החלטתם לקנות בית. חיפשתם נכס כמה חודשים טובים. מצאתם את מה שאתם רוצים בדיוק. לקחתם עורך דין וחתמתם חוזה.
מזל טוב. עשיתם צעד גדול מאוד מבחינה כלכלית אבל מאותו רגע בו חתמתם על החוזה אתם נמצאים בסיכון פיננסי ובמאמר הזה אני אסביר לכם איפה בדיוק הסיכון ואיך ניתן להימנע ממנו.
רוב האנשים בישראל חוסכים לדירה בכל מיני אפיקי חיסכון כשהמשותף ביניהם הוא שרובם מושקעים במכשירים פיננסים שמושקעים בשוק ההון. זה לא משנה אם זה מניות, אגרות חוב, קרנות נאמנות או כל מכשיר השקעה אחר שאמור לייצר תשואה על הכסף.
בדרך כלל, שוק ההון נמצא במגמת עלייה ולכן זה רעיון חכם להשקיע את הכסף על מנת להגדיל את ההון העצמי אבל פעם בתקופה מגיע משבר לשוק ההון ואז מתחילה בעיה שלעיתים היא בעיה עצומה לאנשים מסויימים.
ניקח לדוגמה את משפחת ישראלי שעבדו כל החיים והצליחו להשיג הון עצמי של 600,000 ₪.
חלק יפה מהסכום הוא תוצאה של השקעות חכמות בשוק ההון ואי פירעון של קרן ההשתלמות במשך תקופה ארוכה.
הכסף שלהם נמצא במקומות הבאים:
150,000 ₪ נמצאים בקרן השתלמות נזילה מסלול מנייתי.
450,000 ₪ נמצאים בתיק השקעות שמנוהל על ידי הבנק. בפעם האחרונה שמשפחת ישראלי דיברו עם מנהל התיק שלהם, זה היה לפני כשלוש שנים, רכישת דירה לא הייתה על הפרק ולכן הכסף שלהם ישב ברובו בקרנות נאמנות מנייתיות.
לאחר הבנה שהם משלמים שכירות גבוהה, הם החליטו לחפש נכס שמתאים למידות שלהם. הם הבינו שיש להם 600,000 הון עצמי וכיוונו למשכנתה של מיליון ₪.
חשוב להבין שעל רווחים בשוק ההון יש מיסוי של 25% ולכן ההנחה שיש להם 600,000 ₪ אותם הם רואים בחשבון שלהם היא מוטעית מכיוון שברגע שהם ימכרו את המניות והקרנות ירד להם מס משמעותי.
בסופו של דבר הם רכשו דירה ב 1,600,000 ₪ וקיבלו אישור עקרוני מהבנק לתת להם משכנתה בגובה של 1,000,000 ₪.
מכיוון שהם מרוויחים 14,000 ₪ נטו, הבנק אישור להם מקסימום 1,000,000 ₪ משכנתה ואף ציין שהם לא יוכלו לקבל יותר מזה.
בחוזה של משפחת ישראלי כתוב שהם צריכים לשלם את ההון העצמי שלהם עוד חודש וחצי.
משפחת ישראלי עושה חושבים ומחליטה להשאיר את הכסף מושקע כי "חבל לא לקבל תשואה על הכסף במשך חודש וחצי"
משפחת ישראלי לא מבינה שברגע שהם חתמו על חוזה הם נמצאים בסיכון פיננסי עם ההון העצמי שלהם.
בעצם, משפחת ישראלי לא מבינים שהאפסייד (האפשרות שלהם להרוויח) של ההשקעה שלהם הוא כ 0.5% בחודש שהם כ 3,000 ₪ בלבד אל מול הסיכון שהשוק ייכנס למצב משברי כמו ב 2008 ו/או משבר הקורונה של 2020 ושבתוך כמה ימים בודדים הם ימחקו כ 30% משווה הנכסים שלהם.
במצב כזה, כשהסיכון הפיננסי מתממש הם מפסידים 180,000 ₪ ונשארים עם הון עצמי של כ 380,000 ₪ בלבד וזה לא מספיק להם לרכישה. במצב הזה, מכיוון שהחוזה כבר נחתם קורים שני דברים:
- מתחיל לחץ גדול ומרוץ להשגת הלוואה מחוץ למשכנתה על מנת להשלים את ההון העצמי.
- בניית משכנתה לא טובה וארוכה מאוד על מנת להוריד החזרים חודשיים.
צריך להבין שכשמשקיעים בשוק ההון תמיד צריך שיהיה למשקיעים "זמן להחלמה" של לפחות שנתיים. כלומר, כשבנאדם משקיע בשוק ההון הוא חייב להבין שלפעמים יש ירידות אגרסיביות ולוקח לשוק כ שנתיים לתקן את הירידה ולחזור לאותו מקום.
כשקונים דירה וצריך לשלם את ההון העצמי זה לא המצב! אין זמן להחלמה ובטוח לא שווה להסתכן אפילו לא יום אחד ולהיות חשופים לתנודות חדות שיכולות למחוק חלק נכבד מההון העצמי.
רכשתם נכס, חתמתם על חוזה מחייב, תוציאו את ההון העצמי מסיכון פיננסי לפק"מ. אולי תפסידו כמה אלפי שקלים אבל בטוח לא תפסידו את הדירה החדשה שלכם.
המקרה של משפחת ישראלי שמתואר כאן הוא מקרה אמיתי מהחיים האמיתיים ולעשה ממחיש את הצורך בייעוץ בנושא עם יועץ משכנתאות שיכול להסביר משמעויות של כל צד ולתכנן תוכנית פעולה יורת טובה עבור הזוג. לא מדובר בסיפור דמיוני והמשפחה הזאת (ששמה שמור אצלנו) ביקשה מההורים של האשה לקחת הלוואה בשבילם מכיוון שאם הם היו לוקחים הלוואה לפני המשכנתה, לא היו מאשרים להם את המשכנתה, למרות שהיה להם אישור עקרוני.
תמשיכו לקנות דירות אבל תהיו חכמים!
