האם שאלתם אי פעם מדוע הריבית למשכנתא שלכם קפצה אף שריבית בנק ישראל לא זזזה? או איך זה שהצעות הבנקים משתנות מדי יום? אצלנו בשטרן משכנתאות, אנחנו יודעים שהכוח האמיתי מאחורי עלות המשכנתא שלכם לא נמצא רק בקריה בתל אביב – הוא נסחר כל יום בשוק איגרות החוב הממשלתיות.

במשך 15 שנים אנחנו עוזרים ללקוחותינו לפענח את המערכת הזו ולחסוך עשרות אלפי שקלים על המשכנתא. היום אנחנו חושפים בפניכם את הידע הזה – בחינם. כי לקוח מושכל הוא הלקוח הטוב ביותר שלנו.

מבוא: מעבר לריבית בנק ישראל – הכוח המניע שמאחורי עלות המשכנתא

עבור רוב הישראלים, המילה "ריבית" בהקשר של משכנתא מתקשרת באופן כמעט אוטומטי למושג אחד: ריבית בנק ישראל, או לנגזרת הישירה שלה, ריבית הפריים. אנו עוקבים בדריכות אחר הודעות הנגיד, מצפים לירידה שתקל על ההחזר החודשי או חוששים מהעלאה שתכביד עליו. אך מה קורה כאשר ריבית בנק ישראל נותרת יציבה, ואף על פי כן, הצעות הריבית מהבנקים למשכנתאות חדשות מתייקרות, או שההחזר החודשי שלנו במסלול ריבית משתנה קופץ במפתיע? התופעה הזו, המתסכלת לווים רבים, חושפת אמת כלכלית עמוקה יותר: מאחורי הקלעים של שוק המשכנתאות פועל כוח אדיר, שקט ומשפיע לא פחות – שוק איגרות החוב (אג"ח) הממשלתיות.

מטרתו של מאמר זה היא להסיר את הלוט מעל המנגנון ה"בלתי נראה" הזה. נסביר ללווי משכנתאות, בין אם הם עומדים לפני נטילת הלוואה ובין אם הם כבר משלמים אותה שנים, כיצד התשואות בשוק האג"ח הממשלתי מכתיבות במידה רבה את עלות הכסף לטווח ארוך בישראל. נצלול לעומק ונראה כיצד תנודות בשוק זה משפיעות באופן ישיר ומדיד על שני סוגי המסלולים המרכזיים במשכנתא: מסלולי הריבית הקבועה, הנחשבים "בטוחים", ומסלולי הריבית המשתנה מבוססי "עוגן", שאינם צמודים לפריים.

ההבנה הרווחת, לפיה הבנק "קובע" את הריבית באופן שרירותי, אינה מדויקת. הבנקים פועלים בתוך מערכת כלכלית מורכבת, והם מתמחרים את הסיכונים והעלויות שלהם בהתבסס על איתותים מהשוק. תשואת אג"ח ממשלתית היא אחד האיתותים החשובים ביותר. היא מהווה את "מחיר הבסיס" של הכסף הבטוח לטווח ארוך. כאשר מחיר בסיס זה עולה, כל הלוואה אחרת במשק, ובמיוחד משכנתאות, צפויה להתייקר בהתאם.

אנו מבטיחים לכם שבסוף קריאת מאמר מקיף זה, תמונת המצב תתבהר. לא רק שתבינו לעומק את הקשר הסיבתי בין תשואות האג"ח לעלות המשכנתא שלכם, אלא גם תקבלו כלים מעשיים וברורים: תדעו היכן למצוא את נתוני העוגנים הרלוונטיים בזמן אמת, כיצד לפרש אותם, וחשוב מכל – כיצד להיערך בצורה מושכלת לשינויים עתידיים בריבית, בין אם מדובר בעלייה או בירידה. הידע הזה יהפוך אתכם מלווים פסיביים ללווים אקטיביים ומעורבים, המסוגלים לנהל את ההתחייבות הפיננסית הגדולה בחייהם בביטחון ובתבונה.

חלק 1: יסודות הקשר – מדוע הבנקים מסתכלים על שוק האג"ח?

כדי לפענח את הקשר בין אג"ח למשכנתאות, עלינו להתחיל מהבסיס: כיצד פועל המודל העסקי של הבנק ומהיכן הוא מגייס את הכסף העצום הדרוש למתן הלוואות דיור. התשובה טמונה בהבנת שוק האג"ח הממשלתי כעמוד התווך של המערכת הפיננסית, המשמש כנקודת ייחוס מרכזית לתמחור כל מכשיר פיננסי אחר, ובפרט הלוואות ארוכות טווח.

מקורות הכסף של הבנק: מפיקדונות הציבור ועד שוק ההון

בניגוד לתפיסה לפיה הבנק פשוט "מדפיס" כסף כדי להלוות אותו, המציאות מורכבת יותר. הבנק הוא בראש ובראשונה מתווך פיננסי. הוא מגייס כסף ממקורות שונים ומשונים, ו"מוכר" אותו הלאה ללווים בתוספת מרווח. ניתן לחלק את מקורות הגיוס של הבנק לשתי קטגוריות עיקריות:

• מקורות מהציבור (Retail Funding): זהו המקור המוכר ביותר. כאשר אנו מפקידים כסף בחשבון העו"ש, פותחים תכנית חיסכון או רוכשים פיקדון בנקאי (פק"מ), אנו למעשה מלווים כסף לבנק. הבנק משלם לנו ריבית נמוכה יחסית על הכסף הזה, ומשתמש בו כדי להעניק הלוואות בריבית גבוהה יותר. מקור זה נחשב יציב יחסית אך לרוב הוא לטווחים קצרים עד בינוניים.
• מקורות משוק ההון (Wholesale Funding): כדי לממן פעילות רחבת היקף, ובמיוחד הלוואות ארוכות טווח כמו משכנתאות, הבנקים אינם יכולים להסתמך רק על פיקדונות הציבור. הם פונים לשוק ההון ו"קונים" כסף על ידי הנפקת איגרות חוב משלהם, לקיחת הלוואות מבנקים אחרים או מגופים מוסדיים (כמו קרנות פנסיה וחברות ביטוח). עלות גיוס הכסף בשוק ההון היא דינמית ומושפעת ישירות מהתנאים הכלכליים במשק.

תבינו, הבנק קונה כסף  ו'מגייס' את הכסף שהוא מלווה מהציבור. כאשר אנו פותחים  חיסכון או שמים כסף בפיקדון, הבנק יכול לקחת כסף זה ולהלוותו למישהו אחר אבל הוא לא יכול לבנות על זה שלא נמשוך אותו ולכן  כאשר מדובר בהלוואה ל-25 שנה, הבנק צריך להבטיח לעצמו מקור מימון יציב לטווח דומה, וכאן נכנס לתמונה שוק האג"ח.

אג"ח ממשלתי כהשקעה חסרת סיכון (Benchmark)

איגרת חוב (אג"ח) היא למעשה תעודת הלוואה. כאשר גוף כלשהו – ממשלה או חברה – זקוק לכסף, הוא יכול להנפיק אג"ח לציבור. הרוכשים מלווים כסף למנפיק, ובתמורה מקבלים התחייבות להחזר הקרן בתוספת תשלומי ריבית קבועים לאורך תקופת ההלוואה. בשוק ההון הישראלי, כמו ברוב העולם, איגרות חוב המונפקות על ידי הממשלה נחשבות לנכס הפיננסי הבטוח ביותר שקיים.

הסיבה לכך פשוטה: הסיכוי שמדינת ישראל, כמנפיקה, לא תעמוד בהתחייבויותיה ותכריז על חדלות פירעון, נחשב לאפסי (אם כי לא אפס מוחלט). לממשלה יש יכולת לגבות מיסים ואף, במקרה קיצון, להדפיס כסף כדי להחזיר את חובותיה. לכן, התשואה שמשקיע מקבל על אג"ח ממשלתית מכונה "תשואה חסרת סיכון" (Risk-Free Rate). תשואה זו מהווה את רף הבסיס, או ה-Benchmark, של כל המערכת הפיננסית. כל הלוואה או השקעה אחרת, הכרוכה בסיכון גבוה יותר (למשל, הלוואה לחברה עסקית או לאדם פרטי), חייבת להציע תשואה גבוהה יותר כדי לפצות את המלווה על הסיכון הנוסף שהוא לוקח על עצמו.

תעודת מילווה של מדינת ישראל, דוגמה היסטורית לאיגרת חוב ממשלתית המהווה מכשיר לגיוס חוב מהציבור

עבור הבנק, ההיגיון הוא חד וברור: אם הוא יכול להלוות כסף לממשלת ישראל לתקופה של 10 שנים ולקבל תשואה שנתית של, נניח, 4.5% בסיכון כמעט אפסי, מדוע שיסכים להלוות את אותו הכסף ללקוח פרטי (לווה משכנתא) לאותה תקופה ובאותה ריבית? הרי ההלוואה ללקוח פרטי כרוכה בסיכון משמעותי יותר (סיכון שהלווה לא יעמוד בתשלומים). לכן, הבנק תמיד יתמחר את המשכנתא בריבית הגבוהה מתשואת האג"ח הממשלתית המקבילה, כדי לפצות את עצמו על הסיכון העודף.

"עלות גיוס ההון": מדוע תשואות האג"ח הן מחיר הכסף?

כאשר הבנק בא לתמחר הלוואה ארוכת טווח כמו משכנתא, הוא שואל את עצמו שאלה בסיסית: "מהי העלות האלטרנטיבית שלי?". כלומר, מהי התשואה שאני מוותר עליה על ידי כך שאני נותן את הכסף הזה כמשכנתא במקום להשקיע אותו באפיק אחר. כפי שראינו, האפיק האלטרנטיבי הבטוח ביותר הוא אג"ח ממשלתי. לכן, תשואת האג"ח הממשלתית מהווה את "עלות ההזדמנות" של הבנק.

מעבר לכך, תשואות האג"ח משקפות באופן רחב יותר את "מחיר הכסף" לטווח ארוך בשוק. כאשר הביקוש להלוואות במשק עולה, או כאשר ציפיות האינפלציה גוברות, משקיעים ידרשו תשואה גבוהה יותר על כספם. הדבר יתבטא בעליית תשואות האג"ח הממשלתיות. עלייה זו מסמנת לבנקים שהעלות של גיוס הון לטווח ארוך התייקרה. במילים אחרות, "חומרי הגלם" של הבנק (כלומר, הכסף שהוא מגייס) הפכו יקרים יותר. בדומה ליצרן רהיטים שמחיר העץ שלו עולה, הבנק "יגלגל" את התייקרות עלות הגיוס אל הצרכן הסופי – לווה המשכנתא. דוח של בנק ישראל ממרץ 2025 מנתח בדיוק את הנקודה הזו, ומסביר כי מרווח המשכנתא הוא ההפרש בין הריבית ללקוח לבין "ריבית העוגן, המחושבת על בסיס עקום תשואות האפס של אג"ח ממשלתיות". כלומר, בנק ישראל עצמו מגדיר את תשואות האג"ח כבסיס לתמחור.

השפעת דירוג האשראי של המדינה: האפקט המתגלגל

נקודה אחרונה וחשובה להבנת התמונה הכוללת היא הקשר בין דירוג האשראי של המדינה, תשואות האג"ח, ועלות המשכנתא שלנו. חברות דירוג אשראי בינלאומיות (כמו מודי'ס, S&P ופיץ') מעריכות את יכולתה של מדינה לעמוד בהתחייבויותיה. דירוג גבוה מסמל ביטחון ויציבות, בעוד שהורדת דירוג מאותתת על סיכון גובר.

כאשר דירוג האשראי של ישראל יורד, משקיעים זרים ומקומיים תופסים את ההשקעה באג"ח ממשלתיות כמסוכנת יותר. כדי לפצות את עצמם על הסיכון המוגבר, הם דורשים תשואה גבוהה יותר על כספם. כתוצאה מכך, מחירי האג"ח הקיימות יורדים, ותשואותיהן עולות. הממשלה, מצידה, תיאלץ להציע ריבית גבוהה יותר בהנפקות חוב חדשות כדי למשוך משקיעים. תהליך זה מייקר את עלות גיוס החוב של הממשלה כולה.

ההשפעה לא נעצרת שם. כפי שמסביר מאמר של המכון הישראלי לדמוקרטיה, "הורדת דירוג האשראי צפויה להביא לעליית הריבית ארוכת הטווח ולעלייה בתשלומי משכנתאות עם ריבית משתנה שמשלמים משקי הבית". זהו אפקט גלגול קלאסי:

1. ירידה בדירוג האשראי.
2. עלייה בפרמיית הסיכון של המדינה.
3. עלייה בתשואות האג"ח הממשלתיות.
4. עלייה בעלות גיוס ההון של הבנקים.
5. עלייה בריביות המשכנתא לצרכן הסופי.

לסיכום חלק זה, הבנו כי הבנקים אינם פועלים בוואקום. הם מסתכלים על שוק האג"ח הממשלתיות כברומטר מרכזי לעלות הכסף לטווח ארוך. תשואות האג"ח מהוות עבורם גם עלות אלטרנטיבית וגם אינדיקציה לעלות גיוס ההון. כל שינוי בתשואות אלו, בין אם נגרם מציפיות אינפלציה, שינויים במדיניות הכלכלית או שינוי בדירוג האשראי, מתורגם בסופו של דבר לשינוי בעלות המשכנתא שלנו.

נקודות מפתח: יסודות הקשר

• מקורות הבנק: הבנקים מגייסים כסף מפיקדונות הציבור ומהנפקת אג"ח בשוק ההון.
• אג"ח ממשלתי כבנצ'מרק: תשואת אג"ח ממשלתית נחשבת לתשואה "חסרת סיכון" ומהווה רף תחתון לתמחור כל הלוואה אחרת.
• עלות הכסף: עליית תשואות האג"ח מייקרת את "חומר הגלם" (הכסף) עבור הבנקים, והם מגלגלים עלות זו ללווים.
• דירוג אשראי: הורדת דירוג האשראי של המדינה מעלה את תשואות האג"ח, ובכך מייקרת את המשכנתאות לכלל הציבור.

חלק 2: ניתוח לעומק: כיצד תשואות האג"ח מתרגמות לריבית המשכנתא שלכם

לאחר שהנחנו את יסודות הקשר בין שוק האג"ח למערכת הבנקאית, הגיע הזמן לצלול אל הפרטים הטכניים ולפענח את המנגנון המדויק שבאמצעותו תנודות בתשואות האג"ח הופכות לשינוי בריבית המשכנתא הספציפית שלכם. זהו לב המאמר, והבנתו תעניק לכם את היכולת לפענח את הצעות הבנקים ולהבין את הדינמיקה של ההלוואה שלכם. נפרק את ההשפעה על שני סוגי המסלולים המרכזיים: ריביות קבועות וריביות משתנות מבוססות עוגן.

תת-חלק א': מסלולי ריבית קבועה (קל"צ וק"צ) – תמחור הוודאות

מסלול הריבית הקבועה, ובמיוחד הריבית הקבועה הלא צמודה (קל"צ), נחשב לפופולרי והבטוח ביותר עבור לווים רבים. הוא מעניק ודאות מוחלטת לגבי גובה ההחזר החודשי לאורך כל חיי ההלוואה (בקל"צ) או לפחות ודאות לגבי שיעור הריבית (בק"צ, שם הקרן צמודה למדד). אך לוודאות הזו יש מחיר, והוא נקבע במידה רבה בשוק האג"ח.

ההיגיון הכלכלי מאחורי התמחור

כאשר בנק מציע לכם משכנתא בריבית קבועה של 5% לתקופה של 20 שנה, הוא למעשה מהמר נגד עליית ריביות עתידית. אם בעוד חמש שנים הריביות במשק יקפצו ל-8%, הבנק עדיין יהיה מחויב להמשיך ולהעניק לכם את ההלוואה בריבית של 5% בלבד. הוא "יפסיד" את התשואה הגבוהה יותר שיכל לקבל על הכסף. זהו סיכון משמעותי עבור הבנק, והוא חייב לתמחר אותו.

כיצד הוא עושה זאת? הוא משתמש, כאמור, בתשואת האג"ח הממשלתית כנקודת ייחוס. הבנק בוחן את תשואת האג"ח הממשלתית לתקופה דומה ככל הניתן למשך החיים הממוצע (מח"מ) של המשכנתא שהוא מציע. אם הוא מציע משכנתא ל-20 שנה, הוא יסתכל על תשואות אג"ח ממשלתיות ל-10, 20 ואף 30 שנה כדי לקבל תמונה על ציפיות השוק לריבית ארוכת טווח.

הנוסחה הלא רשמית של הריבית הקבועה

אף שבנק לא יחשוף את נוסחת התמחור המדויקת שלו, ניתן לפשט את המודל למשוואה בסיסית, המוכרת היטב לאנשי מקצוע בתחום:

ריבית קבועה למשכנתא = תשואת אג"ח ממשלתי לטווח דומה + מרווח (Spread)

המרכיב הראשון, תשואת האג"ח, הוא הבסיס האובייקטיבי שנקבע בשוק. המרכיב השני, המרווח, הוא התוספת שהבנק גובה, והוא מורכב ממספר גורמים:

• פרמיית סיכון הלווה: הערכת הסיכון שהלווה הספציפי לא יעמוד בתשלומים. היא מבוססת על נתונים כמו דירוג אשראי אישי, יחס החזר מהכנסה, שיעור המימון והון עצמי. ככל שהלווה נתפס כמסוכן יותר, המרווח יהיה גבוה יותר.
• עלויות תפעוליות ורגולטוריות: עלויות החיתום, ניהול התיק, וההפרשות להפסדי אשראי שהבנק נדרש לבצע על פי הוראות בנק ישראל.
• רווח הבנק: שולי הרווח שהבנק שואף להשיג על ההלוואה.
• תחרות: בסביבה תחרותית, הבנקים עשויים "לספוג" חלק מהעלויות ולהקטין את המרווח כדי למשוך לקוחות. דוח בנק ישראל מראה כיצד התגברות התחרות בשנים האחרונות, לצד עליית הריבית, הביאה לירידה במרווחי המשכנתאות.

דוגמה מעשית

נניח שהיום, 12 ביולי 2025, אתם מבקשים משכנתא במסלול קל"צ ל-20 שנה. הבנקאי בודק את הנתונים ורואה שתשואת אג"ח ממשלת ישראל שקלית ל-10 שנים עומדת על כ-4.1% והתשואה ל-20 שנה עומדת על כ-4.3% . זהו מחיר הבסיס. הבנק לעולם לא יציע לכם ריבית נמוכה מרמה זו. על בסיס זה, הוא יוסיף את המרווח. אם אתם לווים חזקים עם הון עצמי גבוה, המרווח עשוי להיות, למשל, 1.2%. במקרה זה, הריבית המוצעת לכם תהיה סביב 5.5% (4.3% + 1.2%). אם תשואות האג"ח יקפצו בשבוע הבא ל-4.6%, גם אם לא שיניתם דבר בפרופיל שלכם, הצעת הריבית החדשה שתקבלו תתחיל כבר מ-5.8%.

זו הסיבה שבתקופות של תנודתיות גבוהה בשוקי האג"ח, הצעות הריבית מהבנקים יכולות להשתנות מדי יום. הבנקים פשוט מתאימים את עצמם בזמן אמת לשינויים בעלות גיוס ההון שלהם, כפי שהיא משתקפת בתשואות האג"ח.

תת-חלק ב': מסלולי ריבית משתנה ועוגני אג"ח – המנגנון הדינמי

כאן הסיפור הופך למעניין ומורכב אף יותר. מלבד מסלול הפריים, שצמוד ישירות לריבית בנק ישראל, קיימים בשוק מסלולי ריבית משתנה רבים אחרים, הן צמודי מדד והן שקליים, שהריבית בהם מתעדכנת כל שנה, שנתיים, חמש שנים או יותר. השינוי בריבית במסלולים אלו אינו שרירותי, אלא מבוסס על נוסחה שקופה הנקבעת מראש בחוזה ההלוואה. לב הנוסחה הוא "העוגן".

מהו "עוגן" וכיצד הוא פועל?

עוגן הוא פרמטר חיצוני, אובייקטיבי ומתפרסם באופן פומבי, המשמש כבסיס לחישוב הריבית המשתנה. מטרתו היא "לקבוע מראש נוסחה אובייקטיבית לפיה הריבית תשתנה", כך שהשינוי לא יהיה נתון לגחמות הבנק. רבים מהעוגנים הנפוצים בישראל מבוססים, איך לא, על תשואות של איגרות חוב ממשלתיות.

הנוסחה במסלולים אלו זהה בעיקרה לנוסחת הריבית הקבועה, אך עם הבדל מהותי אחד:

ריבית משתנה למשכנתא = עוגן אג"ח (משתנה) + מרווח (קבוע)

שימו לב להבדל הקריטי: בעוד שבמסלול ריבית קבועה הריבית כולה נקבעת פעם אחת, כאן המרווח מהבנק נקבע ביום לקיחת ההלוואה ונשאר קבוע לאורך כל חיי ההלוואה. מה שמשתנה הוא העוגן עצמו, שמתעדכן בהתאם לתנודות בשוק האג"ח. ב"תחנת עדכון הריבית" (למשל, כל 5 שנים), הבנק בודק מהו שיעור העוגן החדש, מוסיף לו את המרווח הקבוע שלכם, וזו תהיה הריבית שלכם ל-5 השנים הבאות.

סוגי עוגנים נפוצים מבוססי אג"ח

הבנקים משתמשים בעוגנים שונים, הנגזרים מסוגים שונים של אג"ח ממשלתיות, בהתאם לסוג המסלול:

• עוגן אג"ח צמוד מדד (מבוסס "גליל"): מסלולי ריבית משתנה צמודה למדד (למשל, "משתנה כל 5 צמודה") משתמשים בעוגן המבוסס על תשואות של סדרת אג"ח ממשלתיות צמודות למדד המחירים לצרכן, המכונות "גליל". בנק לאומי, לדוגמה, מגדיר את העוגן למשתנה כל 5 שנים כ"שיעור התשואה הריאלי הממוצע הקלנדרי של תשואות אגרות חוב ממשלתיות במגזר הצמוד… לתקופה לפידיון של חמש שנים", כפי שהוא מתפרסם על ידי בנק ישראל. כלומר, העוגן הוא ממוצע התשואות הריאליות (בניכוי אינפלציה) של אג"ח ממשלתיות צמודות מדד ל-5 שנים.
• עוגן אג"ח לא צמוד (מבוסס "שחר"): מסלולי ריבית משתנה שקלית (שאינם פריים, למשל "משתנה כל 5 לא צמודה") משתמשים בעוגן המבוסס על תשואות של אג"ח ממשלתיות שקליות, לא צמודות, המכונות "שחר". גם כאן, העוגן יהיה ממוצע התשואות של אג"ח "שחר" לתקופה הרלוונטית (למשל, שנתיים או חמש שנים), כפי שמפרסם בנק ישראל.

ההיגיון הוא להתאים את סוג העוגן לסוג ההלוואה. הלוואה צמודת מדד תשתמש בעוגן צמוד מדד, והלוואה שקלית תשתמש בעוגן שקלי. הדבר החשוב ביותר להבין הוא שבמשא ומתן מול הבנק, אתם לא מנהלים משא ומתן על העוגן (הוא אובייקטיבי), אלא על גובה המרווח שמעליו. מרווח נמוך יותר יבטיח לכם ריבית טובה יותר לאורך כל חיי ההלוואה, גם כשהעוגן עצמו עולה ויורד.

חלק 3: המדריך המעשי: איך לעקוב אחר העוגנים ולהיערך לשינויים

הבנה תיאורטית היא חשובה, אך כוחה האמיתי מתגלה כאשר מתרגמים אותה לפעולות מעשיות. בחלק זה, נספק לכם מדריך פרקטי שיאפשר לכם לעבור מלהיות צופים פסיביים למשתתפים פעילים בניהול המשכנתא שלכם. נלמד היכן למצוא את הנתונים הרלוונטיים בזמן אמת וכיצד להשתמש בהם כדי לקבל החלטות פיננסיות מושכלות יותר.

איפה מוצאים את המידע? (מקורות מהימנים)

בעידן הדיגיטלי, המידע זמין ושקוף מאי פעם. אין צורך להסתמך רק על הבנקאי. הנה המקורות המרכזיים והאמינים ביותר למעקב אחר תשואות האג"ח והעוגנים הנגזרים מהן:

1. אתר בנק ישראל – המקור הרשמי: בנק ישראל הוא הסמכות העליונה והוא מפרסם את הנתונים הרשמיים המשמשים את הבנקים.
   • עוגני אג"ח: הנתונים הרשמיים לחישוב העוגנים נמצאים בטבלאות "עקומי תשואה לפדיון" שמפרסם הבנק. חפשו באתר הבנק את הפרסום תחת "סטטיסטיקה ונתונים" -> "שוקי הון וכספים" -> "אג"ח ומק"מ – תשואות לפדיון". שם תמצאו טבלאות של "התשואה הריאלית הנגזרת מאמידת עקום אפס" (לעוגנים צמודי מדד) ו"התשואה הנומינלית הנגזרת מאמידת עקום אפס" (לעוגנים שקליים). הבנקים משתמשים בממוצע החודשי של תשואות אלו לתקופה הרלוונטית (למשל, 5 שנים) כדי לקבוע את העוגן.
   • ריביות משכנתא ממוצעות: בנק ישראל מפרסם מדי חודש את "הריבית הממוצעת על משכנתאות". נתון זה מאפשר לכם להשוות את ההצעה שקיבלתם לממוצע השוק ולהבין אם אתם מקבלים תנאים תחרותיים.
2. אתרים פיננסיים – אינדיקציה בזמן אמת: בעוד שבנק ישראל מפרסם נתונים חודשיים, שוק האג"ח משתנה מדי יום. אתרים פיננסיים מאפשרים לכם לראות את המגמה בזמן אמת.
   • Investing.com: מספק טבלה מקיפה ונוחה של תשואות אג"ח ממשלתיות של ישראל לכל הטווחים, מחודש ועד 30 שנה. זהו כלי מצוין לקבלת תחושה יומיומית על כיוון השוק.
   • גלובס וביזפורטל: הפורטלים הכלכליים הגדולים בישראל, כמו גלובס ו-ביזפורטל, מציגים גם הם נתוני אג"ח עדכניים ומספקים פרשנויות וניתוחים על המגמות בשוק החוב.

איך להתכונן לעלייה או ירידה? (אסטרטגיות)

הידע שצברתם והיכולת לעקוב אחר הנתונים מאפשרים לכם לנקוט באסטרטגיות פרואקטיביות. הפעולות שתנקטו יהיו שונות אם אתם לפני לקיחת משכנתא או שכבר יש לכם הלוואה קיימת.

לפני לקיחת משכנתא:

• ניתוח מגמות ותזמון: אם אתם רואים שתשואות האג"ח לטווחים ארוכים נמצאות במגמת עלייה מתמשכת, זהו איתות חזק לכך שהריביות הקבועות צפויות להתייקר. במצב כזה, ייתכן שכדאי להזדרז ו"לנעול" ריבית קבועה בהקדם האפשרי לפני שההתייקרות תתגלגל במלואה להצעות הבנקים. לעומת זאת, אם התשואות במגמת ירידה, ייתכן שיש לכם יותר זמן להתמקח או אפילו להמתין מעט בתקווה לקבל הצעה טובה יותר.
• בניית תמהיל מושכל: הבנת העוגנים השונים מאפשרת לכם לבנות תמהיל משכנתא שמפזר סיכונים בהתאם לציפיות שלכם. לדוגמה, אם אתם צופים ירידה בריבית בנק ישראל אך עלייה בתשואות האג"ח (תרחיש אפשרי בסביבה של ציפיות אינפלציה גבוהות), תוכלו לשלב בין מסלול פריים (שיושפע מירידת ריבית בנק ישראל) לבין מסלול ריבית קבועה (שיגן עליכם מעליית תשואות האג"ח).
• מיקוח אפקטיבי על המרווח: כשאתם מגיעים לבנק מצוידים בידע על גובה העוגן הנוכחי, המשא ומתן הופך להיות ממוקד ויעיל. אתם יכולים לומר לבנקאי: "אני יודע שעוגן האג"ח לחמש שנים עומד היום על 4.0%, והצעתם לי ריבית של 5.5%. זה אומר שאתם מבקשים מרווח של 1.5%. המתחרים שלכם מציעים לי מרווח של 1.3%. האם תוכלו לשפר את ההצעה?". זו שיחה שונה לחלוטין ממיקוח כללי על "הריבית".

במהלך חיי המשכנתא (לבעלי ריבית משתנה מבוססת עוגן):

• מעקב אקטיבי וידיעת התאריכים: הדבר החשוב ביותר הוא לדעת בדיוק מהו העוגן הספציפי שלכם (למשל, "עוגן אג"ח צמוד 5 שנים") ומתי תאריך עדכון הריבית (תחנת היציאה) הבא שלכם. סמנו תאריך זה ביומן. כחודשיים-שלושה לפני מועד העדכון, התחילו לעקוב באופן פעיל אחר התפתחות העוגן שלכם.
• תכנון תזרים מזומנים: אם אתם רואים שהעוגן שלכם עלה משמעותית מאז הפעם האחרונה שהתעדכן, אתם יכולים לחשב ולהיערך מראש לעלייה הצפויה בהחזר החודשי. היערכות מוקדמת תמנע הפתעות לא נעימות ותאפשר לכם להתאים את התקציב המשפחתי.
• בחינת כדאיות מיחזור: אם העלייה הצפויה בריבית היא חדה במיוחד, או אם תנאי השוק השתנו באופן דרמטי (למשל, הריביות הקבועות ירדו מאוד), כדאי לבחון אפשרות של מיחזור המשכנתא. מיחזור משמעו פירעון ההלוואה הקיימת ולקיחת הלוואה חדשה בתנאים עדכניים. בתחנות היציאה של מסלולים מבוססי עוגן, לרוב אין קנס פירעון מוקדם (למעט עמלה תפעולית), מה שהופך את בחינת המיחזור לאטרקטיבית במיוחד.

סיכום ומסקנות: היו הלווים החכמים בחדר

המסע שערכנו חושף אמת פיננסית בסיסית: עולם המשכנתאות בישראל מורכב ומושפע מכוחות שוק רחבים, הרבה מעבר להחלטות הריבית של בנק ישראל. תשואות איגרות החוב הממשלתיות, המשקפות את עלות הכסף לטווח ארוך ואת פרמיית הסיכון של המדינה, הן הברומטר האמיתי והכוח המניע המרכזי מאחורי תמחור הריביות הקבועות והריביות המשתנות מבוססות העוגן.

ריכזנו עבורכם את התובנות המרכזיות מהמאמר:

תובנות מרכזיות

• אג"ח הוא המלך: תשואות האג"ח הממשלתיות הן נקודת הייחוס (Benchmark) של המערכת הפיננסית. הן קובעות את "מחיר הבסיס" של הכסף לטווח ארוך, שעליו הבנקים מוסיפים את המרווחים שלהם.
• שני מנגנוני השפעה: בריביות קבועות, תשואת האג"ח ביום לקיחת ההלוואה קובעת את רצפת הריבית. בריביות משתנות מבוססות עוגן, תשואת האג"ח היא רכיב דינמי שמשתנה לאורך זמן ומשפיע ישירות על ההחזר החודשי בתחנות העדכון.
• הכוח בידיים שלכם: הבנת מנגנון העוגנים והמרווחים הופכת את תהליך המשא ומתן מול הבנק לשקוף, ממוקד ואפקטיבי יותר. אתם מנהלים משא ומתן על המרווח, לא על העוגן.
• ניהול סיכונים פרואקטיבי: מעקב שוטף אחר תשואות האג"ח והעוגנים הרלוונטיים מאפשר לכם לצפות שינויים, לתכנן את תזרים המזומנים שלכם, ולקבל החלטות מושכלות לגבי תזמון לקיחת משכנתא או מיחזור הלוואה קיימת.

המסר החשוב ביותר שאנו מבקשים להעביר הוא שידע הוא כוח, במיוחד בהתמודדות עם ההתחייבות הפיננסית הגדולה ביותר בחיי רובנו. אל תהיו לווים פסיביים המקבלים את הצעת הבנק כגזירה משמיים. היו סקרנים, שאלו שאלות, בדקו את הנתונים בעצמכם והבינו את המנגנונים הפועלים מאחורי הקלעים. מעקב אחר שוק האג"ח והבנת העוגנים שלכם לא רק יעניק לכם יתרון משמעותי במשא ומתן, אלא גם יאפשר לכם לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא, ולנהל את עתידכם הכלכלי בצורה בטוחה, מושכלת ושקולה יותר.