לקחת משכנתא זה לא עוד סידור בירוקרטי – זו אחת ההחלטות הכלכליות הכי חשובות שתקבלו בחיים. בין אם אתם רוכשים דירה ראשונה, משפרים דיור או פשוט רוצים להבין איך לחסוך עשרות אלפי שקלים, אתם חייבים לדעת איך הדברים באמת עובדים.
ב"שטרן משכנתאות", אנחנו מאמינים שידע = כוח. לכן ריכזנו עבורכם את כל התשובות לשאלות שבאמת חשוב לשאול – בשפה פשוטה, ברורה, ומעודכנת לשנת 2025.
המדריך הזה נכתב כדי לתת לכם גב – להבין את התנאים, לזהות הזדמנויות ולבנות משכנתא שמתאימה לחיים שלכם.

עבור רוב הישראלים, רכישת דירה היא העסקה הפיננסית הגדולה והמשמעותית ביותר שיבצעו בחייהם. המשכנתא, שהיא לרוב המרכיב המרכזי בעסקה זו, מלווה אותנו במשך שנים רבות ומשפיעה באופן ישיר על ההתנהלות הכלכלית של התא המשפחתי. המדריך הבא מרכז את השאלות הנפוצות ביותר בתחום, ומספק תשובות מבוססות ועדכניות שיעזרו לכם לנווט בבטחה בעולם המורכב של המשכנתאות.

פרק 1: יסודות המשכנתא – מה זה בכלל?

לפני שצוללים לפרטים הטכניים, חשוב להבין את מושגי היסוד המרכיבים את עולם המשכנתאות.

מהי משכנתא ומה ההבדל בינה לבין הלוואה רגילה?

משכנתא היא הלוואה בסכום גבוה, הניתנת בדרך כלל לתקופה ארוכה (עד 30 שנה), ובמרבית המקרים מיועדת לרכישת נכס נדל";ן. הייחוד המרכזי שלה הוא שהיא ניתנת כנגד שעבוד הנכס הנרכש כבטוחה לבנק. כלומר, הדירה עצמה משמשת כערובה להחזר ההלוואה .

ההבדלים העיקריים מהלוואה רגילה הם:

• בטוחה: במשכנתא, הנכס משועבד לבנק. בהלוואה רגילה, לרוב אין בטוחה ספציפית בסדר גודל כזה.
• ריבית: בזכות הבטוחה החזקה, הסיכון של הבנק קטן יותר, ולכן הריביות על משכנתא נמוכות משמעותית מריביות על הלוואות רגילות .
• תקופה: ניתן לפרוס משכנתא לתקופה ארוכה מאוד, עד 30 שנה, בעוד הלוואות רגילות הן לרוב לטווח של עד 7 שנים .
• מורכבות: תהליך קבלת משכנתא מורכב וארוך יותר, וכולל מסלולים מגוונים, בעוד הלוואה רגילה ניתנת לעיתים באופן כמעט מיידי .

כמה משכנתא אני יכול לקבל? (אחוזי מימון)

סכום המשכנתא המקסימלי שתוכלו לקבל מהבנק נקבע על ידי בנק ישראל ונגזר משווי הנכס ומסוג העסקה. זהו "אחוז המימון".

לפי הנחיות בנק ישראל, אחוזי המימון המקסימליים הם:

• לרוכשי דירה ראשונה ויחידה: עד 75% משווי הדירה.
• למשפרי דיור (מחליפי דירה): עד 70% משווי הדירה החדשה.
• למשקיעים (רוכשי דירה נוספת): עד 50% משווי הדירה.

חשוב לציין שהבנק יחשב את אחוז המימון לפי הנמוך מבין שניים: מחיר הדירה בחוזה או הערכת השמאי מטעמו.

כמה הון עצמי אני צריך להביא?

ההון העצמי הוא הסכום שאתם צריכים "להביא מהבית", והוא למעשה ההפרש בין מחיר הדירה לסכום המשכנתא שהבנק מאשר. בהתאם לאחוזי המימון, דרישות ההון העצמי המינימליות הן:

• דירה ראשונה: לפחות 25% משווי הנכס.
• משפרי דיור: לפחות 30% משווי הנכס.
• דירה להשקעה: לפחות 50% משווי הנכס.

לדוגמה, עבור דירה ראשונה שעלותה 2 מיליון ש"ח, תצטרכו הון עצמי של 500,000 ש"ח לפחות . במסגרת תוכניות כמו "מחיר למשתכן", ייתכן שיידרש הון עצמי נמוך יותר, לעיתים סביב 10% .

האם אפשר לקחת משכנתא ללא הון עצמי?

באופן ישיר, התשובה היא לא. הבנקים בישראל מחויבים להנחיות בנק ישראל הדורשות הון עצמי מינימלי . עם זאת, קיימות דרכים עקיפות לגייס את ההון העצמי הנדרש:

• משכון נכס קיים: אם להורים יש נכס בבעלותם, ניתן למשכן אותו ולקבל הלוואה שתשמש כהון עצמי.
• הלוואות משלימות: לקיחת הלוואות נוספות (למשל, מקרן השתלמות, קופת גמל או הלוואה רגילה) לכיסוי חלק מההון העצמי. יש לקחת בחשבון שהלוואות אלו לרוב יקרות יותר ויוסיפו להחזר החודשי הכולל.
• משכנתא חוץ-בנקאית: גופים פיננסיים חוץ-בנקאיים מציעים לעיתים תנאים גמישים יותר ויכולים לאשר אחוזי מימון גבוהים יותר (עד 85%), אך לרוב בריביות גבוהות יותר .

מהו יחס החזר וכיצד הוא משפיע על גובה המשכנתא?

יחס החזר הוא היחס בין גובה ההחזר החודשי של המשכנתא (בתוספת החזרי הלוואות אחרות) לבין ההכנסה הפנויה (נטו) של משק הבית. הבנקים מגבילים את יחס ההחזר המקסימלי שהם מוכנים לאשר, כדי להבטיח את יכולת ההחזר של הלווה. לפי הנחיות בנק ישראל, ההחזר החודשי לא יעלה על 40% מההכנסה הפנויה, אך בפועל רוב הבנקים נוטים לאשר החזר של עד 33%-35% מההכנסה הפנויה, כדי להותיר ללווים "מרווח נשימה" . יחס זה משפיע ישירות על סכום המשכנתא המקסימלי שתוכלו לקבל.

עד איזה גיל ניתן לקבל משכנתא?

רוב הבנקים מאפשרים לקחת משכנתא לתקופה של עד 30 שנה, או עד שהלווה המבוגר ביותר יגיע לגיל 80 – לפי הנמוך מביניהם. לדוגמה, אדם בן 55 יוכל לקחת משכנתא לתקופה של 25 שנים לכל היותר (80 פחות 55). מגבלה זו נועדה להבטיח שההלוואה תיפרע לפני גיל מבוגר מאוד, שבו יכולת ההחזר עלולה להיפגע .

פרק 2: תהליך קבלת המשכנתא

תהליך לקיחת המשכנתא הוא מרתון, לא ספרינט. הוא דורש הכנה מוקדמת, איסוף מסמכים וקבלת החלטות מושכלת.

מהי חשיבות התכנון הפיננסי לפני לקיחת משכנתא?

תכנון פיננסי מקדים הוא אולי השלב החשוב ביותר בתהליך. הוא כולל הערכה מדויקת של ההון העצמי, הגדרת יכולת החזר חודשית ריאלית (כלל אצבע: לא יותר מ-25%-30% מההכנסה הפנויה), ותקצוב כל העלויות הנלוות. תכנון נכון מונע קשיים עתידיים ומאפשר לקחת משכנתא בטוחה ויציבה המותאמת למצבכם הפיננסי .

מהו השלב הראשון בלקיחת משכנתא? (אישור עקרוני)

הצעד הראשון וההכרחי בתהליך הוא קבלת "אישור עקרוני" מהבנק. זהו מסמך רשמי שבו הבנק מפרט את סכום ותנאי המשכנתא שהוא מוכן להציע לכם, על בסיס הנתונים שהצהרתם עליהם . האישור מאפשר לכם לדעת מהו התקציב שלכם לחיפוש דירה ומהי יכולת המימון שלכם עוד לפני שחתמתם על חוזה.

האישור העקרוני כולל את סכום המשכנתא, התקופה, ומסלולי הריבית המוצעים. לפי הנחיות בנק ישראל, האישור תקף ל-24 ימים לפחות, ובמהלך תקופה זו הבנק מחויב לתנאים שהציע . מומלץ לפנות למספר בנקים כדי לקבל מספר הצעות ולהשוות ביניהן.

אילו מסמכים צריך להכין?

כדי לקבל אישור עקרוני ולאחר מכן לפתוח תיק משכנתא, תצטרכו להציג לבנק שורה של מסמכים. הרשימה משתנה מעט בין הבנקים, אך לרוב כוללת:

• מסמכים מזהים: תעודת זהות וספח של כל הלווים.
• אישורי הכנסה:
  • שכירים: 3 תלושי משכורת אחרונים ודפי חשבון בנק ל-3 חודשים.
  • עצמאים: שומת מס אחרונה ואישור רואה חשבון על הכנסות.
• מידע פיננסי: דוח ריכוז נתונים ממערכת נתוני אשראי, המעיד על ההתנהלות הפיננסית שלכם .
• מסמכים הנוגעים לנכס: חוזה רכישה, נסח טאבו (או אישור זכויות מהחברה המשכנת), והערכת שמאי .

מהן העלויות הנלוות ללקיחת משכנתא?

מעבר להון העצמי, לקיחת משכנתא כרוכה בעלויות נוספות שיש להיערך אליהן:

• עמלת פתיחת תיק: עמלה שהבנק גובה, לרוב כ-0.25% מסכום ההלוואה (ניתן להתמקח עליה).
• שמאות: תשלום לשמאי מטעם הבנק להערכת שווי הנכס.
• אגרות רישום: תשלום עבור רישום המשכנתא בטאבו וברשם המשכונות.
• שכר טרחת עורך דין: עבור טיפול משפטי בעסקה.
• ביטוח משכנתא: עלות שנתית עבור ביטוח חיים ומבנה .

מהו ביטוח משכנתא והאם הוא חובה?

ביטוח משכנתא הוא תנאי שרוב הבנקים דורשים על מנת להעניק את ההלוואה. מטרתו להגן על הבנק ועל הלווים במקרה של אירועים קיצוניים. הוא מורכב משני כיסויים :

1. ביטוח חיים: מבטיח שבמקרה של פטירת אחד הלווים, חברת הביטוח תשלם לבנק את יתרת ההלוואה.
2. ביטוח מבנה: מכסה נזקים פיזיים לנכס (כמו שריפה, רעידת אדמה, נזקי צנרת וכו').

החוק אינו מחייב את הבנק לדרוש ביטוח זה, אך זהו הנוהג המקובל והכמעט אוניברסלי . חשוב לדעת שאינכם חייבים לרכוש את הביטוח דרך הבנק, וניתן לערוך השוואה בין חברות ביטוח שונות כדי למצוא הצעה משתלמת יותר.

האם כדאי לקחת יועץ משכנתאות?

זו אחת השאלות הנפוצות ביותר, ואין לה תשובה חד-משמעית. יועץ משכנתאות מקצועי יכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא, וכן זמן רב והתעסקות מול הבנקים. הוא בונה תמהיל מותאם אישית ומנהל משא ומתן להשגת ריביות טובות יותר.

מצד שני, שירותיו כרוכים בעלות (לרוב בין 5,000 ל-12,000 ש"ח, תלוי במורכבות התיק) . מי שמוכן להשקיע זמן בלמידה עצמית של התחום, להשוות בין בנקים ולהתמקח, יכול להגיע לתוצאות טובות גם באופן עצמאי. ההחלטה תלויה בזמן, בידע ובביטחון שלכם בתהליך .

איך מתנהל משא ומתן עם הבנקים על תנאי המשכנתא?

ניהול משא ומתן אפקטיבי הוא קריטי. הטיפ החשוב ביותר הוא לערוך תחרות בין הבנקים. מומלץ לקבל הצעות מלפחות 3 בנקים שונים ולהשתמש בהן כקלף מיקוח. כאשר בנק יודע שאתם בודקים אופציות נוספות, הוא יהיה מוכן להתגמש משמעותית בתנאים. אל תתמקדו רק בריבית, אלא השוו את כלל תנאי ההצעה, כולל עמלות פירעון מוקדם, גמישות המסלולים ועוד .

פרק 3: ריביות ומסלולים – לב ליבה של המשכנתא

הריבית היא "מחיר הכסף" שאתם משלמים לבנק. הבנת סוגי הריביות והמסלולים השונים היא קריטית לקבלת החלטה פיננסית נבונה.

איך ריבית בנק ישראל משפיעה על המשכנתא שלי?

ריבית בנק ישראל היא ריבית הבסיס במשק. כל שינוי בה משפיע באופן ישיר ועקיף על ריביות המשכנתא. ההשפעה הישירה ביותר היא על ריבית הפריים, המשמשת כעוגן למסלולים רבים. ריבית הפריים מחושבת תמיד כריבית בנק ישראל + מרווח קבוע של 1.5%.

נוסחת הפריים: ריבית בנק ישראל + 1.5% = ריבית הפריים

כאשר בנק ישראל מעלה או מוריד את הריבית, ריבית הפריים משתנה בהתאם באופן מיידי, וכך גם ההחזר החודשי במסלולי הפריים. בין אפריל 2022 ליולי 2023, בנק ישראל ביצע סדרת העלאות ריבית חדות כדי להילחם באינפלציה, מה שהוביל לעלייה משמעותית בהחזרי המשכנתא של רבים .

מהם סוגי הריביות העיקריים? (קבועה, משתנה, פריים)

ניתן לחלק את הריביות לשלוש קבוצות עיקריות:

1. ריבית קבועה: הריבית נקבעת ביום לקיחת ההלוואה ונשארת זהה לאורך כל התקופה. היא מעניקה יציבות וודאות מלאה לגבי גובה ההחזר (בהנחה שאינה צמודה למדד). ריבית זו נחשבת ל"בטוחה" ביותר, אך לרוב היא גם היקרה ביותר בתחילת הדרך .
2. ריבית משתנה: הריבית משתנה במועדים קבועים מראש (למשל, כל שנה, כל 5 שנים). היא מבוססת על "עוגן" כלשהו בתוספת מרווח קבוע. מסלולים אלו מציעים ריבית התחלתית נמוכה יותר, אך חושפים את הלווה לסיכון של עליית ריבית בעתיד .
3. ריבית פריים: זהו סוג ספציפי של ריבית משתנה, הצמודה ישירות לריבית הפריים. היתרון המרכזי שלה הוא שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן, ולרוב אין בה עמלת פירעון מוקדם. החיסרון הוא חשיפה מלאה לשינויים בריבית בנק ישראל .

מהם מסלולי המשכנתא הנפוצים ומה ההבדלים ביניהם?

המסלולים הם שילובים של סוגי ריבית והצמדה. אלו הנפוצים ביותר:

• ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ): המסלול הסולידי ביותר. ההחזר החודשי קבוע וידוע מראש לכל אורך חיי ההלוואה, ללא תלות במדד או בריבית. החיסרון: ריבית גבוהה יחסית ועמלת פירעון מוקדם גבוהה אם הריבית במשק יורדת.
• ריבית קבועה צמודה למדד (ק"צ): הריבית קבועה, אך קרן ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן. כלומר, אם יש אינפלציה, קרן ההלוואה (וההחזר החודשי) גדלה.
• ריבית פריים: כפי שהוסבר, ריבית משתנה שאינה צמודה למדד. מסלול גמיש מאוד ופופולרי.
• ריבית משתנה צמודה למדד: הריבית מתעדכנת כל תקופה (למשל, 5 שנים) וגם קרן ההלוואה צמודה למדד. זהו מסלול הנחשב למסוכן ביותר, שכן הוא חשוף גם לשינויי ריבית וגם לאינפלציה.

מהו תמהיל משכנתא ואיך בונים אותו נכון?

תמהיל משכנתא הוא חלוקת סכום ההלוואה הכולל בין מספר מסלולים שונים. המטרה היא לבנות תמהיל שמאזן בין יציבות לגמישות ובין סיכון לחיסכון, בהתאם ליכולת הכלכלית ורמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת. בניית תמהיל נכון היא קריטית לפיזור סיכונים .

בנק ישראל קבע כללי בסיס לבניית התמהיל:

• לפחות 1/3 מהמשכנתא חייב להיות במסלול של ריבית קבועה (צמודה או לא צמודה) .
• לכל היותר 2/3 מהמשכנתא יכול להיות במסלול ריבית משתנה (כולל פריים) .

תמהיל טוב מאפשר גמישות עתידית, כמו אפשרות למחזור או פירעון מוקדם של חלקים מהמשכנתא ללא עמלות גבוהות. מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע כדי להתאים את התמהיל באופן אישי למצבכם.

מהו לוח סילוקין ומה ההבדל בין שפיצר לקרן שווה?

לוח סילוקין הוא טבלה המפרטת את כל תשלומי המשכנתא העתידיים, בחלוקה בין תשלום על חשבון הקרן (סכום ההלוואה המקורי) ותשלום על חשבון הריבית. ישנן שתי שיטות חישוב עיקריות:

• לוח שפיצר: השיטה הנפוצה ביותר. ההחזר החודשי נשאר קבוע לאורך כל התקופה (בהנחה שאין שינויים בריבית או במדד). בתחילת הדרך, רוב התשלום מופנה לריבית ורק חלק קטן לקרן. עם הזמן, יחס זה מתהפך. יתרונו בוודאות וביציבות.
• קרן שווה: בשיטה זו, החלק המוחזר על חשבון הקרן הוא קבוע בכל חודש. כתוצאה מכך, ההחזר החודשי הכולל גבוה יותר בהתחלה ויורד עם הזמן (כי הריבית מחושבת על קרן שהולכת וקטנה). שיטה זו חסכונית יותר בסך תשלומי הריבית, אך דורשת יכולת החזר גבוהה יותר בשנים הראשונות .

פרק 4: ניהול ופירעון המשכנתא

המשכנתא היא התחייבות דינמית. במהלך השנים, תנאי השוק והמצב האישי שלכם עשויים להשתנות, וחשוב להכיר את האפשרויות לניהול ההלוואה.

מה זה מיחזור משכנתא ומתי הוא כדאי?

מיחזור משכנתא הוא תהליך של לקיחת משכנתא חדשה כדי לסלק (לפרוע) את המשכנתא הקיימת. המטרה היא להחליף את ההלוואה הישנה בתנאים טובים יותר . ניתן למחזר באותו בנק או לעבור לבנק אחר.

מצבים נפוצים בהם כדאי לשקול מיחזור:

• ירידת ריביות בשוק: אם לקחתם משכנתא בתקופה של ריביות גבוהות והיום הריביות נמוכות יותר.
• שינוי במצב הכלכלי: עלייה בהכנסות מאפשרת להגדיל את ההחזר החודשי ולקצר את חיי המשכנתא, ובכך לחסוך ריבית. ירידה בהכנסות עשויה להצריך פריסה מחדש של ההלוואה כדי להקטין את ההחזר החודשי .
• סיום תקופה במסלול מסוים: לקראת "תחנת יציאה" במסלול ריבית משתנה, כדאי לבדוק אם התנאים החדשים אטרקטיביים.

מהן עמלות פירעון מוקדם ועלויות המיחזור?

מיחזור משכנתא הוא למעשה פירעון מוקדם של הלוואה, ולכן הוא עשוי להיות כרוך בעלויות. העלות המרכזית היא עמלת פירעון מוקדם, שהבנק גובה כפיצוי על הפסד הריבית העתידית. גובה העמלה תלוי בעיקר בהפרש בין הריבית שלכם לריבית הממוצעת כיום במשק במסלולים הרלוונטיים . עמלות נוספות יכולות לכלול עמלה תפעולית ועמלת אי-הודעה מוקדמת (אם לא מודיעים לבנק 10 ימים מראש). חשוב לדעת שבמסלולים כמו פריים, לרוב אין עמלת פירעון מוקדם משמעותית. לפני שממחזרים, חובה לבדוק את כדאיות המהלך מול העלויות הכרוכות בו.

מה קורה אם אני לא עומד בתשלומים?

אי עמידה בתשלומי המשכנתא היא מצב חמור עם השלכות קשות. בשלב הראשון, הבנק יגבה ריבית פיגורים גבוהה על החוב . אם הפיגור נמשך, הבנק רשאי לפתוח בהליכי הוצאה לפועל, שבסופם הוא יכול לממש את השעבוד – כלומר, למכור את הנכס כדי לכסות את החוב . חשוב מאוד לפנות לבנק מיד כשמתעורר קושי ולנסות להגיע להסדר, כמו הקפאת תשלומים או פריסה מחדש.

מהי הקפאת משכנתא?

הקפאת משכנתא (או "דחיית תשלומים") היא פתרון זמני המאפשר להפסיק לשלם את תשלומי המשכנתא (קרן וריבית, או רק את הקרן) לתקופה מוגבלת. זהו פתרון שנועד לסייע במצבי קושי זמניים. חשוב להבין שהקפאה אינה מחיקת חוב. בתקופת ההקפאה, הריבית ממשיכה להצטבר על הקרן, כך שבסיום התקופה, יתרת החוב גדלה וההחזר החודשי העתידי יהיה גבוה יותר . למעשה, הקפאת משכנתא היא הלוואה חדשה לכל דבר.

פרק 5: סוגי משכנתאות מיוחדים

לצד המשכנתא הסטנדרטית לרכישת דירה, קיימים מוצרים פיננסיים נוספים המיועדים לאוכלוסיות וצרכים ספציפיים.

מהי משכנתא הפוכה?

משכנתא הפוכה היא הלוואה המיועדת לבני 55 או 60 ומעלה שבבעלותם נכס. בניגוד למשכנתא רגילה, כאן הלווים מקבלים סכום כסף (חד-פעמי או כקצבה חודשית) כנגד שעבוד הנכס הקיים שלהם, ללא צורך בהחזרים חודשיים .

ההלוואה והריבית שנצברה עליה נפרעות רק לאחר פטירת הלווים (או האחרון מביניהם) או במעברם לדיור מוגן, בדרך כלל באמצעות מכירת הנכס על ידי היורשים. סכום ההלוואה שניתן לקבל תלוי בגיל הלווה ובשווי הנכס . זהו כלי מימון המאפשר לאוכלוסייה המבוגרת "לנזל" את הנכס שברשותה כדי לשפר את רמת החיים.

מהי משכנתא לזכאים?

משכנתא לזכאים היא הלוואה מסובסדת הניתנת בסיוע משרד הבינוי והשיכון לקבוצות אוכלוסייה מסוימות, בעיקר חסרי דירה העומדים בקריטריונים של המדינה (כמו מספר ילדים, שירות צבאי וכו'). היתרון המרכזי שלה הוא תנאים מועדפים, הכוללים ריבית נמוכה יותר מהמקובל בשוק ופטור מעמלת פירעון מוקדם .

כדי לקבל את ההטבה, יש להוציא "תעודת זכאות" באחד הבנקים למשכנתאות. תעודה זו קובעת את גובה הסיוע והניקוד שצברתם. ניתן לשלב את הלוואת הזכאות כחלק מתמהיל המשכנתא הכולל, לצד מסלולים מסחריים רגילים .

מהי משכנתא לכל מטרה?

משכנתא לכל מטרה היא הלוואה הניתנת כנגד שעבוד נכס קיים שבבעלותכם, והכסף יכול לשמש לכל מטרה שהיא: איחוד הלוואות יקרות, שיפוץ, עזרה לילדים, פתיחת עסק ועוד. היתרון הגדול שלה הוא ריבית נמוכה משמעותית ביחס להלוואות רגילות, בזכות הבטוחה החזקה (הנכס). החיסרון הוא שאם לא עומדים בתשלומים, הנכס המשועבד נמצא בסיכון