לאחרונה פורסם עדכון חדש במדד מחירי הדירות, המשקף השוואת עסקאות שבוצעו בין החודשים דצמבר 2024 – ינואר 2025 לבין התקופה הקודמת (נובמבר–דצמבר 2024). מדד זה, המבוסס על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מציג מגמה כללית של עלייה במחירים, לצד הבדלים בין אזורים שונים בארץ ובין סוגי נכסים.

עלייה כללית בשוק הדיור

הנתון הבולט ביותר מן המדד הוא עלייה של 1.2% במחירי הדירות בכל רחבי הארץ. מגמה זו מצטרפת לתוואי של התייקרויות מחירי הדירות בשנים האחרונות. העלייה מעידה על המשך הביקוש הער בשוק הנדל"ן, לצד מגבלות היצע הנובעות מקצב בנייה לא מספק, עלויות מימון, תהליכי תכנון ארוכים ועוד.

עליית מחירי הדירות החדשות

במדד הנוכחי אפשר לראות עלייה משמעותית אף יותר בכל הנוגע לדירות חדשות: 1.7%. המספר מצביע על כך שגם בפרויקטי הבנייה החדשה, בהם לעיתים ציפו לריסון מחירים בשל היצע דירות גדל, עדיין ניכרת מגמת עלייה. אחת הסיבות לכך עשויה להיות המשך עלויות בנייה גבוהות (חומרי גלם, תשומות בנייה וכוח אדם), לצד הביקוש של רוכשים המחפשים נכסים חדשים הנחשבים אטרקטיביים מבחינת מפרט טכני וסביבה מפותחת.

שונות בין המחוזות

ניתן לראות שהעלייה הכוללת איננה אחידה:

• ירושלים רשמה עלייה מרשימה של 3.0%, הגבוהה ביותר במדד. הדבר עשוי לנבוע מהביקוש הגובר בעיר בשל הפיתוח המואץ, המוסדות הממשלתיים והביקוש למגורים באזור ייחודי זה.
• הצפון ותל אביב עומדות יחדיו על עלייה של 1.8%. הצפון נהנה מתהליכי פיתוח תשתיות ומעבר של אוכלוסייה המחפשת דיור במחירים נוחים יחסית למרכז, ואילו תל אביב ממשיכה למשוך אליה אוכלוסייה מבוססת ומבקשי עבודה, מה שמשאיר את הביקוש לדירות בעיר גבוהה מאוד.
• הדרום רשם עלייה של 1.1%, המאפשרת לחזות בהתחזקות אזורית מסוימת, ככל הנראה בזכות הרחבת אזורי תעשייה, מעבר בסיסי צה"ל לנגב, והשקעות ממשלתיות בתשתיות.
• מרכז הארץ הציג עלייה מתונה יותר של 0.2%. ייתכן שהנתון מתבטא בשיווק מוגבר של דירות חדשות בשנים האחרונות או בהתרחבות היצע הנכסים, שהובילו לאיזון מסוים במחירים.
• חיפה סוגרת את הרשימה עם עלייה של 0.1% בלבד. ייתכן שגם כאן, מהלכי פיתוח שונים והתרחבות היצע הנכסים באזור הצפון-מטרופוליני יצרו ריסון כלשהו במחירים. יחד עם זאת, גם אם העלייה נמוכה, עדיין מדובר במגמת התייקרות כוללת.

משמעות הנתונים בשוק הדיור

1. ביקוש מול היצע
   השוק הישראלי עדיין מתמודד עם פער מבני בין כמות הרוכשים הפוטנציאלית לבין היצע הדירות בפועל. הפרויקטים החדשים אמנם מתווספים לשוק, אך לא תמיד בקצב המספיק כדי להדביק את העלייה בביקוש.

2. מגמת המשך התייקרות
   הנתונים מאשרים את ההערכה הרווחת כי מחירי הדירות עשויים להוסיף ולעלות, לפחות בטווח הבינוני. הדבר מושפע, בין היתר, מהתנודות בשוק ההון, מעלויות המימון של הקבלנים ושל רוכשי הדירות, וממדיניות ממשלתית שנועדה להגדיל את ההיצע אך טרם חילחלה במלואה לשוק.

3. גורמים אזוריים
   ההבדלים בין המחוזות מראים עד כמה משמעותי ההקשר המקומי בכל הנוגע למחירי דיור. נתונים כמו מצב תעסוקה, תשתיות תחבורה, תוכניות פיתוח אורבני וקירבה למוקדי מסחר ושירותים משפיעים על מידת הביקוש, ולכן על רמות המחירים.

מבט קדימה

ככל שהתהליכים המוניציפליים והמדיניים לחיזוק ההיצע, לפישוט הליכי התכנון והבנייה ולהפחתת עלויות הבנייה יואצו, כך עשוי הגידול במחירי הדירות להתמתן. במקביל, אם סביבת הריבית תמשיך לעלות או להישאר גבוהה, ייתכן ונראה האטה בביקוש למשכנתאות, מה שיוכל להשפיע על פעילות השוק ולהביא לייצוב המחירים או אפילו לירידות במחוזות מסוימים.

עם זאת, לפי נתוני המדד הנוכחי ולנוכח המשך הצמיחה הדמוגרפית, נראה שישראל עדיין מצויה בשוק “של מוכרים”, בו מי שמחזיק בנכס או מקים פרויקט חדש, נהנה מכוח רב בקביעת המחיר. במציאות זו, צעדי הממשלה והרגולציה הם גורם מפתח שישפיע על התמונה הכוללת בשנים הקרובות.

לסיכום, הנתונים המוצגים בתמונה מצביעים על המשך עלייה במחירי הדירות בישראל, עם מגמה ברורה כמעט בכל המחוזות. עלייה זו משקפת את הקונפליקט המתמשך בין גידול בביקוש (על רקע תוספת אוכלוסייה ומעבר למוקדי תעסוקה) לבין מגבלות שונות בהגדלת ההיצע. מגמה זו מדגישה את הצורך בפעולות מעמיקות בשוק הדיור, הן על ידי הממשלה והן מצד היזמים, כדי ליצור איזון שימנע עליות חדות לאורך זמן.