הקדמה: נקודת המפנה של הכלכלה הישראלית

כשאני יושב במשרדי "שטרן משכנתאות" בתל אביב, מול לוחות סילוקין, גרפים של מדדי תשומות בנייה ונתוני מאקרו-כלכלה, אני רואה תמונה מורכבת בהרבה ממה שכותרת עיתון בודדת יכולה לספר. השנתיים האחרונות, 2024 ו-2025, היו מהמטלטלות שידע המשק הישראלי. אנו נמצאים כעת, בינואר 2026, בנקודת ארכימדס קריטית. ההחלטות שמתקבלות בימים אלו – הן במסדרונות בנק ישראל בירושלים והן סביב שולחן האוכל של המשפחה הישראלית הממוצעת – יעצבו את העתיד הכלכלי של כולנו לעשור הקרוב.

מטרת דוח זה היא לא רק לסכם את המספרים היבשים, אלא לספק ניתוח עומק "בגובה העיניים", כזה שמפרק את המורכבות הכלכלית לגורמים פשוטים ומובנים, ומאפשר לכל לווה, משקיע או זוג צעיר לקבל החלטות מושכלות. אנו נצלול אל נבכי הריבית, ננתח את שוק הדיור המפוצל, נבין את משבר ההיצע המתהווה, וננסה לשרטט את המפה הכלכלית של 2026.

הנתונים עליהם מתבסס דוח זה נאספו בקפידה ממקורות רשמיים, כולל בנק ישראל, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, וסקירות עומק של גופים פיננסיים מובילים, תוך הצלבתם עם המציאות שאנו פוגשים מדי יום בשטח בליווי אלפי נוטלי משכנתאות.

פרק 1: המדיניות המוניטרית – הריקוד העדין של בנק ישראל

הלב הפועם של שוק הנדל"ן, ולמעשה של הכלכלה כולה, הוא מחיר הכסף – הריבית. כדי להבין לאן הולכים מחירי הדירות, חובה להבין תחילה את המהלכים האסטרטגיים של הוועדה המוניטרית של בנק ישראל.

1.1 סביבת הריבית: המעבר לבלימה והקלה זהירה

במשך תקופה ארוכה ומייסרת עבור משקי הבית, ריבית בנק ישראל עמדה על רמה מרסנת של 4.50%. רמה זו, שנשמרה בקנאות לאורך רוב שנת 2024 ועד נובמבר 2025 ¹, נועדה לשרת מטרה אחת עיקרית: החזרת השד האינפלציוני לבקבוק. עבור הלווה הממוצע, המשמעות הייתה החזרים חודשיים שזינקו באלפי שקלים, שחיקה בהכנסה הפנויה וקיפאון ביכולת לקחת התחייבויות חדשות.

אולם, ב-24 בנובמבר 2025, התרחש המפנה לו חיכינו. הוועדה המוניטרית החליטה על הפחתת ריבית ראשונה בשיעור של 0.25%, והעמידה את הריבית על 4.25%.² החלטה זו אינה עניין של מה בכך; היא מסמנת שינוי פסיכולוגי וכלכלי עמוק. היא מאותתת לשוק כי בנק ישראל מעריך שהסכנה המיידית של אינפלציה משתוללת חלפה, וכי כעת ניתן להתחיל לתמוך בצמיחת המשק ובשוק האשראי.

נכון לינואר 2026, אנו עומדים בפני החלטת הריבית הבאה (המתוכננת ל-05/01/2026) ², כאשר הציפיות בשוק הן להמשך תוואי יציב או ירידה מדודה נוספת במהלך השנה, כתלות בנתוני המאקרו.

טבלת מעקב ריבית בנק ישראל (2024-2025):

1.2 האינפלציה: הניצחון (הזמני) של הבנק המרכזי

הסיפור הגדול של 2025 הוא ההתכנסות של האינפלציה חזרה לתוך יעד היציבות של הממשלה (1%-3%). הנתונים העדכניים מצביעים על קצב אינפלציה שנתי של 2.4% ב-12 החודשים האחרונים.²

כדי להבין את גודל ההישג, יש להביט אחורה. במהלך 2024 ובתחילת 2025, האינפלציה הרימה ראש ואף הגיעה לרמות של 3.8%.⁴ הגורמים לכך היו מגוונים: השלכות המלחמה על שרשראות האספקה, מחסור בעובדים שהוביל לעליות שכר, ומיסים חדשים שהוטלו כדי לממן את הגירעון הביטחוני. העובדה שבנק ישראל הצליח, באמצעות ריבית אגרסיבית, להוריד את הקצב ל-2.4% היא הסיבה הישירה לכך שאנו רואים כעת הקלה בריבית.

עם זאת, חשוב להדגיש: אינפלציה של 2.4% אינה ירידת מחירים (דפלציה), אלא עליית מחירים מתונה. עבור לקוחותיי במסלולי משכנתא צמודי מדד, כל מדד חיובי ממשיך לנפח את קרן ההלוואה. בראייה שנתית, ירידה מ-3.8% ל-2.4% היא הקלה משמעותית בקצב השחיקה של הכסף, אך היא עדיין מחייבת אותנו לנהל את החשיפה למדד בחוכמה רבה בתמהיל המשכנתא.

1.3 שער החליפין: השקל מפגין שרירים

גורם קריטי נוסף שסייע לבלימת האינפלציה הוא התחזקות השקל. בסוף 2025, שער הדולר נסחר סביב 3.19 ש"ח והאירו סביב 3.74 ש"ח.² ייסוף זה (התחזקות ערך המטבע המקומי) מוזיל את היבוא – החל מדלק ומוצרי חשמל ועד חומרי גלם לבנייה – ובכך תורם ישירות לירידת המדד.

מצד שני, עבור תושבי חוץ ששקלו לרכוש דירות בישראל, התחזקות השקל מהווה "התייקרות" נוספת של הנכסים במונחי מט"ח. דולר חלש יותר קונה פחות שקלים, ולכן פחות מטרים רבועים בתל אביב או בירושלים. מגמה זו, יחד עם הריבית הגבוהה העולמית, תרמה להתקררות הביקושים מצד יהדות התפוצות במחצית השנייה של 2025.⁶

פרק 2: שוק הדיור 2025 – שוק של ניגודים

אם בעבר יכולנו לדבר על "שוק הדיור" כמקשה אחת, שנת 2025 לימדה אותנו שהשוק הישראלי הפך למפוצל, מורכב ורב-ממדי. אנו רואים פערים עצומים בין אזורים גיאוגרפיים, בין דירות חדשות ליד שנייה, ובין הנתונים הרשמיים למתרחש בחדרי המשא ומתן.

2.1 המדד השנתי מול המגמה החודשית

במבט שטחי, מחירי הדירות המשיכו לדהור. סיכום שנת 2024 והגלישה ל-2025 הציגו עליה שנתית מצטברת של כ-7.7%.⁷ נתון זה נשמע מבהיל, במיוחד לאור המלחמה והריבית הגבוהה. אולם, כשמפרקים את הנתונים לרזולוציה חודשית, מתגלה תמונה של בלימה חריפה לקראת סוף השנה.

בחודשים אוגוסט-ספטמבר 2025, מדד מחירי הדירות הארצי רשם ירידה של 0.3%.⁶ נתון זה הוא דרמטי, שכן הוא קוטע רצף של עליות. יתרה מכך, באוקטובר ובנובמבר המדד הראה דשדוש עם עליות אפסיות או ירידות קלות באזורים מסוימים.⁷

ניתוח חודשי של שינוי במחירי הדירות (2024-2025):

2.2 הפערים הגיאוגרפיים: תל אביב מצטננת, הצפון בוער

אחת התובנות החשובות ביותר למשקיעים ולרוכשים היא ההבנה שהנדל"ן הוא מוצר לוקאלי. בעוד תל אביב והמרכז – הקטרים המסורתיים של השוק – הראו סימני חולשה משמעותיים, הפריפריה התנהגה אחרת לגמרי.

• תל אביב והמרכז: ספגו את הירידות החדות ביותר בסוף 2025. בתל אביב נרשמה ירידה של 0.1% ובמרכז ירידה חדה יותר של 0.9% בחודשים אוגוסט-ספטמבר.⁶ הסיבה לכך היא רמות המחיר האסטרונומיות אליהן הגיעו האזורים הללו. בסביבת ריבית של 4.5%, המשכנתא הנדרשת לדירת 3 חדרים בתל אביב הפכה לבלתי אפשרית עבור רוב משקי הבית, מה שחתך את הביקושים.

• חיפה והצפון: באופן פרדוקסלי, דווקא הצפון הראה עליה שנתית חדה של כ-7.4%.⁶ הסיבה נעוצה בשילוב של היצע נמוך (עקב האטה בבנייה בצל המלחמה) וביקוש קשיח של תושבים מקומיים ומשקיעים המחפשים מחירים נגישים יותר ("Ticket Size" נמוך).

• ירושלים: הבירה שמרה על יציבות יחסית ואף רשמה עליות קלות של כ-0.5% בחודשים האחרונים של השנה ⁶, מונעת מביקושים של אוכלוסייה דתית-לאומית וחרדית, ומחוסר קרקעות כרוני.

2.3 הבועה של "מחירי המחירון" ומבצעי הקבלן

כיועץ משכנתאות, אני נתקל יום-יום בחוזים המציגים פער הולך וגדל בין "מחיר החוזה" לבין "המחיר הכלכלי". בשנת 2025, הקבלנים נקלעו למלכוד: מצד אחד, הם אינם יכולים להוריד מחירים רשמית (מחשש לפגיעה בשווי הבטוחות בבנקים ובירידת ערך לפרויקט), ומצד שני, הקונים נעלמו בגלל הריבית.

הפתרון היה "מבצעי מימון" אגרסיביים: "שלם 20% עכשיו, והיתרה (80%) במסירה ללא ריבית והצמדה". בפועל, זוהי הנחה סמויה של כ-10%-15% על מחיר הדירה (שכן הקבלן סופג את עלויות המימון במקום הרוכש). הלמ"ס מתקשה לשקף את ההנחות המימוניות הללו במלואן במדד, ולכן המדד הרשמי עשוי להיות גבוה מהמחיר הריאלי בשטח. עבור הרוכשים, זוהי הזדמנות, אך היא טומנת בחובה סיכון: התחייבות לתשלום עתידי ענק, מתוך תקווה שבעתיד יוכלו לקחת משכנתא בתנאים טובים יותר.

2.4 שיא היסטורי במלאי הדירות

נתון מדהים שמסתתר בדוחות הוא היקף הדירות החדשות הלא מכורות. בסוף 2025, המלאי עמד על כ-83,500 דירות "על המדף".⁸ בקצב המכירות הנוכחי, מדובר בהיצע שיספיק ל-29 חודשים! נתון זה הוא חסר תקדים ומעיד על "שוק של קונים". הכוח עבר לידיים של הרוכשים, שיכולים כעת להתמקח לא רק על תנאי התשלום אלא גם על המפרט הטכני והתוספות. עבור היזמים, המלאי הזה הוא משקולת כבדה שעלולה להוביל לקריסה של חברות קטנות וממונפות, מה שמחייב את הרוכשים לבדוק בשבע עיניים את הערבויות הבנקאיות ואת איתנות היזם.

פרק 3: משבר ההיצע – הפצצה המתקתקת של 2027

בעוד אנו עוסקים בנתוני ההווה, הסכנה הגדולה ביותר אורבת בעתיד הקרוב. שוק הנדל"ן פועל במחזורים ארוכים, והנתונים של 2025 מלמדים על משבר היצע חריף שיתפרץ בעוד שנתיים-שלוש.

3.1 הקריסה בשיווקי הקרקע

בשנת 2025, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שיווקה קרקעות לבניית כ-92 אלף יחידות דיור – צניחה של 19% לעומת 2024.¹⁰ חמור מכך, בפועל נחתמו עסקאות לבניית כ-60 אלף דירות בלבד (ירידה של 8%). הסיבות לכך מגוונות: חוסר ודאות כלכלי של היזמים, ריבית גבוהה המייקרת את המימון, ומחלוקות בירוקרטיות בין האוצר לרמ"י.

המשמעות היא פשוטה וכואבת: דירות שלא שווקו ב-2025, לא יקבלו היתר ב-2026 ולא ייבנו ב-2027. אנו יוצרים במו ידינו "בור" בהיצע, שצפוי לפגוש גל של ביקושים כבושים כאשר הריבית תרד והחיילים ישובו לשגרה.

3.2 מחסור בידיים עובדות ועלויות הבנייה

בנוסף למחסור בקרקע, ענף הבנייה מתמודד עם מחסור כרוני בפועלים מאז ה-7 באוקטובר 2023. למרות ניסיונות להביא עובדים זרים, הקצב אינו מדביק את הצורך.¹¹ המחסור גורם להתארכות משך הבנייה (פרויקטים מתעכבים בחודשים רבים) ולעלייה בעלויות הביצוע. עליות אלו מתגלגלות בסופו של דבר לפתחם של הרוכשים ומקזזות חלק מהירידות במחירי הקרקע, אם היו כאלו.

פרק 4: שוק המשכנתאות – בין זהירות להזדמנות

כמי שחי את עולם המשכנתאות, אני מזהה ב-2025 שינוי בגרות אצל הלווה הישראלי. הציבור למד בדרך הקשה שמשכנתא אינה מוצר סטטי ("שגר ושכח"), אלא תיק השקעות הפוך שיש לנהל אותו בחוכמה.

4.1 התאוששות בהיקפי האשראי

למרות הריבית הגבוהה, נובמבר 2025 רשם היקף משכנתאות של כ-9 מיליארד שקל – עליה של כ-13% לעומת השנה הקודמת.¹² נתון זה מוכיח שהשוק חי, נושם ובועט. אנשים ממשיכים להתחתן, להתרחב ולהתגרש, והצורך הבסיסי בקורת גג גובר על החשש מהריבית.

4.2 המהפכה הרגולטורית: סוף חגיגת הבלון

בנק ישראל, המודאג מהסיכונים המערכתיים, התערב באפריל 2025 והגביל את היקף הלוואות הבלון המסובסדות (במסגרת מבצעי קבלן) ל-10% מסך התיק של הבנקים.¹² התוצאה הייתה מיידית: שיעור הלוואות הבלון ירד מ-14.4% ל-13.8% בתוך חודש אחד.

עבור הלקוח, זה אומר שהבנקים הפכו בררנים יותר. לא כל אחד יכול לקבל היום מימון יצירתי, והדרישה להוכחת יכולת החזר הפכה לנוקשה יותר. אנו רואים עליה בשיעור הסירובים בבנקים, מה שמחייב אותנו, יועצי המשכנתאות, לבנות תיקים "מבוצרים" עם הסברים מפורטים ותכנון פיננסי מדויק כדי לצלוח את החיתום הבנקאי.

4.3 עליית ה"משכנתא לכל מטרה"

מגמה מעניינת נוספת היא הזינוק של 7% בלקיחת הלוואות לכל מטרה בשעבוד נכס קיים.¹² בסביבה כלכלית לוחצת, משקי בית רבים משתמשים ב"בנק הפרטי" שלהם – הבית – כדי לסגור מינוסים, לאחד הלוואות יקרות, או לעזור לילדים ברכישת דירה. זוהי אסטרטגיה לגיטימית, אך היא מעידה על מצוקה תזרימית מסוימת במשק הבית הישראלי.

פרק 5: שוק השכירות – המפלט שהפך למלכודת

אי אפשר לדבר על מחירי הדירות בלי להזכיר את התמונה המשלימה – שוק השכירות. ב-2025, שוק זה הפך לסיר לחץ מבעבע.

5.1 תשואות בעלייה

התשואה הממוצעת להשכרה בישראל טיפסה לרמה של כ-3.38% (ברוטו) ברבעון השלישי של 2025, לעומת כ-2.5% בשנים קודמות.¹³

• בתל אביב: התשואה הממוצעת נעה סביב 3.14%, כאשר דירות קטנות מניבות יותר.

• בירושלים וחיפה: התשואות גבוהות יותר ומגיעות ל-3.54% ו-3.45% בהתאמה.

5.2 מדוע השכירות מתייקרת?

העלייה במחירי השכירות ⁷ נובעת ממספר וקטורים הפועלים במקביל:

1. זוגות "כלואים": זוגות צעירים שידם אינה משגת לקנות דירה בסביבת הריבית הנוכחית, נשארים לגור בשכירות ומגדילים את הביקוש.

2. ירידה במלאי להשכרה: משקיעים רבים מכרו את הדירות שלהם ב-2023-2024 כדי לנצל את הריבית הגבוהה בפיקדונות הבנקאיים (חסרי הסיכון), מה שהקטין את היצע הדירות להשכרה.

3. איחורי מסירה: אלפי משפחות שדירותיהן מתעכבות אצל הקבלנים נאלצות להאריך חוזי שכירות, ומוכנות לשלם פרמיה כדי לא לעבור דירה פעמיים.

המשמעות למשקיעים: הנדל"ן חוזר להיות אטרקטיבי. השילוב של תשואה עולה משכירות וצפי לירידת ריבית על המימון משפר את ה-Spread (הפער בין עלות הכסף לתשואה) והופך את העסקה לכדאית יותר מבעבר.

פרק 6: האסטרטגיה של "שטרן משכנתאות" ל-2026

אז מה עושים עם כל המידע הזה? כמי שמלווה משפחות בצמתים הכלכליים החשובים חייהן, אני מאמין שהתשובה אינה נמצאת בנוסחאות מתמטיות בלבד, אלא בהבנת הצרכים האנושיים והיכולות הפיננסיות. הנה מפת הדרכים שלנו לשנה הקרובה:

6.1 האם לקנות עכשיו או לחכות?

השאלה הנצחית. התשובה שלי ל-2026 היא: כן, אבל בזהירות.

החלון הנוכחי, שבו יש מלאי עצום של דירות (83,000 יח"ד) וקבלנים לחוצים, הוא חלון הזדמנויות נדיר לרוכשים. הכוח בידיים שלכם. ניתן להשיג תנאים שלא יחזרו כשהשוק יתעורר ב-2027 בעקבות המחסור בהתחלות בנייה.

עם זאת, אל תקנו "בכל מחיר". השתמשו בקיפאון כדי להתמקח, דרשו הצמדה למדד תשומות הבנייה (שמתמתן) ולא למדד המחירים לצרכן, ובדקו היטב את יכולת ההחזר שלכם בתרחישי קיצון.

6.2 בניית תמהיל משכנתא מנצח

בסביבת ריבית של 4.25% עם צפי לירידה, כללי המשחק השתנו. התמהיל שאנו ממליצים עליו כיום שונה דרמטית מזה של 2022:

1. הגדלת רכיב הפריים (Prime): למרות שהוא עדיין יקר (5.75% נכון להיום), זהו המסלול היחיד שמגיב מידית לירידת הריבית. כשהנגיד ימשיך להוריד את הריבית ב-2026, מי שיחזיק בפריים ייהנה מהקלה מידית בהחזר החודשי.

2. שילוב משתנה לא צמודה: מסלול זה מאפשר גמישות. הוא זול יותר מהקבועה הלא צמודה (קל"צ), ומאפשר נקודות יציאה ללא קנסות משמעותיים בעתיד, מתוך הנחה שנוכל למחזר את המשכנתא כשהריביות ירדו עוד יותר.

3. מזעור החשיפה למדד: למרות האינפלציה הנמוכה (2.4%), אני עדיין ממליץ להימנע ככל האפשר ממסלולים צמודי מדד. הקרן שגדלה היא "רוצחת שקטה" של ההון העצמי. עדיף לשלם מעט יותר בהחזר ההתחלתי (במסלול לא צמוד) ולישון בשקט כשהקרן יורדת מהיום הראשון.

6.3 ניהול סיכונים חכם

המסר החשוב ביותר שלי הוא: אל תמתחו את החבל. הבנק יאשר לכם החזר של עד 40% מההכנסה, אבל החיים האמיתיים יקרים יותר ממה שהנוסחה הבנקאית לוקחת בחשבון. קחו משכנתא שמאפשרת לכם לחיות, לא רק לשרוד. השאירו כרית ביטחון להוצאות בלתי צפויות, ואל תבנו על "עליית ערך הנכס" שתפתור את כל הבעיות.

סיכום: העתיד כבר כאן

שנת 2026 מסתמנת כשנת מעבר. המעבר ממלחמה וריבית גבוהה, לשגרה חדשה של צמיחה וריבית מתונה יותר. הנתונים מראים שהשיא השלילי מאחורינו – הריבית החלה לרדת, האינפלציה התמתנה, והביקושים מתחילים להתעורר מתרדמת החורף.

ההזדמנויות בשוק הנדל"ן קיימות, אך הן דורשות תחכום, ידע ומקצועיות. זה לא הזמן ל"עדר", אלא ל"צלפים" שיודעים לזהות את הנכס הנכון, במימון הנכון ובעיתוי הנכון. אנו ב"שטרן משכנתאות" נמשיך לעמוד כאן לשירותכם, לנתח את המגמות, ולהבטיח שאתם עושים את העסקה הטובה ביותר עבור המשפחה שלכם – ולא עבור הבנק.

שלכם,

עדי שטרן

מנכ"ל שטרן משכנתאות

(הבהרה: הנתונים והניתוחים המובאים בדוח זה הינם למטרות אינפורמטיביות בלבד ואינם מהווים ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעות מחייב. כל פעולה בהתבסס על המידע הינה באחריות המשתמש בלבד).