בתור הגוף המוביל בישראל בייעוץ משכנתאות אנחנו מתכבדים לשלוח לכם עדכנים על מצב שוק המשכנתאות על מנת שתוכלו להבין את המצב כמו שהוא.
מאחלים לכם בהצלחה – שטרן משכנתאות

המצב הנוכחי: שוק המשכנתאות בישראל נמצא בעיצומו של שינוי משמעותי עם ריבית בנק ישראל הנוכחית שעומדת על 4.5% וריבית פריים של 6%. בשנתיים האחרונות ירדו מרווחי המשכנתאות בישראל בעיקר בעקבות רפורמות צרכניות והתגברות התחרות בשוק.

המצב הכלכלי הנוכחי

ריביות נוכחיות (ספטמבר 2025)

• ריבית בנק ישראל: 4.5% (ללא שינוי מ-20 באוגוסט 2025)
• ריבית פריים: 6% (ריבית בנק ישראל + 1.5%)
• החלטת ריבית הבאה: 29 בספטמבר 2025

הריביות הממוצעות במסלולים השונים

על פי נתוני בנק ישראל העדכניים ביותר:

מסלולים לא צמודים למדד:

• ריבית ממוצעת כללית: 3.55%
  • 0-5 שנים: 3.61%
  • 5-10 שנים: 3.52%
  • 10-15 שנים: 3.26%
  • 15-20 שנים: 3.52%
  • 20-25 שנים: 3.53%
  • 25-30 שנים: 3.47%

מסלול פריים:

• הבנקים נוטים לתת פריים משכנתא נמוך. אפשר להשיג (-0.6%) ואפילו (-0.9%)
• לקוחות איכותיים יכולים לקבל P-0.9% (כלומר 5.1% בתנאים הנוכחיים)

התפתחויות משמעותיות בשוק

מתווה ההקלות של בנק ישראל

בנק ישראל מודיע על גיבוש וכניסה לתוקף של מתווה הקלות כספיות בסך של 3 מיליארדי ש"ח ללקוחות המערכת הבנקאית. המתווה כולל:

• היקף: 1.5 מיליארד ש"ח בכל שנה, החל מהרבעון השני של שנת 2025 ועד הרבעון הראשון של שנת 2027
• תחילת תוקף: 1 באפריל 2025

יישום המתווה בבנקים השונים

בנק לאומי:

• לאומי מוריד את ריבית הפריים ב-0.25% לנוטלי משכנתא והלוואות
• ריבית הפריים עומדת כיום על 6%. ההחלטה של לאומי תיכנס לתוקף ב-1 באוקטובר ותפחית אוטומטית את ריבית הפריים בהלוואות צרכניות שהוא מעמיד ל-5.75%
• החזר כספי בגובה של עד 3,000 ש"ח על משכנתא או הלוואה ללקוחות מעבירי משכורות ללאומי

בנק הפועלים:

• מענק בסך 1,000 שקל יינתן במהלך יוני 2025 לבעלי חשבון עו"ש פעיל בבנק שנטלו משכנתא בסכום של 500 אלף שקל ומעלה

השינויים בשוק המשכנתאות

ירידת המרווחים

הירידה של מרווחי המשכנתה התרחשה על רקע מספר התפתחויות משמעותיות בשוק המשכנתאות בישראל:

1. עליית ריבית בנק ישראל: החל מהרבעון השני של שנת 2022 ירדו בחדות ביצועי המשכנתאות על רקע עליית ריבית בנק ישראל
2. רפורמה צרכנית: בספטמבר 2022 הוביל בנק ישראל רפורמה צרכנית, שמטרתה להגביר את שקיפות המידע והתחרות בשוק המשכנתאות
3. השפעת המלחמה: מלחמת "חרבות ברזל" השפיעה גם היא על התחרות והמרווחים

ההיסטוריה של ריבית הפריים

באפריל 2022 החל בנק ישראל להעלות את הריבית בחדות, ותוך שנה ושלושה חודשים ריבית הפריים עלתה מ-1.6% ל-6.25%. בשנתיים וחצי האחרונות שיעורה עמד על לפחות 6%

הריביות שניתן לקבל בפועל

מסלול פריים (המסלול הפופולרי ביותר)

מסלול הפריים, המסלול הנפוץ ביותר בהלוואות בכלל, ובמשכנתאות בפרט, נחשב למסלול שאפשר לקבל עליו את ריבית המשכנתא הנמוכה ביותר שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן

יתרונות מסלול פריים:

• אין עמלת פירעון מוקדם (במידה ומחליטים לסגור אותו באמצע)
• הריביות כמעט ואינן תלויות בתקופת ההלוואה

מגבלות: הבנקים החליטו לתת ריביות גבוהות יותר ללווים שבוחרים לקחת יותר משליש פריים במשכנתא, ולכן חילקנו את טבלת ריבית המשכנתא במסלול הפריים לשני המקרים: עד 33% מהמשכנתא במסלול פריים, ועד 66% מהמשכנתא במסלול פריים

גורמים המשפיעים על הריבית המוצעת

אחוז המימון במשכנתא הוא אחד הפרמטרים המובילים שמשפיעים על ריבית המשכנתא שתקבלו בכל מסלול

מדרגות מימון:

• עד 60% מימון: הריביות הטובות ביותר
• 60%-75% מימון: ריביות בינוניות
• מעל 75% מימון: ריביות גבוהות יותר

המלצות ואסטרטגיות

לנוטלי משכנתא חדשים

1. השוואת הצעות: הרפורמה הצרכנית מאפשרת השוואה טובה יותר בין הצעות הבנקים השונים
2. מיקוד בפריים: מסלול הפריים מציע בדרך כלל את הריביות הנמוכות ביותר
3. ניצול ההטבות הנוכחיות: לקוחות חדשים יכולים לנצל את מתווה ההקלות

למחזירי משכנתא קיימת

1. בדיקת זכאות למתווה ההקלות: רבים מהבנקים מציעים הטבות לבעלי משכנתא קיימת
2. מיחזור משכנתא: במיחזור משכנתא או פירעון מוקדם, לפרוס את הסכום במסלול בלי לשנות את המרווח במשכנתא הנוכחית

תחזית לעתיד

על בסיס המגמות הנוכחיות:

• המרווחים צפויים להמשיך ולרדת בעקבות התחרות המתגברת
• ריבית בנק ישראל עשויה להתחיל בירידה הדרגתית במהלך 2025-2026
• המתווה הצרכני ימשיך להגביר את התחרות בין הבנקים

מחזור הריביות

כרגע ההחלטה הבאה של הוועדה לעדכון הריבית צפויה להתקיים ב-29/09/2025. נתוני השוק מצביעים על אפשרות לירידה הדרגתית של הריביות במהלך 2025-2026, אך זה תלוי בהתפתחויות הכלכליות והביטחוניות.

הערה חשובה: הנתונים מבוססים על מידע עדכני לספטמבר 2025. מומלץ לבדוק את ההצעות הנוכחיות ישירות עם הבנקים ועם יועצי משכנתאות מקצועיים לפני קבלת החלטות פיננסיות.