תוכנית "מחיר למשתכן" הייתה במשך שנים רבות הכלי המרכזי של הממשלה להוזלת מחירי הדירות עבור רוכשי דירה ראשונה. עם זאת, בשנים האחרונות חלו בה שינויים משמעותיים, הן מבחינת הקריטריונים לזכאות והן מבחינת אופן חישוב מחירי הדירות וההטבות הניתנות לזכאים.
במאמר זה נסקור את השינויים העדכניים ביותר בתוכנית, ההשלכות שלהם על שוק הדיור, ונציג המלצות מעשיות לזוגות צעירים ולאנשי מקצוע בתחום המשכנתאות.
מבנה התוכנית והשינויים המרכזיים
1. התפתחות שמות התוכנית ושינויים במדיניות
לאורך השנים שינתה התוכנית שמות וקריטריונים:
- מחיר למשתכן – הגרסה המקורית שהעניקה הנחות לרוכשי דירה ראשונה.
- מחיר מטרה – דגש על קביעת מחיר מקסימלי למ"ר ולא על הנחות יחסיות.
- דירה בהנחה – המודל הנוכחי, המאפשר קבלת הנחות מגוונות לפי קריטריונים חדשים.
כל שר חדש ביצע שינויים משמעותיים במדיניות, מה שגרם לעדכון הקריטריונים והנהלים.
2. קריטריונים חדשים לזכאות
- תקרת מחיר הדירה: כיום, דירה שעלותה עד 1,450,000 ש"ח מאפשרת זכאות להון עצמי מופחת של 100,000 ש"ח בלבד. עבור דירות יקרות יותר, הרוכש צריך להשלים את ההפרש.
- הגבלת זכאות: מי שמחזיק נכס בעל שווי של מעל שליש דירה, או קרקע בתהליך שיוך בקיבוצים – אינו זכאי להשתתף בתוכנית.
- חידוש בהגרלות: קבלנים מחויבים להציע מחיר נמוך ביותר לציבור אך במקביל להציע את המחיר הגבוה ביותר עבור הקרקע לממשלה.
מימון ומענקים – מה חדש?
1. תנאי המימון המעודכנים
- ניתן לקבל מימון של עד 75% משווי הדירה.
- בדירות בשווי של מעל 1.8 מיליון ש"ח, גובה המשכנתא מחושב לפי מחיר החוזה בלבד, ללא התחשבות בשמאות חיצונית.
2. מענקים לפי מיקום וגובה הקרקע
- בעבר, מענקים עמדו על 40,000-60,000 ש"ח ליישובים מסוימים.
- כיום, המענק תלוי במחיר הקרקע במכרז:
- אם מחיר הקרקע עד 100,000 ש"ח – יינתן מענק.
- אם הקרקע מעל 100,000 ש"ח – לא יוענק כל מענק.
חישוב מחירי הדירות – הנוסחה החדשה
1. נוסחת חישוב מחירי הדירות
חישוב המחיר בתוכנית השתנה וכעת כולל מספר שלבים:
- מחיר למ"ר בהגרלה – נקבע מראש ע"י הקבלנים בתוספת מע"מ.
- תוספות מחיר:
- מרפסת – תוספת 30% מהמחיר למ"ר.
- מחסן – תוספת 40% מהמחיר למ"ר.
- חניה – מחיר קבוע לפי תקנות האזור.
- הנחות משתנות – ההנחה מחושבת לפי מחיר הקרקע ושווי השוק.
2. השוואה בין מחירי דירות – דוגמה מהשטח
בפרויקט ביהוד:
- המחיר למ"ר בהגרלה היה 23,000 ש"ח.
- השמאי הממשלתי קבע מחיר שוק של 29,000 ש"ח למ"ר.
- פער זה צמצם משמעותית את ההנחה בפועל, כך שהמחיר הסופי היה קרוב למחיר השוק החופשי.
סוגיות רגולטוריות ואתגרים משפטיים
1. חובת דיווח הבנקים
- הבנקים מחויבים לדווח למשרד השיכון על עסקאות חריגות, לדוגמה:
- מצב שבו לזוכה יש בן/בת זוג עם דירה נוספת.
- הגשת מסמכים כוזבים לקבלת משכנתא.
2. סוגיות משפטיות בניהול משק בית משותף
- משרד השיכון בודק אם יש הפרדה רכושית אמיתית בין בני זוג.
- קריטריונים לבדיקה:
- חשבונות בנק נפרדים.
- אי מגורים תחת אותה קורת גג.
- חלוקה נפרדת של הוצאות הבית.
3. ועדות חריגים
- מצב כלכלי קשה: חובות מעל 200,000 ש"ח מעבר למשכנתא עשויים לאפשר פטור חלקי ממס מכירה.
- מצב רפואי: מחלות חמורות יכולות להצדיק פטור ממס מכירה.
- גירושין: העברת זכויות בתוך המשפחה מאושרת, אך מכירה לצד ג' תחייב קנס מלא.
המלצות לרוכשים ויועצי משכנתאות
1. חשיבות הייעוץ המקצועי
- יועצי משכנתאות ועורכי דין חייבים להבין לעומק את הנהלים החדשים.
- יש להתעדכן בתכיפות על שינויים רגולטוריים כדי למנוע הפתעות.
2. שימוש בכלים טכנולוגיים
- מומלץ להשתמש במחשבוני חישוב מחירים לזכאים.
- יש לקדם מערכות אוטומטיות לזיהוי זכאות ולניהול מסמכים.
סיכום
תוכנית "מחיר למשתכן" עברה שינויים משמעותיים, שהשפיעו על הקריטריונים לזכאות, נוסחת חישוב המחירים והמענקים הניתנים לרוכשים. על זוגות צעירים להיערך בהתאם, להבין את הפרטים לעומק ולהתייעץ עם מומחים על מנת לנצל את ההטבות באופן מיטבי.
במיוחד בתקופה שבה שוק הדיור נמצא בתנודתיות, חשוב לקבל ייעוץ מקצועי לפני קבלת החלטה משמעותית כזו.
💡 מחפשים ליווי אישי לבחירת המשכנתא הטובה ביותר? שטרן משכנתאות כאן בשבילכם!
📞 לחצו כאן לייעוץ חינם >> www.stmo.co.il
שאלות נפוצות על תוכנית מחיר למשתכן
1. האם ניתן לרכוש דירה במחיר למשתכן אם כבר יש לי נכס?
לא, זכאות מוענקת רק למי שאין לו דירה או בעלות על יותר משליש דירה.
2. איך מחושב מחיר הדירה בתוכנית?
המחיר נקבע לפי מחיר למ"ר בהגרלה, תוספות כמו מחסן ומרפסת, והנחות ממשלתיות.
3. האם יש עדיין מענקים לזכאים?
כן, אך הם ניתנים רק בקרקעות שמחירן נמוך מ-100,000 ש"ח במכרז.
4. איך אני יכול לבדוק אם אני זכאי לתוכנית?
ניתן לבדוק באתר משרד השיכון או בעזרת יועץ משכנתאות.
5. מהם האתגרים המרכזיים שיש לקחת בחשבון לפני קניית דירה בתוכנית?
פערי מחירים בין ההגרלות לשוק החופשי, תנאי מימון קשיחים, ובדיקות רגולטוריות מחמירות.
