טעות. לקיחת מינוף מקסימלי משאירה אתכם ללא גמישות פיננסית, עם הון עצמי נמוך מושקע בנכס, וחשופים יותר לתנודות בשוק (למשל, ירידת ערך הדירה) ולשינויים בריבית.

הפתרון:
1. שאפו להון עצמי גבוה יותר: גם אם אתם יכולים לקבל 75% מימון, שאפו להגיע עם הון עצמי גבוה ככל הניתן – 30%, 40% ואף יותר.
2. היתרונות של משכנתא קטנה יותר: משכנתא קטנה יותר משמעותה החזר חודשי נמוך יותר, פחות ריבית כוללת שתשלמו לבנק לאורך השנים, יציבות פיננסית גבוהה יותר, ופחות לחץ נפשי.
3. אל תרוקנו את כל החסכונות: זכרו שמעבר ל-25% הון עצמי, ישנן הוצאות נלוות רבות לרכישת דירה (עו"ד, מתווך, מס רכישה, שיפוץ קל, ריהוט). השאירו תמיד "כרית ביטחון" נזילה בצד לבלת"מים.

לבעלי משכנתא קיימת: מיחזור משכנתא – מתי זה כדאי ואיך מתחילים?

שוק הריביות הדינמי והשינויים במצבכם הכלכלי האישי הופכים את המשכנתא שלקחתם לפני מספר שנים למוצר שדורש בדיקה תקופתית. מיחזור משכנתא הוא אחד הכלים החזקים ביותר העומדים לרשותכם כדי להתאים את ההלוואה למציאות המשתנה ולחסוך כסף רב. אז מתי המהלך הזה באמת משתלם, ואיך ניגשים אליו נכון?

מהו מיחזור משכנתא?

בפשטות, מיחזור משכנתא הוא תהליך של פירעון מוקדם של המשכנתא הקיימת, ולקיחת משכנתא חדשה במקומה, בתנאים שונים – ריבית, תמהיל, או תקופת החזר (כל-זכות). את המשכנתא החדשה ניתן לקחת באותו בנק או לעבור לבנק מתחרה המציע תנאים טובים יותר. המטרה היא לשפר את תנאי ההלוואה ולהתאימם למצבכם הנוכחי.

מתי כדאי לשקול מיחזור? (צ'קליסט לבחינה עצמית)

בדקו את עצמכם מול הנקודות הבאות. אם לפחות אחת מהן רלוונטית אליכם, כדאי לבצע בדיקת כדאיות מעמיקה:

• שינוי משמעותי בריביות השוק: האם הריביות המוצעות היום על מסלולים דומים נמוכות משמעותית מהריביות שאתם משלמים? כלל אצבע גס מדבר על פער של כ-1% ומעלה כדי שהמיחזור יהיה כדאי, אך לעיתים גם פער קטן יותר יכול להצדיק זאת, תלוי בעמלת הפירעון המוקדם.
• שינוי במצבכם הפיננסי: האם ההכנסה שלכם עלתה משמעותית ואתם יכולים להרשות לעצמכם להגדיל את ההחזר החודשי ולקצר את חיי המשכנתא (ובכך לחסוך המון ריבית)? או לחילופין, האם ההוצאות גדלו ואתם מתקשים לעמוד בהחזר ורוצים להאריך את התקופה כדי להקטין אותו?
• התקרבות ל"תחנת יציאה": האם אתם מתקרבים למועד שינוי הריבית במסלול משתנה? זהו זמן מצוין לבדוק אם כדאי "לנעול" את הריבית במסלול קבוע או לעבור למסלול אחר, במקום להיות כפופים לשינוי הריבית האוטומטי של הבנק.
• רצון לשנות את רמת הסיכון: האם אתם חוששים מהאינפלציה ורוצים להקטין את הרכיב צמוד המדד במשכנתא? או אולי אתם צופים ירידת ריבית ורוצים להגדיל את רכיב הפריים כדי ליהנות ממנה בעתיד? מיחזור מאפשר להתאים את תמהיל הסיכונים שלכם מחדש.
• צורך בכסף נוסף: ניתן למחזר את המשכנתא ולהגדיל אותה (בכפוף למגבלות המימון של בנק ישראל) כדי לממן שיפוץ, סגירת הלוואות יקרות או כל מטרה אחרת.

איך מתחילים? (מדריך צעד-אחר-צעד)

תהליך המיחזור דומה במהותו לתהליך לקיחת משכנתא חדשה, ודורש סדר וארגון:

1. שלב 1: איסוף מידע וניתוח המצב הקיים. פנו לבנק שלכם ובקשו "דוח יתרות לסילוק" (נקרא גם "דוח כוונות"). מסמך זה הוא תעודת הזהות של המשכנתא שלכם. הוא מפרט את כל תנאי ההלוואה: יתרת הקרן בכל מסלול, הריבית, תאריך סיום, וחשוב מכל – עמלת הפירעון המוקדם.
2. שלב 2: חישוב עלויות המיחזור. העלות המרכזית היא עמלת הפירעון המוקדם, שיכולה להגיע לאלפי ואף עשרות אלפי שקלים . בנוסף, ייתכנו עלויות נלוות כמו דמי פתיחת תיק בבנק החדש, עלות שמאי (אם נדרש), ורישום הערת אזהרה. יש לקחת את כל העלויות הללו בחשבון.
3. שלב 3: סקר שוק וקבלת הצעות. עם דוח היתרות ביד, פנו למספר בנקים (כולל הבנק הנוכחי שלכם) וליועצי משכנתאות, ובקשו הצעות למשכנתא חדשה על בסיס היתרה הקיימת שלכם. בנו תמהיל חדש שמתאים למטרותיכם.
4. שלב 4: ניתוח כדאיות והחלטה. זהו שלב האמת. השוו את סך התשלומים הצפוי במשכנתא החדשה (קרן+ריבית) לסך התשלומים שהיו נותרים במשכנתא הישנה. הפחיתו מהחיסכון הפוטנציאלי את עלויות המיחזור (עמלת פירעון וכו'). אם התוצאה היא חיסכון נטו משמעותי, המהלך כדאי.

השורה התחתונה לאוקטובר 2025

סביבת הריבית הנוכחית מציבה אתגר בפני הממחזרים. הריביות עדיין גבוהות ביחס לשנים עברו.

• למי שלקח משכנתא לפני 2022 בריביות נמוכות: מיחזור כנראה לא יהיה משתלם כרגע. אתם מחזיקים ב"זהב" – הלוואה זולה. אל תוותרו עליה.
• למי שלקח משכנתא ב-2023-2024 בשיא הריביות: ייתכן שכבר היום ניתן למצוא תנאים מעט טובים יותר, אך הפער כנראה לא דרמטי. עם זאת, בהחלט שווה לבדוק, במיוחד אם עמלת הפירעון המוקדם שלכם נמוכה.
• הסיבה המרכזית לשקול מיחזור כעת אינה בהכרח הורדת ריבית, אלא שינוי תמהיל. אם אתם "חנוקים" מההחזר החודשי, או חוששים מהצמדה למדד, מיחזור יכול לאפשר לכם לבנות מחדש את המשכנתא באופן שיתאים יותר למצבכם הנוכחי, גם אם הריבית הממוצעת לא תרד באופן דרמטי.

שאלת מומחה: "ההחזר החודשי שלי קפץ בגלל הפריים. האם כדאי למחזר הכל לקבועה לא צמודה?"

השאלה, כפי שנשאלה באחד הפורומים המובילים ברשת: "לקחתי משכנתא עם שליש פריים לפני שנתיים, כשהפריים היה 1.6%. ההחזר החודשי שלי קפץ מאז במעל 1,000 ש"ח. אני לא יכול יותר עם חוסר הוודאות הזה ושוקל למחזר את כל המשכנתא למסלול ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) כדי שיהיה לי שקט נפשי. האם זה מהלך נכון?"

תשובת המומחה:

זו שאלה מצוינת שמבטאת תחושה של רבים. התגובה הרגשית מובנת לחלוטין – הרצון לייצר ודאות ולשים סוף לעליות בהחזר החודשי. עם זאת, חשוב להבין שמהלך כזה, שנעשה מתוך לחץ, עלול להיות טעות כלכלית יקרה מאוד. "נעילת" הריבית כשהיא נמצאת בשיא, דומה לרכישת מניה במחיר הגבוה ביותר שלה.

הניתוח הכלכלי:

1. "לקנות ביוקר": ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) המוצעת היום בבנקים היא יקרה מאוד. הסיבה לכך היא שהבנק, במתן ריבית קבועה ל-20-30 שנה, מגלם בתוכה את הסיכון שלו מפני עליות ריבית עתידיות ואת ציפיות השוק. כאשר אתה ממחזר לקל"צ היום, אתה למעשה "נועל" את עצמך לתשלום ריבית גבוהה לשנים רבות, ריבית שמגלמת את שיא המחזור הכלכלי הנוכחי.
2. החמצת ירידות עתידיות: רוב התחזיות הכלכליות, כולל זו של חטיבת המחקר של בנק ישראל, צופות שהריבית תתחיל לרדת במהלך 2026. אם תמחזר את כל המשכנתא לקל"צ, לא תיהנה מירידת הריבית הזו. ההחזר שלך יישאר גבוה וקבוע, בעוד שהחזרים של לווים שנשארו במסלול פריים יתחילו לרדת.
3. עלות מול תועלת היסטורית: מסלול הפריים, למרות תנודתיותו, הוכיח את עצמו כמסלול הזול ביותר לאורך רוב העשורים האחרונים. הוא מהווה עוגן חשוב בתמהיל מאוזן, והיפטרות מוחלטת ממנו היא לרוב צעד קיצוני.

המלצה מעשית:

במקום לפעול מתוך פאניקה, יש לבחון את המצב בקור רוח. ראשית, בדוק אם אתה באמת לא יכול לעמוד בהחזר הנוכחי, או שזה פשוט לא נעים. אם אתה יכול לעמוד בו, גם אם בקושי, ייתכן שהאסטרטגיה הטובה ביותר היא פשוט להמתין. הריבית צפויה לרדת, וההחזר שלך ירד איתה. אם ההחזר החודשי מכביד מאוד ופוגע באיכות החיים, שקול פתרונות ביניים במקום מיחזור מלא לקל"צ. למשל, ניתן למחזר רק חלק ממסלול הפריים למסלול ביניים, כמו ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה, שהיא זולה יותר מקל"צ ומאפשרת גמישות ויציאה ללא קנס כל 5 שנים. כך תקטין את ההחזר החודשי באופן מיידי, אך עדיין תשאיר חלק מהמשכנתא חשוף לירידות הריבית העתידיות.

צלילה לעומק הנתונים: מדד מחירי הדיור מול מדד המחירים לצרכן (2015-2025)

כדי להבין את עומק משבר הדיור בישראל, לא מספיק להסתכל על המחיר הנומינלי של דירה. יש לבחון אותו ביחס לעליית המחירים הכללית במשק. הגרף הבא מציג תמונה דרמטית: הפער שנפתח בעשור האחרון בין קצב עליית מחירי הדיור לבין האינפלציה הכללית (מדד המחירים לצרכן).

הגרף מציג תמונה ברורה וחד-משמעית: בעשור האחרון, מחירי הדיור בישראל "התנתקו" לחלוטין מקצב עליית המחירים הכללי במשק. בעוד האינפלציה (הקו האדום) נעה במתינות, ולעיתים אף הייתה אפסית או שלילית (בין 2015 ל-2020), מדד מחירי הדיור (הקו הכחול) זינק באופן כמעט רציף וחד.

המשמעות עבור רוכשי הדירות היא כפולה וקשה:

1. התייקרות ריאלית: הדירות לא רק התייקרו במונחים נומינליים, אלא התייקרו באופן דרמטי ביחס לסל המוצרים והשירותים הכללי.
2. שחיקת כוח הקנייה: השכר במשק, שבדרך כלל צמוד באופן חלקי למדד המחירים לצרכן, לא הדביק את קצב עליית מחירי הדיור. כתוצאה מכך, מספר המשכורות הנדרש לרכישת דירה ממוצעת עלה באופן דרמטי. לפי נתוני הלמ"ס, נכון לאמצע 2025, נדרשות כ-168 משכורות ממוצעות לרכישת דירה ממוצעת בישראל, לעומת כ-100 משכורות לפני כ-15 שנה

ההתמתנות שאנו רואים בחודשים האחרונים בקצב עליית מדד מחירי הדיור (+1.6% שנתי) היא אכן שינוי מגמה, אך כפי שהגרף ממחיש, היא עדיין טיפה בים בהשוואה לעליות החדות של העשור האחרון. יידרש זמן רב של יציבות מחירים או ירידות מתונות כדי שהפער העצום הזה יתחיל להצטמצם.

עדכוני רגולציה ומשאבים חיוניים

מעקב אחר הנחיות רגולטוריות ושימוש בכלים הנכונים יכולים לחסוך זמן וכסף רב בתהליך המשכנתא.

עדכונים אחרונים

בנק ישראל פרסם החודש את ממצאי סקר קציני האשראי לרביע השלישי של 2025. מהסקר עולה כי הבנקים מדווחים על הקשחה מסוימת במרווחי האשראי לדיור. משמעות הדבר היא שהבנקים דורשים פרמיית סיכון מעט גבוהה יותר על הלוואות למגורים, מה שיכול להתבטא בריביות מעט גבוהות יותר ללווים, גם ללא שינוי בריבית בנק ישראל.

משאבים מומלצים

• מחשבון משכנתא (משכנתאמן): כלי מצוין להערכה ראשונית של החזר חודשי, בניית תמהילים והרצת סימולציות עם שינויי מדד וריבית.
• נתוני ריביות משכנתא ממוצעות (בנק ישראל): מאפשר להשוות את ההצעה שקיבלתם לממוצע השוק העדכני, לפי מסלולים ותקופות. הנתונים מתפרסמים מדי חודש.
• מדדי מחירים עדכניים (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה): המקור הרשמי והמהימן ביותר למעקב אחר מדד המחירים לצרכן ומדד מחירי הדיור.
• כלי להשוואת ריביות בין הבנקים (בנק ישראל): כלי חדש יחסית המציג את תמהיל התיק הממוצע בכל בנק ואת הריבית הכוללת החזויה (IRR), ומאפשר השוואה כללית בין הבנקים.