בין אי-ודאות להזדמנות

שלום לכולם,

שבוע נוסף חלף, והכותרות הכלכליות ממשיכות לייצר תחושה של אי-ודאות. השבוע, כולנו נשאנו עיניים להחלטת הריבית של בנק ישראל, והתשובה שקיבלנו הייתה צפויה אך עדיין מאתגרת: הריבית נותרה ברמתה הגבוהה, 4.5%. עבור רבים מכם – נוטלי משכנתאות קיימים ורוכשי דירות שבדרך – ההחלטה הזו מעלה שאלות רבות: מה זה אומר על ההחזר החודשי? האם מחירי הדירות יגיבו? והאם החלום על דירה הולך ומתרחק?

אני כאן כדי לעשות סדר. בניוזלטר השבועי, נצלול יחד לנתונים שמאחורי הכותרות, נבין את המשמעויות המעשיות עבורכם, וחשוב מכל – נגלה שהמצב המורכב הזה טומן בחובו גם הזדמנויות. גם כשהריבית גבוהה והשוק מאתגר, תכנון נכון ופעולה מושכלת יכולים לעשות את כל ההבדל. בואו נתחיל.

השבוע בשוק המשכנתאות

השבוע האחרון סיפק לנו מספר עדכונים קריטיים שמשפיעים ישירות על כל מי שיש לו נגיעה לשוק הדיור והמשכנתאות. בואו נפרק את החדשות המרכזיות ומה הן אומרות עבורכם בפועל.

בנק ישראל משאיר את הריבית על 4.5% – מה זה אומר על הכיס שלכם?

ביום שני האחרון, הוועדה המוניטרית של בנק ישראל, בראשות הנגיד פרופ' אמיר ירון, החליטה להותיר את הריבית ללא שינוי ברמה של 4.5%. זו הפעם ה-14 ברציפות שהריבית נשארת יציבה, מה שמשאיר את ריבית הפריים, שעליה מתבססות משכנתאות רבות, על 6.0%.

למה זה חשוב לכם?

• לבעלי משכנתא קיימת: אם יש לכם מסלול בריבית פריים, ההחזר החודשי שלכם לא ישתנה החודש. אם המשכנתא שלכם בריבית קבועה, אתם כלל לא מושפעים. החדשות הפחות טובות הן שההקלה המיוחלת בהחזרים החודשיים עדיין לא נראית באופק.
• ללוקחי משכנתא חדשה: עלות הכסף נשארת גבוהה. משכנתא חדשה עדיין תהיה יקרה יחסית, מה שמחייב תכנון פיננסי קפדני ובניית תמהיל חכם כדי למזער את הנטל.

הסיבה המרכזית להחלטה היא אי-הוודאות הגיאופוליטית והאינפלציה, שעומדת על 2.9% בשנה האחרונה – קרוב מאוד לגבול העליון של יעד בנק ישראל (1%-3%). הבנק מאותת שהוא נוקט בגישה זהירה ולא ימהר להוריד ריבית עד שהסביבה הכלכלית תתייצב. אנליסטים מעריכים כעת שהורדת ריבית משמעותית תתרחש רק בתחילת 2026.

תחזית הצמיחה מתעדכנת מטה, אך 2026 נראית מבטיחה

לצד החלטת הריבית, חטיבת המחקר של בנק ישראל פרסמה תחזית מאקרו-כלכלית מעודכנת, והיא חושפת תמונה מורכבת. תחזית הצמיחה לשנת 2025 הופחתה באופן משמעותי מ-3.3% ל-2.5% בלבד. במקביל, תחזית האינפלציה ל-2025 עלתה ל-3.0%.

למה זה חשוב לכם? הורדת תחזית הצמיחה משקפת את ההאטה בפעילות הכלכלית במשק, בין היתר על רקע המלחמה והריבית הגבוהה. עם זאת, התחזית לשנת 2026 אופטימית יותר, וצופה צמיחה של 4.7%, מה שעשוי להצביע על התאוששות כלכלית מהירה יותר בשנה הבאה. התאוששות כזו, אם תתממש, עשויה לתמוך בהתייצבות שוק הדיור ובהורדת ריבית עתידית.

שוק הדירות מתקרר? ירידה במכירות, אך המחירים עדיין יציבים

הנתונים מהשטח מראים סימנים של האטה. סקירת משרד האוצר לרבעון הראשון של 2025 הצביעה על ירידה של 24% במכירות הקבלנים בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. במקביל, מלאי הדירות החדשות הלא מכורות ממשיך לגדול. למרות זאת, מחירי הדירות לא מציגים ירידות דרמטיות. לפי הלמ"ס, בשנה האחרונה (יוני-יולי 2025 לעומת שנה קודם לכן) נרשמה עלייה שנתית מתונה של כ-1.6%.

למה זה חשוב לכם? השילוב של ירידה בעסקאות ומחירים יציבים יחסית יוצר "שוק של קונים". יש פחות לחץ, יותר היצע ופוטנציאל גדול יותר למשא ומתן מול מוכרים, במיוחד בשוק היד השנייה. עם זאת, המצב גם מדגיש את הקושי של רוכשים רבים, במיוחד זוגות צעירים, לגייס את ההון העצמי הנדרש ולהתמודד עם החזרי משכנתא גבוהים בסביבת הריבית הנוכחית.

זום-אין: "מבצעי המימון" של הקבלנים – ברכה או מלכודת?

אחד הטרנדים הבולטים של השנה האחרונה היה "מבצעי מימון" שהציעו קבלנים רבים, כמו "20/80" או "10/90". במבצעים אלו, הרוכש משלם הון עצמי נמוך (10-20%) בחתימת החוזה, ואת היתרה (80-90%) רק עם קבלת המפתח, לעיתים שנתיים-שלוש מאוחר יותר. על פניו, זה נשמע כמו פתרון קסם: הוא מאפשר "לנעול" מחיר דירה היום, לדחות את נטילת המשכנתא הגדולה, ולקוות שהריבית תרד עד מועד התשלום.

אך לאחרונה, אנו עדים לסיכונים שמתממשים. כתבה ב-TheMarker השבוע הציגה בדיוק את המצב הזה: רוכשים שרכשו דירה במבצע כזה, מגלים כעת, לקראת מועד התשלום, שהם מתקשים לקבל מהבנק משכנתא על מלוא הסכום הנדרש. הסיבות לכך מגוונות: הריבית הגבוהה מקטינה את יכולת ההחזר שלהם בעיני הבנק, שווי הנכס לא תמיד עלה כצפוי, והבנקים עצמם נהיו זהירים יותר.

"רכשנו דירה בנתניה במבצע 90–10. עכשיו מתקרב המועד שלנו להשלמת התשלום של 90%. היינו בבנק ונציג המשכנתאות אומר שיש סיכוי קלוש שנקבל משכנתא על כל הסכום שאנחנו צריכים… דיברתי עם כמה מתווכים באזור ואמרו שאין בכלל עסקות באזור. השוק מת."

טיפים מעשיים למי ששוקל מבצע כזה:

1. אל תסתמכו על תחזיות אופטימיות: בנו את התוכנית הפיננסית שלכם על בסיס הריבית הנוכחית. אם היא תרד – מצוין, הרווחתם. אם לא – לא תיכנסו למצוקה.
2. קבלו אישור עקרוני מותנה: עוד לפני החתימה, פנו ליועץ משכנתאות ובדקו מה גובה המשכנתא שתוכלו לקבל *היום* על סמך הנתונים שלכם. זה ייתן לכם אינדיקציה ריאלית.
3. הבינו את הסיכון: אתם מהמרים על כך שיכולת ההחזר שלכם תשתפר ו/או שהריבית תרד. אם זה לא קורה, אתם עלולים למצוא את עצמכם במצב של הפרת חוזה מול הקבלן, עם קנסות כבדים.

מבצעי מימון יכולים להיות כלי מצוין למי שמבין את הסיכונים ומתכנן נכון, אך הם עלולים להפוך למלכודת מסוכנת עבור מי שבונה על תרחישים ורודים מדי.

שאלת השבוע: האם כדאי לחכות עם לקיחת משכנתא עד שהריבית תרד?

זו שאלה שאני נשאל כמעט כל יום, והתשובה, כמו תמיד במשכנתאות, מורכבת. אין תשובה אחת נכונה לכולם, אבל יש עקרונות מנחים.

התשובה הקצרה: ברוב המקרים, לא. ניסיון "לתזמן את השוק" הוא הימור מסוכן. אם מצאתם את דירת חלומותיכם ואתם יציבים כלכלית, המתנה על הגדר עלולה לעלות לכם יותר בטווח הארוך.

הסבר והדגמה: נניח שאתם רוכשים דירה ב-2 מיליון ש"ח וזקוקים למשכנתא של 1.5 מיליון ש"ח. אתם מחליטים לחכות שנה, בתקווה שהריבית תרד ב-0.5%.

• הסיכון: במהלך השנה הזו, מחירי הדירות עלולים לעלות. עלייה מתונה של 3% בלבד במחיר הדירה תייקר אותה ב-60,000 ש"ח – סכום שכנראה גבוה מהחיסכון שתשיגו מהורדת הריבית. בנוסף, תמשיכו לשלם שכירות במשך שנה נוספת.
• הפתרון החכם: לקחת משכנתא היום בתמהיל גמיש. למשל, ניתן לקחת חלק גדול יותר מהמשכנתא במסלול הפריים. מסלול זה אינו נושא קנסות יציאה, וכאשר הריבית תרד בעתיד, ההחזר החודשי שלכם יקטן אוטומטית. לחלופין, תוכלו למחזר את המשכנתא בקלות ולעבור למסלולים אטרקטיביים יותר שיהיו זמינים אז.

המתנה פסיבית היא אסטרטגיה מסוכנת. פעולה אקטיבית – לקיחת משכנתא מתוכננת היטב עם אופציות יציאה נוחות – מאפשרת לכם גם להיכנס לדירה וגם ליהנות מהורדות ריבית עתידיות. אם אתם מתלבטים, זה בדיוק המקום שבו ייעוץ אישי יכול לספק בהירות ולבנות עבורכם את האסטרטגיה הנכונה.

המלצת השבוע של עדי: בדקו את תמהיל המשכנתא שלכם עכשיו

המלצת השבוע שלי היא פשוטה אך קריטית, במיוחד למי שלקח משכנתא בשנים האחרונות: אל תחכו. בדקו את תמהיל המשכנתא שלכם עוד היום.

רבים מנוטלי המשכנתאות מחזיקים במסלולים צמודי מדד, מתוך הנחה שהאינפלציה תישאר נמוכה. האינפלציה הנוכחית, שנתית של כ-3%, "אוכלת" את קרן המשכנתא שלכם ומנפחת את ההחזרים. מסלול צמוד מדד עם ריבית של 3% הוא למעשה מסלול עם ריבית אפקטיבית של כ-6%!

התועלת: מחזור משכנתא ומעבר ממסלולים צמודי מדד למסלולים לא צמודים (כמו קל"צ או משתנה לא צמודה) יכול לחסוך לכם עשרות ומאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא, גם אם הריבית הנקובה נראית מעט גבוהה יותר. אתם מקבלים ודאות ושקט נפשי, בידיעה שההלוואה שלכם לא תתנפח בגלל עליית מחירים במשק.

קריאה לפעולה: הוציאו את דוח יתרות המשכנתא שלכם מהבנק (אפשר לעשות זאת בקלות באפליקציה או באתר הבנק) ובדקו כמה מהמשכנתא שלכם צמוד למדד. אם מדובר בחלק משמעותי, זה הזמן לפנות לייעוץ ולבחון אפשרות למחזור. הפעולה הזו יכולה להיות ההחלטה הפיננסית החשובה ביותר שתקבלו השנה.

לסיכום

השוק אכן מאתגר, אך הוא רחוק מלהיות משותק. החלטת הריבית האחרונה לא שינתה את כללי המשחק, אלא חידדה אותם: בסביבה של ריבית גבוהה, החשיבות של תכנון מקצועי, בניית תמהיל נכון וניהול סיכונים מושכל – גדולה מאי פעם. זו לא תקופה לפעול בפזיזות, אבל גם לא לשבת בחיבוק ידיים. זו תקופה לפעול בחכמה.

אני מקווה שהסקירה השבועית נתנה לכם כלים ופרספקטיבה. אם אתם מרגישים מבולבלים, מתלבטים לגבי רכישה, או רוצים לבדוק אם המשכנתא הקיימת שלכם עדיין משרתת אתכם נאמנה – אני כאן בשבילכם.