1. הגדרות והיבטים כלליים

מהי הגדרת "הלוואה לדיור" על פי הוראות בנק ישראל?

"הלוואה לדיור" היא הלוואה המקיימת אחד מהתנאים הבאים, ובלבד שלא ניתנה למטרת עסק:

1. הלוואה המיועדת לרכישה או לחכירה של דירת מגורים, בנייתה, הרחבתה, או שיפוצה
2. הלוואה המיועדת לרכישת מגרש לבניית דירת מגורים או לרכישת זכות בדירת מגורים תמורת דמי מפתח
3. הלוואה שניתנה במשכון דירת מגורים
4. הלוואה מיועדת למימון פירעון מוקדם של הלוואה כאמור בסעיפים (1)-(2) במלואה או בחלקה

האם ההוראה חלה על כל סוגי ההלוואות לדיור?

כן, הנהלים המפורטים בהוראה 451 חלים על כל הלוואות לדיור הניתנות על ידי תאגידים בנקאיים מכל המקורות העומדים לרשותם. עם זאת, אין באמור בנהלים אלה כדי לשנות כל הוראה קיימת לגבי הלוואות מוכוונות, שלגביהן יש לפעול לפי הוראות הגופים המסדירים את ההכוונה.

מהי "הלוואה מוכוונת"?

"הלוואה מוכוונת" היא הלוואה שניתנה לפי הסדר עם הממשלה, הסוכנות היהודית לא"י, ההסתדרות הציונית העולמית, עמידר, החברה הלאומית לשיכון עולים בע"מ, רשות מקומית, או אחת החברות המנויות בתוספת 1 – בין אם ניתנה מפיקדונות למתן הלוואות של הגופים האמורים ובין אם ניתנה מאמצעיו של התאגיד הבנקאי, למעט הלוואה משלימה שניתנה ביוזמת התאגיד הבנקאי ומאמצעיו.

2. מידע ושקיפות ללקוח

איזה מידע חייב התאגיד הבנקאי לפרסם לגבי הלוואות לדיור?

תאגיד בנקאי חייב לפרסם לציבור באופן מקוון מידע אודות תנאים לקבלת הלוואה הכולל, לכל הפחות:

1. תיאור כללי של כל סוגי ההלוואות המוצעות, כולל אופן תשלום, מנגנוני ריבית והצמדה ועוגני השינוי
2. סדרי קבלת ההלוואה והמסמכים הנדרשים
3. מחשבון הלוואות
4. חיובים ועמלות מכל סוג
5. סדרי פירעון והסדרים בשל חיובים על פי הרשאה
6. עמלות פירעון מוקדם
7. דרישות ביטוח נכס וביטוח חיים

מהו "אישור עקרוני" להלוואה לדיור?

אישור עקרוני הוא מסמך שהתאגיד הבנקאי מנפיק עבור מבקש ההלוואה, ובו הבנק נענה באופן עקרוני לבקשת הלקוח לקבלת הלוואה לדיור בהתבסס על הנתונים שמסר. אישור זה כולל את התנאים שבהם הבנק מוכן להעניק את ההלוואה, לרבות שיעור הריבית.

מה חייב להיכלל באישור העקרוני?

האישור העקרוני חייב לכלול:

1. תמהיל מסלולים המותאם לצרכי ומאפייני מבקש ההלוואה כפי שהוצע לו
2. תמהילי מסלולים אחידים בהתאם לקבוע בתוספת 5 ("הסלים האחידים")
3. תקופה סבירה להמצאת המסמכים הדרושים לאימות הנתונים (לפחות 24 ימים)
4. מידע נוסף כגון שיעור ההצמדה, בסיס ההצמדה, עקרונות לשינוי הריבית, תנאי פירעון מוקדם וכו'

מהם "הסלים האחידים" הנדרשים באישור העקרוני?

הסלים האחידים הם תמהילים סטנדרטיים של הלוואות שהבנק חייב להציג באישור העקרוני, בנוסף להצעה המותאמת ללקוח. קיימים שלושה סלים אחידים:

1. סל אחיד 1: 100% קבועה לא צמודה
2. סל אחיד 2: 1/3 קבועה לא צמודה, 1/3 משתנה פריים, 1/3 משתנה צמודה כל 5 שנים על בסיס אג"ח ממשלתי
3. סל אחיד 3: 1/2 קבועה לא צמודה, 1/2 משתנה פריים

מטרת הצגת הסלים האחידים היא לשפר את יכולת ההשוואה בין הצעות המחיר השונות של הבנקים.

מהי "הריבית הכוללת החזויה" שמופיעה באישור העקרוני?

"הריבית הכוללת החזויה" (העלות הממשית של האשראי) היא שיעור המשקלל את שיעור הריבית, עמלות, הפרשי הצמדה וכן שינויים צפויים בעוגנים, בריביות ובאינפלציה, בהתאם לתחזיות שוק ההון. נתון זה נועד לאפשר ללקוח להשוות באופן אפקטיבי בין הצעות שונות.

3. סוגי הלוואות ומסלולים

מהם סוגי ההלוואות העיקריים לדיור?

קיימים חמישה מסלולי הלוואה עיקריים לדיור:

1. קבועה צמודה: ריבית קבועה, צמודה למדד המחירים לצרכן
2. קבועה לא צמודה: ריבית קבועה, ללא הצמדה
3. משתנה פריים: ריבית משתנה, מבוססת על ריבית הפריים (ריבית בנק ישראל + 1.5%), ללא הצמדה
4. משתנה צמודה: ריבית משתנה המבוססת על עוגן (כגון תשואה על אג"ח ממשלתיות), צמודה למדד המחירים לצרכן
5. משתנה לא צמודה: ריבית משתנה המבוססת על עוגן (כגון תשואה על אג"ח ממשלתיות), ללא הצמדה

מהם מאפייני ההלוואה בריבית משתנה?

בהלוואות בריבית משתנה:

1. הבסיס לקביעת שיעור הריבית במועד שינויו חייב להיות אובייקטיבי חיצוני (היינו, שלתאגיד הבנקאי לא תהיה השפעה ישירה בקביעתו)
2. עוגנים מקובלים: שיעור הריבית הממוצעת כהגדרתה בצו הבנקאות, ריבית פריים, או עקום האפס שמפרסם בנק ישראל
3. לא ניתן לקבוע מספר עוגנים שונים לאותה הלוואה (למשל, עוגן אחד לתקופה הראשונה ועוגן אחר לתקופות הבאות)
4. התאגיד הבנקאי חייב להודיע ללווה לפחות 14 ימים לפני מועד שינוי הריבית על המועד בו צפויה הריבית להשתנות

האם יש הגבלה על סכום ההלוואה המרבי?

כן, תאגיד בנקאי הנותן הלוואה באחריותו לצורך רכישת דירה, חייב להגביל את סכום ההלוואה באופן שסך כל ההלוואות מכל המקורות, לרבות מפיקדונות ממשלה ומפיקדונות אחרים, שאינם באחריות המפקיד, לא יעלה על שיעור מסוים משווי הדירה, כפי שתקבע הנהלת התאגיד הבנקאי.

4. ביצוע ההלוואה וקביעת תנאיה

מתי מתבצע שינוי הריבית בהלוואות צמודות למדד עם ריבית משתנה?

בהלוואות צמודות למדד עם ריבית משתנה, שינוי הריבית מתבצע בהתאם למועדים שנקבעו בהסכם ההלוואה (למשל, כל שנה, כל חמש שנים וכו'). התאגיד הבנקאי חייב להודיע ללווה לפחות 14 ימים לפני מועד שינוי הריבית על המועד בו צפויה הריבית להשתנות.

מתי יש לקבוע את מועד הפירעון החודשי של ההלוואה?

במועד מתן ההלוואה, הלווה רשאי לבחור מועד קבוע לפירעון ההלוואה באחד משלושת המועדים הבאים: ה-1 בחודש, ה-10 בחודש, או ה-15 בחודש. התאגיד הבנקאי רשאי להציע ללקוח לבחור במועדים נוספים על אלה.

כיצד נקבע מועד ביצוע ההלוואה לצורך לוח סילוקין?

מועד ביצוע ההלוואה לצורך לוח הסילוקין נקבע לפי המועד שנבחר לפירעון החודשי:

1. אם נקבע מועד פירעון ההלוואה ל-1 בחודש:
   • בוצעה ההלוואה בין ה-1 עד ה-15 בחודש, יראו אותה כאילו בוצעה ב-1 באותו חודש
   • בוצעה ההלוואה בין ה-16 עד סוף החודש, יראו אותה כאילו בוצעה ב-1 בחודש הבא
2. אם נקבע מועד פירעון ההלוואה ל-10 בחודש:
   • בוצעה ההלוואה בין ה-1 עד ה-15 בחודש, יראו אותה כאילו בוצעה ב-10 באותו חודש
   • בוצעה ההלוואה בין ה-16 עד סוף החודש, יראו אותה כאילו בוצעה ב-10 בחודש הבא
3. אם נקבע מועד פירעון ההלוואה ל-15 בחודש:
   • בוצעה ההלוואה בין ה-1 עד ה-15 בחודש, יראו אותה כאילו בוצעה ב-15 באותו חודש
   • בוצעה ההלוואה בין ה-16 עד סוף החודש, יראו אותה כאילו בוצעה ב-15 בחודש הבא

מהי התחשבנות עבור תקופת הביניים?

כאשר יום הפירעון האחיד לתשלומים התקופתיים של הלוואה ומועד ביצוע ההלוואה אינם חלים באותו יום של החודש, יערוך התאגיד הבנקאי התחשבנות עם הלווה עבור מספר הימים שבין מועד ביצוע ההלוואה בפועל לבין מועד ביצוע ההלוואה שנקבע לצורך לוח הסילוקין (להלן – "תקופת הביניים").

התאגיד הבנקאי יחייב את הלווה בריבית עבור תקופת הביניים, כאשר מועד הביצוע בפועל מוקדם ממועד הביצוע שנקבע לצורך לוח הסילוקין, ויזכה את הלווה בריבית עבור תקופת הביניים כאשר מועד הביצוע בפועל מאוחר ממועד הביצוע שנקבע לצורך לוח הסילוקין.

5. העברת כספי ההלוואה ובטוחות

כיצד מתבצעת העברת כספי ההלוואה למוכר?

תאגיד בנקאי, שעל פי הוראה בכתב שקיבל מהלווה מעביר את כספי ההלוואה למוכר, יפעל כלהלן:

1. יבצע את ההלוואה על פי המועד הנקוב בחוזה בין הלווה לבין המוכר, אלא אם הוסכם אחרת
2. יודיע ללווה את מועד ביצוע התשלום למוכר ויצרף העתק של מסמך המאשר את התשלום
3. אם הזיכוי נזקף לזכות חשבון המוכר באותו תאגיד בנקאי – יקפיד על חפיפה מלאה בין מועד תחילת חיוב הריבית של הלווה לבין מועד זיכוי המוכר

אילו בטוחות יש לדרוש לפני העברת כספי ההלוואה למוכר?

לפני העברת כספי ההלוואה למוכר ברכישה מיד ראשונה, על התאגיד הבנקאי לוודא כי הלווה קיבל ממוכר הדירה בטוחות כנדרש על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה – 1974, אם הוא מממן את המוכר בדרך כלשהי.

אם אין קשר עסקי בין התאגיד הבנקאי לבין מוכר הדירה, עליו להודיע ללווה על קיום חוק המכר (דירות) ועל המתחייב מכך מטעם המוכר.

האם ניתן לסרב להסבת ערבות לטובת בנק אחר?

לא, תאגיד בנקאי לא יסרב לבקשת רוכש דירת מגורים, להסב ערבות על פי חוק המכר (דירות), לטובת תאגיד בנקאי אחר שהעמיד הלוואה לאותו רוכש.

6. ביטוח נכסים וביטוח חיים

האם תאגיד בנקאי רשאי לדרוש ביטוח נכס וביטוח חיים?

תאגיד בנקאי רשאי לדרוש מהלווה לבטח את הנכס המשמש כערובה להלוואה, וכן לבצע ביטוח חיים בגבולות סכום ההלוואה שקיבל, ובלבד שהתאגיד הבנקאי יהא מוטב בלתי חוזר.

התאגיד הבנקאי חייב להודיע ללווה כי הוא רשאי לבצע את הביטוחים הנ"ל במישרין (ביטוח חיצוני), שלא באמצעות תאגיד שהוא סוכן ביטוח הנשלט על ידי התאגיד הבנקאי.

האם קיימת הגבלה על ביטוח דירה מקבלן?

כן, תאגיד בנקאי לא יחייב לווה בביטוח דירת מגורים שרכש מקבלן, במועד מוקדם מהמועד בו התחייב המוכר, בחוזה המכירה, למסור את הדירה לקונה, אלא אם הדירה נמסרה לקונה קודם למועד האמור.

האם יש מגבלה על סכום ביטוח הנכס?

כן, תאגיד בנקאי לא יחייב לווה בביטוח הנכס המשועבד בערך העולה על יתרת ההלוואה המשוערכת הבלתי מסולקת. לצורך זאת, יעמיד התאגיד הבנקאי בפני הלווה, במסמך נפרד, את האפשרות לבחור בביטוח נכס בערך שאינו עולה על יתרת ההלוואה המשוערכת הבלתי מסולקת.

האם יש פטור מביטוח להלוואות קטנות?

כן, תאגיד בנקאי לא יחייב לווה לבצע ביטוח חיים וביטוח נכס בהלוואות בסכומים עד 30,000 ש"ח או שיתרתן אינה עולה על סכום זה. אם פחתה היתרה הבלתי מסולקת של ההלוואה מ-30,000 ש"ח, יודיע התאגיד הבנקאי ללווה כי הוא רשאי לבטל פוליסות הביטוח.

7. פירעון ההלוואה והתמודדות עם קשיים

כיצד מתבצעת זקיפת תשלומים?

קיבל הלווה הלוואות ממקורות שונים ובתנאים שונים, יזקוף התאגיד הבנקאי כספים שקיבל שלא על פי לוח התשלומים, לפי הוראות הלווה. בהיעדר הוראה מהלווה, ישתמש התאגיד הבנקאי בכספים שקיבל לפירעון ההלוואה היקרה ביותר מבחינת הלווה.

מה קורה במקרה של פירעון מוקדם חלקי?

במקרה של פירעון מוקדם חלקי תוקטן תקופת ההלוואה, אך הלווה רשאי להקטין את התשלומים התקופתיים במקום זאת. הוקטנה תקופת ההלוואה, יש לראות את התקופה המקוצרת, לכל דבר ועניין, כתקופת ההלוואה.

אילו פרטים על ההלוואה חייב הבנק לספק ללקוח?

התאגיד הבנקאי יציג ביישום האינטרנטי שהוא מציע ללקוחותיו מידע עדכני אודות ההלוואה הכולל, לכל הפחות:

1. מטרת ההלוואה
2. סכום ההלוואה המקורי ויתרה לסילוק
3. סוג ההלוואה
4. מועד מתן ההלוואה
5. מועדי התשלום הראשון והאחרון
6. שיטת הפירעון, בסיס ההצמדה
7. שיעור הריבית
8. סכום עמלות פירעון מוקדם
9. "הריבית הכוללת החזויה" ו"שיעור הריבית לצרכי השוואה"

איזה הליך יש לנקוט במקרה של פיגורים בתשלומים?

בהלוואה לדיור, הודעה ללווה על האפשרות להגיש בקשה לסיוע לוועדה המיוחדת, כאמור בחוק הלוואות לדיור, תימסר ללווה בהודעה על פיגור בתשלומים. ההודעה תכלול הסבר מפורט לגבי:

1. קיומה ומטרת הוועדה המיוחדת
2. הרכב הוועדה המיוחדת
3. זכות הלווה לפנות לוועדה המיוחדת
4. אופן הגשת הבקשה והמסמכים הנדרשים
5. מועדים רלוונטיים

תאגיד בנקאי יודיע ללווה, זמן סביר מראש, על כוונתו לפתוח בהליכים למימוש הנכס הממושכן.

8. שעבוד נכסים וגרירת משכנתא

האם ניתן לשעבד נכס בדרגה שנייה?

תאגיד בנקאי לא יסרב סירוב בלתי סביר לבקשת לווה למתן הסכמתו לשעבוד נכס בדרגה שנייה לטובת גורם אחר. אישור כאמור יימסר ללווה תוך שבעה ימים, למעט בהליך של פירעון ההלוואה באמצעות הלוואה מתאגיד בנקאי או מבטח אחר.

מה הם התנאים לגרירת משכנתא?

תאגיד בנקאי לא יסרב לבקשת לווה לשעבד נכס חילופי במקום הנכס הממושכן להבטחת הלוואתו (גרירת משכנתא), ולא ישנה את תנאי ההלוואה הקיימים, אלא מסיבות סבירות, כגון:

1. אם המדובר בהלוואה שניתנה מפיקדונות צד שלישי (אלא אם קיבל הלווה את אישורו של המפקיד)
2. אם הביטחונות לגבי יתרת ההלוואה בעת הגרירה פחותי ערך לעומת הביטחונות המקובלים בתאגיד הבנקאי באותו מועד

9. הלוואות בריבית משתנה

מהם הכללים לקביעת ריבית בהלוואות בריבית משתנה?

בהלוואות בריבית משתנה, חלים הכללים הבאים:

1. הבסיס לקביעת הריבית חייב להיות אובייקטיבי חיצוני (שלתאגיד אין השפעה ישירה בקביעתו)
2. לא ניתן לקבוע מספר עוגנים שונים לאותה הלוואה
3. התאגיד חייב להודיע ללווה 14 יום לפני שינוי הריבית על המועד והשיעור הצפוי
4. אין להציע משכנתא שבמהלך חייה מתחלף בסיס ההצמדה והמנגנון לשינוי הריבית

האם ניתן להשתמש בעוגן אלטרנטיבי במקרה שהעוגן המקורי מפסיק להתקיים?

כן, תאגיד בנקאי רשאי להשתמש בעוגן אלטרנטיבי בהלוואות צמודות למדד, רק במקרה שבו העוגן המקורי יחדל מלהתקיים. העוגן האלטרנטיבי צריך לעמוד בקריטריונים שנקבעו בסעיף 16א להוראה.

האם ניתן לגבות תוספת ריבית בתקופת גרייס?

לא, במסגרת קביעת המנגנון ניתן לתמחר כל גורם שמשפיע על הסיכון הגלום בהלוואה, ובכללו מתן גרייס לחלק מהתקופה, אך לא ניתן לגבות תוספת ריבית נפרדת לתקופת הגרייס.