חלק ראשון: מיתוס היועץ האובייקטיבי – ולמה הוא מסוכן

"היועץ של הבנק כאן בשביל לעזור לי, לא?"

שאלה מצוינת.
והתשובה? חד משמעית – לא.

נפתח בעובדה פשוטה: יועץ המשכנתאות בבנק הוא עובד של הבנק. תפקידו העיקרי, גם אם הוא עטוף בחיוכים, הוא למכור לכם כסף – ולא בהכרח לדאוג שתקבלו את התנאים הכי טובים.

הבעיה מתחילה בזה שהציבור לא יודע את זה.
רוב הלווים מגיעים לבנק מתוך הנחה שהבנק יודע מה הוא עושה – ושהיועץ יציע להם את מה שהכי משתלם להם. אבל זו טעות קריטית.

דוגמה מהשטח:

זוג צעיר מרמת גן הגיע לבנק לבקש משכנתא של 1.5 מיליון ש"ח. היועץ הציע להם מסלול 80% קל"צ (קבועה לא צמודה) בריבית של 4.9%, בלי לציין שהקנס על פרעון מוקדם במקרה של ירידת ריבית עלול להגיע לעשרות אלפי שקלים.
כשהם פנו ליועץ פרטי, קיבלו הסבר מלא על המשמעויות, בנו תמהיל חכם עם פיזור בין מסלולים, וקיבלו תנאים טובים יותר בשני בנקים אחרים.

חלק שני: איך הבנק מרוויח עליכם – מודל ההכנסות הסמוי

💰 מרווח הריבית – מה שהבנק לא מספר לכם

הבנק לא מדפיס כסף. הוא קונה אותו מהציבור, מהמוסדיים ומהריבית של בנק ישראל, ואז מוכר אותו לכם.

לדוגמה: אם הריבית שעלות הגיוס של הבנק היא 2.5% והוא נותן לכם משכנתא בריבית ממוצעת של 4% – הבנק עושה רווח של 1.5% לשנה על כל שקל שהלווה.

עכשיו קחו את זה על פני 30 שנה, על סכום של מיליון ש"ח, עם מינוף של מחזורי הלוואות – וזה מגיע לרווח כולל של מאות אלפי שקלים רק מהלוואה אחת.

וזה לפני דמי פתיחת תיק, עמלות פיגורים, קנסות פרעון מוקדם, עמלות שינוי תמהיל ועוד.

🤯 מספרים מהשטח:

ב-2022 הרווח הנקי של חמשת הבנקים הגדולים בישראל הסתכם בלמעלה מ־23 מיליארד ש"ח.
חלק משמעותי מזה נובע ממכירת אשראי – ובעיקר משוק המשכנתאות, שמגלגל מעל 100 מיליארד ש"ח בשנה.

חלק שלישי: אסימטריה מוחלטת – למה הידע בצד אחד בלבד?

הבנק – עם עשרות אנליסטים, מערכות תמחור אוטומטיות ואלגוריתמים.

אתם – עם פתק, עט ואולי טבלת אקסל.

ברגע שאתם נכנסים לבד לבנק, אתם נמצאים בנחיתות מובנית:

• אין לכם ידע על מסלולים אלטרנטיביים

• אין לכם מושג מה אפשר לבקש או לשנות

• אתם לא יודעים לעשות מו"מ מקצועי

• ואתם לא יודעים מה השוק מציע באותו רגע בבנקים אחרים

בנק לא חייב להציע את ההצעה הטובה ביותר. הוא פשוט צריך להציע הצעה שנראית מספקת. וכשאתם לא יודעים מה לבקש – אתם תקבלו את ההצעה הסטנדרטית, שלרוב משקפת את טובת הבנק, לא שלכם.

חלק רביעי: דינמיקה של שוק – למה אין תחרות אמיתית?

🧱 חסמי מעבר בין בנקים

• פתיחת חשבון נוסף

• אישור מחדש של כלל המסמכים

• שמאות חדשה

• עיכוב בזמני התהליך

הבנקים יודעים את זה. ולכן גם אם תנסו לייצר תחרות – היא תעבוד רק אם מישהו מטעמכם עושה את העבודה מול כולם.

חלק חמישי: רגולציה חדשה – וההכרה במקצוע

מאז 2023, רשות שוק ההון מחייבת יועצי משכנתאות פרטיים לעמוד ברגולציה הכוללת:

• רישוי מקצועי (בחינה מוסדרת)

• שמירה על ניגוד עניינים

• הגשת תיעוד ברור של המלצות תמהיל

מדובר במהפכה של ממש, שמייצרת שקיפות והגנה על הצרכן. כלומר – מי שבוחר לעבוד עם יועץ מוסמך, נמצא בידיים טובות יותר מהבחינה המקצועית והמשפטית גם יחד.

חלק שישי: מהן הטעויות הקלאסיות של לווים שבאים לבד?

• חוסר התאמה בין תמהיל לבין תחזית כלכלית אישית

• בחירה במסלול "נוח" בטווח הקצר שמוביל להחזרים גבוהים בטווח הארוך

• חוסר יכולת לבצע מו"מ בין בנקים – גם כשניתן לקבל הטבה של 0.5% בריבית

• חוסר הבנה של עלויות סמויות (כמו ביטוח חיים, שמאות חוזרת, קנסות עתידיים)

סיכום: אל תלחמו לבד

אין שום היגיון בלהתמודד לבד מול גוף כלכלי עצום, כשיש לכם אפשרות לקבל ליווי, ניתוח, השוואה ולפעמים גם חיסכון של מאות אלפי שקלים.

הבנק לא אובייקטיבי – הוא מקצועי.
והמקצועיות הזאת משרתת קודם כול את הרווח שלו.

🚀 אז…

אם כבר קיבלתם הצעה מהבנק – תעצרו רגע.
תנו לנו לבדוק אותה. נבדוק אם אפשר לשפר, אם היא מתאימה, ואם אתם לא מפספסים חיסכון ענק שנמצא ממש לידכם.

תתקשרו כוכבית 3416
🌐 בקרו באתר: www.stmo.co.il
📝 התחילו בבדיקת כדאיות חינם – בלי מחויבות