בנק ישראל מהדק את החגורה: מה המשמעות של ההגבלות החדשות על שוק הנדל"ן?

השבוע בניוזלטר: התערבות רגולטורית, ריביות משכנתא מפתיעות, ומה צופן העתיד לרוכשי הדירות.

שלום לכולם,

שבוע נוסף חלף, והתחושה בשוק הנדל"ן והמשכנתאות ממשיכה להיות מורכבת ורבת פנים. מצד אחד, אנחנו שומעים על האטה במכירת דירות חדשות ויד שנייה, ומצד שני, נתוני לקיחת המשכנתאות עדיין מראים מספרים גבוהים. ריבית בנק ישראל נותרה יציבה מאז תחילת השנה, אך בשטח, אנו רואים שהבנקים מתחילים להוריד ריביות במסלולים מסוימים. איך כל זה מסתדר ביחד?

התשובה, כמו תמיד, נמצאת בפרטים. השוק חווה כעת תקופת מעבר, שבה החלטות רגולטוריות מהעבר והווה פוגשות את המציאות הכלכלית המשתנה. השבוע, קיבלנו דוגמה מצוינת לכך עם הצעד המשמעותי של בנק ישראל להטיל מגבלות על מבצעי המימון של הקבלנים – מהלך שצפוי להשפיע על כל מי שמתכנן לרכוש דירה חדשה בשנים הקרובות.

בניוזלטר הנוכחי נצלול לעומק ההחלטה הזו וננתח את משמעויותיה. נסביר מה בדיוק בנק ישראל מתכנן לעשות, מדוע הוא עושה זאת דווקא עכשיו, וכיצד זה ישפיע עליכם, הרוכשים. בנוסף, נסקור את החדשות הכלכליות המרכזיות של השבוע – מהתמתנות האינפלציה ועד הדילמה של בנק ישראל לקראת החלטת הריבית הבאה. המטרה שלנו היא לתת לכם את הכלים להבין את התמונה המלאה ולקבל החלטות מושכלות בדרך לבית משלכם.

שלכם,
עדי שטרן

מה קרה השבוע בשוק המשכנתאות והנדל"ן

השבוע האחרון התאפיין בהתפתחויות משמעותיות מכיוון בנק ישראל, לצד נתונים המצביעים על המשך ההאטה בשוק הדיור. הנה סיכום האירועים המרכזיים והמשמעות שלהם עבורכם.

בנק ישראל שם סוף לחגיגת המימון של הקבלנים

החדשה המרכזית של השבוע היא דיווחים על כוונתו של בנק ישראל להטיל מגבלות משמעותיות על מבצעי מימון של קבלנים, כגון עסקאות 20/80 ו"הלוואות בלון" מסובסדות. לפי הפרסומים, הבנקים יחויבו לרתק הון גבוה יותר כנגד אשראי לפרויקטים המציעים מבצעים אלו, מה שיהפוך אותם לפחות כדאיים עבור הבנקים והקבלנים. המהלך נועד להפחית את הסיכון הגובר במערכת הפיננסית, הנובע מכך שיכולת ההחזר של הרוכשים אינה נבחנת לעומק במועד חתימת העסקה, אלא רק שנים לאחר מכן, במועד העמדת המשכנתא. ההגבלות נועדו לצנן פרקטיקה שהפכה נפוצה מאוד בשנה האחרונה, והן צפויות להשפיע על היצע הדירות החדשות ועל תנאי הרכישה.

הדיסוננס בשוק: פחות עסקאות, יותר משכנתאות

נתונים מהחודשים האחרונים ממשיכים להצביע על פער מתרחב בין שוק הדיור לשוק המשכנתאות. בעוד שמספר עסקאות רכישת הדירה נמצא בירידה (ירידה של 32% ביוני לעומת אשתקד), היקף המשכנתאות החדשות שנלקחו ביולי צפוי לזנק לסכום של כ-11 מיליארד שקל. הסיבה לפער נעוצה באותם מבצעי קבלן: רוכשים רבים שחתמו על עסקאות 20/80 בשנים האחרונות מגיעים כעת לשלב התשלום הגדול, ונוטלים משכנתא כדי לממן את 80% הנותרים. כלומר, הזינוק במשכנתאות אינו משקף פעילות חדשה בשוק, אלא סיום של עסקאות ישנות. הדבר מאותת על האטה צפויה גם בשוק המשכנתאות בחודשים הבאים, כאשר גל העסקאות הישנות יסתיים.

האינפלציה מתמתנת, אך החלטת הריבית עדיין באוויר

לקראת החלטת הריבית הבאה של בנק ישראל ב-29 בספטמבר, נתוני האינפלציה של אוגוסט 0.7%  צפויה להוריד את קצב האינפלציה השנתי אל תוך יעד היציבות של הבנק (1%-3%). התמתנות האינפלציה, יחד עם התחזקות השקל, מהווים טיעונים חזקים בעד הורדת ריבית. מנגד, שוק העבודה ההדוק ואי-הוודאות הגיאופוליטית תומכים בהשארת הריבית ברמתה הנוכחית (4.5%) כדי להבטיח שהאינפלציה לא תרים ראשה מחדש. הוועדה המוניטרית ניצבת בפני החלטה מורכבת, והשוק ממתין בציפייה דרוכה.

זום-אין: ניתוח ההגבלות החדשות על הלוואות קבלן

ההחלטה של בנק ישראל להתערב בשוק מבצעי המימון של הקבלנים היא מהלך בעל השלכות רחבות. כדי להבין את המהלך לעומק, חשוב להכיר את המונחים, הסיכונים וההשפעות הצפויות.

מהן "הלוואות בלון" ומבצעי 20/80?

בשנים האחרונות, ובמיוחד על רקע עליית הריבית, קבלנים רבים הציעו לרוכשי דירות מבצעי מימון אטרקטיביים כדי לעודד מכירות. המבצע הנפוץ ביותר הוא "20/80", שבו הרוכש משלם רק 20% ממחיר הדירה (מהון עצמי) במעמד החתימה, ואת 80% הנותרים הוא משלם רק בעת קבלת המפתח, באמצעות משכנתא. סוג נוסף של הלוואה שצבר פופולריות הוא "הלוואת בלון" (או "גישור"). במסגרת זו, הרוכש נוטל משכנתא, אך משלם רק את הריבית עליה במשך תקופת הבנייה, ואת תשלום הקרן הגדול ("הבלון") הוא דוחה לסוף התקופה. לעיתים, הקבלן אף מסבסד את תשלומי הריבית עבור הרוכש בתקופה זו.

מדוע בנק ישראל מתערב ומהם הסיכונים?

מבחינת בנק ישראל, מבצעים אלו טומנים בחובם מספר סיכונים מערכתיים:

• סיכון ליכולת ההחזר: במבצע 20/80, יכולת ההחזר של הלווה אינה נבדקת על ידי בנק למשכנתאות במועד החתימה. אם מצבו הפיננסי יורע, או אם מחירי הדירות ירדו עד מועד האכלוס, הוא עלול לגלות שאינו זכאי למשכנתא בגובה 80% משווי הנכס, ולהיקלע למשבר.
• עיוות מחירים: סבסוד הריבית על ידי הקבלן הוא למעשה הנחה סמויה במחיר הדירה. עם זאת, המחיר הרשמי של העסקה נותר גבוה, מה שיוצר עיוות במדדי מחירי הדיור ומונע מהשוק לשקף ירידות מחירים אמיתיות.
• סיכון למערכת הבנקאית: אם רוכשים רבים לא יוכלו לעמוד בהתחייבויותיהם, הדבר עלול ליצור לחץ על הבנקים ועל יציבות המערכת הפיננסית כולה. לפי נתוני בנק ישראל, היקף הלוואות הבלון צמח בכ-70% מתחילת 2024, מה שהדליק נורה אדומה אצל הרגולטור.

המשמעות המעשית עבורכם, רוכשי הדירות

ההגבלות החדשות צפויות להפוך את מבצעי המימון לנדירים ויקרים יותר. המשמעות המיידית עבור רוכשי דירות מקבלן עשויה להיות:

1. פחות מבצעים אטרקטיביים: קבלנים יתקשו להציע תנאי 20/80 או סבסוד ריביות כפי שעשו בעבר.
2. צורך בהון עצמי גבוה יותר בשלבים מוקדמים: ייתכן שרוכשים יידרשו לשלם אחוז גבוה יותר ממחיר הדירה עוד במהלך הבנייה, ולא רק בסופה.
3. לחץ להורדת מחירים גלויה: במקום להציע הנחות סמויות דרך מימון, קבלנים שירצו למכור דירות ייאלצו, אולי, להוריד את המחיר הנקוב של הדירה. כפי שאמר המפקח על הבנקים, ההגבלות עשויות להוביל להנחות במחירי הדירות עוד השנה.

טיפ שלנו: אם אתם שוקלים רכישת דירה מקבלן, חשוב לבחון לא רק את המחיר הסופי אלא גם את מבנה התשלומים. אל תבנו על יכולתכם לקבל משכנתא בעתיד. בצעו בדיקה מקדימה של יכולת ההחזר שלכם כבר היום, וודאו שיש לכם מרווח ביטחון למקרה של שינויים בריבית או במצבכם הכלכלי.

מבט על הכלכלה מסביב

מעבר לשוק הנדל"ן, מספר התפתחויות כלכליות נוספות משפיעות על הכיס של כולנו ועל שוק המשכנתאות בפרט:

• שוק העבודה: שוק העבודה בישראל נותר הדוק, עם שיעורי אבטלה נמוכים יחסית. שיעור האבטלה המורחב ירד באוגוסט ל-4.3%, מה שמאותת על חוזקו של המשק אך גם מהווה גורם המפעיל לחץ אינפלציוני ומקשה על בנק ישראל להוריד את הריבית.
• שער החליפין: השקל ממשיך להפגין עוצמה מול הדולר, כאשר שער החליפין נע סביב 3.34 שקלים לדולר. התחזקות השקל מוזילה את מחירי המוצרים המיובאים ותורמת למיתון האינפלציה, אך פוגעת ברווחיות היצואנים.
• אמון הצרכנים: למרות נתונים מאקרו-כלכליים סבירים, אמון הצרכנים בישראל נותר נמוך מאוד. מדד אמון הצרכנים לחודש אוגוסט 2025 עמד על 22%-, נתון המשקף פסימיות לגבי המצב הכלכלי האישי והלאומי. רמה נמוכה זו, הנמשכת מאז תחילת המלחמה, מעידה על חשש של הציבור מביצוע רכישות גדולות, כולל רכישת דירה.

סיכום ומבט קדימה

השבוע המחיש היטב את המורכבות של שוק הדיור הנוכחי. התערבותו של בנק ישראל במבצעי המימון היא צעד חשוב שמטרתו להבטיח את יציבות השוק בטווח הארוך, גם אם בטווח הקצר הוא עשוי להקשות על חלק מהרוכשים והקבלנים. במקביל, הנתונים הכלכליים מציגים תמונה מעורבת שמקשה על חיזוי הצעד הבא של בנק ישראל בנוגע לריבית.

בתקופה של אי-ודאות, תכנון פיננסי נכון ובניית תמהיל משכנתא מותאם אישית הם קריטיים יותר מתמיד. ההגבלות החדשות מדגישות את החשיבות של בדיקת יכולת החזר ריאלית ולא להסתמך על פתרונות מימון יצירתיים שעלולים להפוך למלכודת. אנו ב"שטרן משכנתאות" ממשיכים לעקוב מקרוב אחר כל ההתפתחויות כדי להעניק לכם את הייעוץ המקצועי והאמין ביותר. נשמח לעמוד לרשותכם לכל שאלה והתייעצות.

שבוע טוב,
צוות שטרן משכנתאות.