מהי משכנתה לבנייה עצמית?
משכנתה לבנייה עצמית היא סוג של הלוואה שמטרתה לספק את המימון הנדרש לתכנון, רכישת קרקע ובניית בית מהיסוד.
המשכנתה מאופיינת בתהליכי תשלום ובדיקה ייחודיים, המותאמים לשלבים השונים של תהליך הבנייה. כלומר, ההלוואה משוחררת במספר פעימות, התואמות לסיום שלבים מקדימים בפרויקט.
כיצד עובדת משכנתה לבנייה עצמית?
1. תכנון ואישורים – לפני השגת המימון, יש להכין תוכניות בנייה מפורטות ולקבל את כל האישורים הנדרשים מהרשויות המקומיות.
2. בחינת יכולת ההחזר – הבנק יבדוק את יכולת הלווה להחזיר את ההלוואה, בדומה לתהליך הבדיקה של משכנתא רגילה.
3. שמאות – לפני קבלת המשכנתה ואישורה, יבקר שמאי באתר הבניה יעריך את שווי הנכס בסיום הבנייה וכן את עלות הבניה בכל שלב.
4. שחרור הכספים בשלבים – הכספים משוחררים במספר פעימות, לפי קצב התקדמות הבניה. בתום כל שלב בנייה יחתום מהנדס/קבלן/שמאי על טופס מהבנק המודיע על סיום שלב בניה ורק אז יוכל הבנק לשחרר ללקוח את הסכום המותר לאותו שלב בניה שהסתיים.
5. מה קורה לריבית בשחרור בשלבים – בהסכמי משכנתה לבנייה עצמית, נושא התמהיל ואיזה חלק לשחרר בכל שלב הוא נושא מרכזי שחשוב להבין כיצד הוא פועל לאורך כל שלבי השחרור של הכספים. התשלומים והריבית במהלך כל שלב של שחרור הכספים נקבעים לפי התנאים שהוסכמו בחוזה ההלוואה עם הבנק או המוסד הפיננסי. כאן כמה נקודות מפתח להבנת התהליך
תשלום המשכנתה יהיה רק על הסכום שכבר שוחרר.
אמנם תנאי ההלוואה נקבעו כבר בחתימות אך עדיין יכולים להיות שינויים בריבית שתשלמו ולמה זה קורה?
בחלק מהמסלולים התנאים עליהם חתמתם משקפים תוספת או הפחתה על העוגן הקבוע באותו רגע, כלומר הבנק מתחייב רק על תוספת או הפחתה מהעוגן הקבוע באותו יום.
העוגן עשוי להשתנות בין פעימת תשלום אחת לשנייה, לעלות או לרדת ובהתאם תשתנה הריבית באותו חלק בכל שחרור.
היבטים חשובים לשים לב אליהם –
תקציב – חשוב לתכנן את התקציב בקפידה, כולל רזרבה להוצאות בלתי צפויות, מכיוון שתמיד קיימת האפשרות שמחירי החומרים או העבודה יעלו במהלך הפרויקט.
בחירת קבלן – מומלץ לעבוד עם קבלן בעל מוניטין טוב וניסיון בפרויקטים דומים. חשוב לבדוק המלצות ולחתום על חוזה מפורט.
חשוב לתאם עם הקבלן את פעימות התשלום על כל שלב בנייה.
ביטוח – חשוב לוודא שכל השלבים בפרויקט מבוטחים כראוי, כולל ביטוח לעובדים, ביטוח נזקים לשכנים וכדומה.
זמן – תכנון זמן ריאליסטי לסיום הפרויקט חשוב, כולל התחשבות בעיכובים אפשריים כמו מזג אוויר לא יציב או איחורים באספקת חומרים.
מימון – כדאי לבדוק מספר אופציות מימון ולהשוות ביניהן כדי למצוא את ההצעה המשתלמת ביותר
משא ומתן – חשוב לנהל משא ומתן עם המוסד הפיננסי לגבי תנאי ההלוואה, כולל הריבית, לפני חתימת החוזה
ולסיכום- משכנתה לבנייה עצמית מציעה הזדמנות ייחודית לבנות בית על פי הרצונות והצרכים האישיים, אך דורשת הבנה מעמיקה של התהליכים הפיננסיים והלוגיסטיים הכרוכים בה. הבנה זו חיונית לניהול נכון של התקציב ולמניעת הפתעות לא נעימות בעתות הבנייה
עם הכנה נכונה ומדויקת, החלום על בניית בית יכול להפוך למציאות..
