כל מה שצריך לדעת על הון עצמי במשכנתה: מדריך מקיף

מה זה הון עצמי?
הון עצמי הוא מכלול הנכסים העומדים לרשותו של אדם. במונחי משכנתה, הון עצמי מתייחס לסכום הכסף שהרוכש מביא מכיסו לצורך רכישת הנכס.

כמה הון עצמי נדרש לקחת משכנתה בישראל?
על פי הרגולציה של בנק ישראל:
• לדירה ראשונה: 25% הון עצמי
• לדירה חליפית: 30% הון עצמי
• לדירה שנייה ומעלה: 50% הון עצמי

למה חשוב לחשב את ההון העצמי בקפידה?
חישוב מדויק של ההון העצמי חיוני כי:
1. הוא קובע את סכום המשכנתה המקסימלי שתוכלו לקבל.
2. הוא משפיע על תנאי המשכנתה והריביות.
3. יש להתחשב בהוצאות נוספות מעבר למחיר הנכס.

מהן ההוצאות הנוספות שיש לקחת בחשבון?
• תיווך
• מס רכישה
• ייעוץ משכנתה
• הוצאות מעבר
• תשומות בנייה (במקרה של רכישה מקבלן)

האם יש חריגים לדרישות ההון העצמי?
כן, ישנם שני חריגים עיקריים:
1. תוכנית "מחיר למשתכן": נדרש הון עצמי של 100,000 ₪ ובישובים מסוימים אף 60,000 ₪ בלבד.
2. משכנתה מגוף חוץ בנקאי: לעיתים ניתן להביא רק 10% הון עצמי.

איך כמות ההון העצמי משפיעה על המשכנתה?
1. קובעת את סכום המשכנתה המקסימלי.
2. משפיעה על מדרגות המימון בבנקים, שהן: 0%-45%, 45%-60%, 60%-75%.
3. משפיעה על הריבית: ככל שאחוז המימון נמוך יותר, הריבית נוטה להיות נמוכה יותר.

למה הבנקים מעדיפים אחוזי מימון נמוכים?
1. מקטין את הסיכון של הבנק במקרה של ירידת ערך הנכס.
2. מאפשר לבנק למכור את הנכס מהר יותר במקרה של אי עמידה בתשלומים.
3. משפיע על הלימות ההון של הבנקים.

איך אפשר להגדיל את ההון העצמי?
1. פנייה למשפחה (הורים, סבים) לעזרה.
2. לקיחת הלוואה מקרנות השתלמות, גמל או פנסיה.
3. לקיחת משכנתה על נכס של ההורים.
4. הלוואות בנקאיות (יש לשקול בזהירות).
5. שיעבוד נכס קיים (רק לרוכשי דירה נוספת).

מה חשוב לזכור לגבי העברת ההון העצמי?
הבנקים בדרך כלל מעדיפים להיות "כסף אחרון" בעסקה, כלומר שכל ההון העצמי כבר הועבר למוכר. עם זאת, לאחרונה רוב הבנקים מסכימים להיכנס לעסקה אם הועבר לפחות סכום "הפיצוי המוסכם" והקונים יכולים להציג אסמכתאות לשאר הסכום.

למה חשוב להתייעץ עם מומחה בנושא ההון העצמי?
נושא ההון העצמי הוא מורכב ומשמעותי. הוא יכול להשפיע באופן דרמטי על תנאי המשכנתה, הריביות ורמת הסיכון שלכם. ייעוץ מקצועי יכול לעזור לכם לקבל את ההחלטות הנכונות ולחסוך לכם כסף רב בטווח הארוך.