מבוא: שוק המשכנתאות בצומת דרכים

שוק המשכנתאות בישראל מהווה זירה כלכלית וחברתית מרתקת ודינמית, המשקפת את הדופק של המשק כולו. הוא ניצב בצומת דרכים מורכב, המושפע באופן ישיר ממדיניות מוניטרית, מהלכים רגולטוריים, תחרות עזה בין הבנקים, ומצבו הסוציו-אקונומי המשתנה של הציבור. החלטות המתקבלות בזירה זו מהדהדות הרחק מעבר לדפי הבנק, ונוגעות בחלום הדירה של כל זוג צעיר, ביכולת של משפחות לשפר דיור, וביציבות הפיננסית של משקי בית רבים.

השנים 2023 ו-2024 היוו תקופת מבחן משמעותית לשוק. לאחר שנים של ריבית אפסית, סדרת העלאות ריבית אגרסיבית מצד בנק ישראל, שהחלה באפריל 2022, טרפה את הקלפים ושינתה את כללי המשחק. לכך נוספו השפעותיה הכלכליות של מלחמת "חרבות ברזל" שהחלה באוקטובר 2023, ורפורמות צרכניות שנועדו להגביר את התחרות והשקיפות. כל אלו יצרו סביבה מאתגרת, תנודתית ורבת אי-ודאות הן עבור הלווים והן עבור המערכת הבנקאית.

שאלת המפתח העומדת במרכז ניתוח זה היא: כיצד מכלול ההתפתחויות הללו מעצב את תנאי המשכנתא עבור הלווה הישראלי, ומהן ההשלכות הרחבות יותר על שוק הדיור, על הפערים החברתיים ועל החוסן הכלכלי של החברה בישראל?

במאמר זה נצא למסע אנליטי מקיף. נתחיל בסקירת המגמות המרכזיות והנתונים המאקרו-כלכליים שעיצבו את השוק. משם, נצלול לזירה התחרותית בין הבנקים ונשווה את הצעותיהם. נמשיך לבחינת תפקידו של הרגולטור, בנק ישראל, והשפעת מדיניותו על כללי המשחק. לבסוף, נרחיב את היריעה ונבחן את ההשלכות החברתיות-כלכליות העמוקות של הדינמיקה בשוק הדיור והמשכנתאות. מטרתנו היא לספק תמונה רב-ממדית, מבוססת נתונים, שתאפשר הבנה מעמיקה של אחד השווקים החשובים והמשפיעים ביותר על חיינו.

חלק 1: תמונת מצב – מגמות מרכזיות בשוק המשכנתאות והדיור (2023-2024)

השנים 2023-2024 התאפיינו בתנודתיות חריפה בשוק המשכנתאות והדיור בישראל. לאחר תקופה של גאות היסטורית, השוק נאלץ להתמודד עם סביבה כלכלית חדשה ומאתגרת, שהונעה בעיקר על ידי שינויים דרמטיים במדיניות המוניטרית ואירועים ביטחוניים. ניתוח הנתונים חושף סיפור של צינון חד, התאוששות זהירה וסיכונים חדשים המרחפים מעל הענף.

השפעת ריבית בנק ישראל

הגורם המרכזי שעיצב את השוק בתקופה זו היה המדיניות המוניטרית המרסנת של בנק ישראל. במטרה להילחם באינפלציה הגואה, העלה הבנק את הריבית באופן חד ומתמשך מרמה של 0.1% באפריל 2022 לרמה של 4.75% במאי 2023. מהלך זה ייקר באופן דרמטי את עלות הכסף ופגע ישירות בביקוש למשכנתאות.

התוצאה המיידית הייתה צניחה בהיקף נטילת המשכנתאות. לפי נתוני בנק ישראל שפורסמו בכלכליסט, היקף המשכנתאות החדשות שנטל הציבור בשנת 2023 הסתכם ב-71.3 מיליארד שקל בלבד – ירידה של קרוב ל-40% בהשוואה לשנת 2022, והנתון הנמוך ביותר מאז 2019. הריבית הגבוהה לא רק שהרתיעה לווים חדשים, אלא גם הכבידה משמעותית על ההחזר החודשי של בעלי משכנתאות קיימות במסלולים משתנים, והבריחה מהשוק רוכשי דירות להשקעה.

במהלך 2024, עם התייצבות הריבית ואף הורדה קלה ל-4.5%, החלה התאוששות הדרגתית בביקושים. הערכות שפורסמו בכלכליסט צופות כי שנת 2024 תסתיים עם היקף משכנתאות חדשות של כ-90 מיליארד שקל. זוהי עלייה של יותר מ-25% לעומת 2023, אך עדיין נמוך משנות השיא. התאוששות זו משקפת את הסתגלות השוק לסביבת הריבית החדשה, לצד גורמים נוספים כמו מבצעי מימון של קבלנים.

מגמות בהיקפי המשכנתאות

מעבר לתנודה הכללית, ניתוח חודשי חושף דינמיקה מעניינת. לדוגמה, ינואר 2025 הראה ירידה בהיקפים לאחר שיא חריג בדצמבר 2024, שנבע ככל הנראה מהקדמת עסקאות לפני עליית המע"מ. עם זאת, היקף המשכנתאות בינואר עדיין היה גבוה ב-34% לעומת ינואר אשתקד, מה שמעיד על מגמת התאוששות בסיסית (ynet, פברואר 2025).

נתון משמעותי נוסף הוא גודל המשכנתא הממוצעת. למרות הצינון בשוק, המשכנתא הממוצעת התייצבה סביב רמה גבוהה של כ-1,000,000 ש"ח. נתון זה, כפי שמצוין בסיכום שוק של "משפחה פיננסית", גבוה משמעותית מהרמה שלפני משבר הקורונה, אז עמדה המשכנתא הממוצעת על כ-700,000 ש"ח. הדבר מצביע על כך שמחירי הדיור הגבוהים מאלצים את הלווים ליטול הלוואות גדולות יותר, גם בסביבת ריבית גבוהה.

התפתחויות בשוק הדיור

שוק הדיור עצמו שיקף את המגמות בשוק המשכנתאות. דוח בנק ישראל מציין כי בשנת 2023 נמשכה מגמת ההאטה בשוק, שהתבטאה בירידה במספר העסקאות. עם זאת, לאחר תקופה קצרה של ירידות מחירים נקודתיות, שנת 2024 סימנה התאוששות מחודשת. לפי נתוני הלמ"ס שפורסמו בכלכליסט, מחירי הדירות זינקו ב-7.8% בשנה שהסתיימה באוקטובר 2024, מה שמעיד על חזרת הביקושים לשוק.

מלחמת "חרבות ברזל" הוסיפה נדבך של אי-ודאות. דוח היציבות הפיננסית של בנק ישראל הצביע על כך שהשלכות המלחמה העלו את סיכון האשראי מענף הבינוי, בין היתר בשל המחסור בעובדים פלסטינים והעלייה בהוצאות המימון של חברות הבנייה. גורמים אלו עלולים להשפיע על היצע הדירות העתידי ולתרום ללחצי מחירים נוספים.

יציבות פיננסית וסיכונים

הסביבה הכלכלית המאתגרת לא פסחה על יציבותם של הלווים. נתונים עדכניים מצביעים על מגמה מדאיגה של עלייה בהיקף המשכנתאות הנמצאות בפיגור תשלומים. לפי דיווח ב-ynet ממאי 2025, היקף המשכנתאות בפיגור טיפס ל-3.59 מיליארד שקל, עלייה חדה של 15.9% מאז ספטמבר. עלייה זו, הגבוהה משמעותית מקצב הגידול של תיק המשכנתאות הכולל, מסמנת קושי גובר של משקי בית לעמוד בהחזרים החודשיים שהתייקרו.

דוחות היציבות הפיננסית של בנק ישראל עוקבים אחר סיכונים אלו בקפידה. בדוח למחצית הראשונה של 2024, מציין הבנק כי שיעורי הפיגור באשראי הבנקאי עדיין נמוכים יחסית, אך קיימת עלייה קלה בשיעור החוב בפיגור במגזרים מסוימים, בדגש על חברות בנייה. המצב מחייב מעקב מתמיד אחר חוסנם של הלווים והמערכת הפיננסית כולה.

חלק 2: הזירה התחרותית – ניתוח השוואתי של הבנקים למשכנתאות

שוק המשכנתאות בישראל, על אף היותו ריכוזי יחסית, מתאפיין בתחרות ערה בין מספר שחקנים מרכזיים. הבנת הדינמיקה התחרותית, נתחי השוק והבדלי התמחור בין הבנקים השונים היא קריטית עבור כל לווה המבקש להשיג את תנאי המימון הטובים ביותר. התחרות אינה מתמצה בריבית בלבד, אלא כוללת גם את מבנה תמהיל ההלוואה, הגמישות, השירות והעלויות הנלוות.

שחקנים מרכזיים ונתחי שוק

הזירה נשלטת על ידי חמישה בנקים גדולים, אך המבנה ההיררכי ברור. בנק מזרחי-טפחות הוא השליט הבלתי מעורער של השוק, ומחזיק באופן עקבי בנתח שוק של כ-35%, כפי שעולה מדיווח בישראל היום. הדומיננטיות של מזרחי-טפחות נובעת מהתמחות היסטורית בתחום המשכנתאות ומיקוד אסטרטגי בו.

הסיפור המעניין יותר מתרחש בקרב על המקום השני, שם מתנהל מאבק צמוד בין שני הבנקים הגדולים בישראל: בנק לאומי ובנק הפועלים. בעוד שבשנים האחרונות לאומי התבסס במקום השני, נתונים עדכניים מצביעים על מהפך. לפי אותו דיווח, בנק הפועלים, תחת אסטרטגיה אגרסיבית יותר, הצליח לעקוף את לאומי ולהגדיל את נתח השוק שלו, בעיקר על חשבון המתחרה הישיר. נכון למחצית הראשונה של 2023, לפי ניתוח בגלובס, נתחי השוק (מתוך 5 הבנקים הגדולים) התפלגו כך: מזרחי-טפחות (34.9%), לאומי (27.4%), הפועלים (19.4%), ודיסקונט (14%).

השוואת ריביות ותמהילים

אחד הממצאים החשובים עבור הצרכן הוא קיומם של פערים משמעותיים בריביות המוצעות, לא רק בין בנקים שונים אלא לעיתים גם בין סניפים שונים של אותו בנק. פערים אלו נובעים מיעדי מכירות שונים, מדיניות סיכונים ורמת "הרעב" של כל סניף או בנק ללקוחות חדשים.

נתוני בנק ישראל, המפרסם השוואת ריביות חודשית, מאפשרים לבחון את הריבית הכוללת החזויה (IRR) בכל בנק. מהנתונים עולה באופן עקבי כי בנק מזרחי-טפחות, על אף שליטתו בשוק, נוטה להציע ריבית כוללת גבוהה יותר בממוצע. לעומתו, בנקים קטנים יותר כמו הבנק הבינלאומי מציעים לעיתים את הריביות הנמוכות ביותר. לדוגמה, בנתוני יולי 2023, הריבית הכוללת במזרחי-טפחות עמדה על 5.52%, בעוד שבבינלאומי היא עמדה על 5.14% – פער שיכול להיתרגם לעשרות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.

מעבר לריבית, הבנקים נבדלים גם בתמהילי המשכנתא שהם נוטים להציע. כל בנק מציג באתר האינטרנט שלו מגוון מסלולים, כגון במזרחי-טפחות, בלאומי, בפועלים או בדיסקונט. ההבדלים יכולים להיות בסוגי העוגנים במסלולי הריבית המשתנה, בתקופות שינוי הריבית ובגמישות לפירעון מוקדם. בניית תמהיל נכון, המשלב בין מסלולים בריבית קבועה (ליציבות), ריבית פריים (לגמישות) וריביות משתנות אחרות, היא קריטית להתאמת ההלוואה לפרופיל הפיננסי של הלווה.

השפעת התחרות על הלקוח

השילוב של תחרות בין-בנקאית ורפורמות רגולטוריות (שיפורטו בחלק הבא) פעל לטובת הצרכן בשנים האחרונות. ניתוח של בנק ישראל מראה כי מרווחי המשכנתאות – כלומר, הפער בין הריבית שהבנק גובה לבין ריבית העוגן (העלות האלטרנטיבית של הכסף עבור הבנק) – ירדו באופן חד. ירידה זו מוסברת בחלקה על ידי התגברות התחרות, ובחלקה על ידי החלטת הבנקים לספוג חלק מעליית הריבית במשק כדי לא לאבד לקוחות. המשמעות עבור הלווה היא תנאי ריבית טובים יותר ממה שהיו מתקבלים ללא לחץ תחרותי זה.

"ככלל, עבור לווים זהים מבחינת פרופיל הסיכון ומאפייני המשכנתה, ככל שהמרווח קטן יותר הרווחיות של הבנק מהמשכנתה פחותה." – בנק ישראל, מרץ 2025

ממצא זה מדגיש את הכוח הנמצא בידי הצרכן הנבון. ביצוע סקר שוק מקיף, קבלת הצעות ממספר בנקים וניהול משא ומתן אסרטיבי הם צעדים חיוניים. הצגת הצעה מתחרה לבנקאי יכולה לעיתים קרובות להוביל לשיפור משמעותי בתנאים המוצעים.

עלויות נלוות ועמלות

עלות המשכנתא אינה מסתכמת בריבית בלבד. ישנן עלויות נלוות רבות שיש לקחת בחשבון, והן יכולות להצטבר לסכומים משמעותיים. עלויות אלו כוללות:

• עמלת פתיחת תיק: עמלה חד-פעמית הנגבית על ידי הבנק. רגולציה של בנק ישראל הגבילה את העמלה המקסימלית ל-360 ש"ח (בנק מזרחי-טפחות).
• שמאות: הערכת שווי הנכס על ידי שמאי מטעם הבנק, בעלות של כמה מאות עד אלפי שקלים.
• ביטוח משכנתא: כולל ביטוח חיים וביטוח מבנה, המהווה תנאי לקבלת ההלוואה. עלות הביטוח משתנה בין חברות הביטוח וחשוב לערוך השוואה.
• אגרות רישום: תשלומים עבור רישום בטאבו וברשם המשכונות.
• עמלות פירעון מוקדם: במסלולים בריבית קבועה, פירעון ההלוואה לפני הזמן עלול להיות כרוך בתשלום "קנס" משמעותי.

גם בתחומים אלו קיימים הבדלים בין הבנקים, אם כי פחות בולטים מאשר בריביות. חלק מהבנקים מציעים לעיתים מבצעים הכוללים פטור מעמלת פתיחת תיק או הטבות אחרות. חשוב לברר את כלל העלויות הנלוות כחלק מההשוואה הכוללת בין ההצעות.

הרגולטור במשחק – מדיניות בנק ישראל והשפעתה על הלווים

בנק ישראל, בתפקידו כמפקח על הבנקים, ממלא תפקיד מרכזי בעיצוב שוק המשכנתאות. מטרותיו הן כפולות: מחד, להבטיח את יציבות המערכת הבנקאית ולמנוע לקיחת סיכונים מופרזת, ומאידך, להגן על הלווים ולקדם תחרות ושקיפות. המדיניות הרגולטורית שלו מתבטאת בשורה של מגבלות, הנחיות ורפורמות, אשר משפיעות באופן ישיר על כל מי שמבקש ליטול משכנתא בישראל.

מגבלות בנק ישראל על נטילת משכנתא

במהלך השנים, וביתר שאת מאז 2010, הטיל בנק ישראל סדרה של מגבלות מאקרו-יציבותיות (Macroprudential) במטרה לרסן את הסיכונים בשוק הדיור. מגבלות אלו, המפורטות באתרים כמו "כל זכות", מהוות את "כללי המשחק" הבסיסיים שלפיהם הבנקים והלווים חייבים לפעול.

המגבלות המרכזיות כוללות:

• שיעור מימון מקסימלי (LTV – Loan to Value): מגבלה זו קובעת את אחוז המימון המקסימלי שהבנק יכול להעניק ביחס לשווי הדירה. המגבלה מדורגת לפי סוג הרוכש:
  • דירה ראשונה (ויחידה): עד 75% מימון.
  • משפרי דיור: עד 70% מימון.
  • משקיעים (דירה נוספת): עד 50% מימון.

  מגבלה זו מחייבת את הלווים להציג הון עצמי משמעותי, המהווה את אחד החסמים הגדולים ביותר, במיוחד עבור זוגות צעירים.

• מגבלות על תמהיל המשכנתא: כדי להפחית את הסיכון הגלום בתנודתיות הריבית, בנק ישראל קבע כללים לגבי הרכב ההלוואה:
  • רכיב ריבית קבועה: לפחות שליש (33.3%) מסכום המשכנתא הכולל חייב להילקח במסלול בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה).
  • רכיב ריבית משתנה: לא ניתן לקחת יותר משני שליש (66.6%) מסכום המשכנתא במסלולים בריבית משתנה (כולל מסלול הפריים). מגבלה זו, שעודכנה בדצמבר 2020, נועדה להבטיח שלפחות חלק מההלוואה יהיה יציב וצפוי.
• יחס החזר להכנסה (PTI – Payment to Income): ההחזר החודשי הכולל על המשכנתא (כולל ביטוחים ועלויות נלוות) לא יכול לעלות על 50% מההכנסה החודשית הפנויה של הלווה. בנקים נוטים להחמיר ולהימנע מאישור הלוואות שההחזר עליהן עולה על 35%-40% מההכנסה.
• תקופת הלוואה מקסימלית: לא ניתן לפרוס את המשכנתא לתקופה העולה על 30 שנה.

רפורמת השקיפות (ספטמבר 2022)

אחד המהלכים המשמעותיים ביותר של בנק ישראל בשנים האחרונות היה "רפורמת השקיפות". מטרת הרפורמה, כפי שמסביר בנק מזרחי-טפחות, הייתה להגביר את כוחו של הצרכן ולהקל עליו להשוות בין הצעות הבנקים השונים. הרפורמה כללה שני מרכיבים עיקריים:

1. אישור עקרוני אחיד: הבנקים חויבו להנפיק אישור עקרוני למשכנתא במבנה אחיד וברור, המאפשר ללווה להשוות "תפוחים לתפוחים" בין ההצעות השונות.
2. סלי משכנתא סטנדרטיים: כל בנק חויב להציג ללקוח, בנוסף להצעה המותאמת אישית, שלושה תמהילים (סלים) אחידים שהוגדרו על ידי בנק ישראל. למשל, סל המבוסס כולו על ריבית קבועה לא צמודה. מהלך זה מאפשר השוואת עלויות ישירה בין הבנקים על בסיס אותם מסלולים בדיוק.

השפעת הרפורמה הייתה חיובית. ניתוח של בנק ישראל מצא כי הרפורמה תרמה להגברת התחרות ולהפחתת מרווחי הריבית. על פי הניתוח, כרבע מהירידה במרווחים מוסבר ישירות מהתגברות התחרות בעקבות הרפורמה, והיא הובילה לחיסכון חודשי ממוצע של כ-260 ש"ח עבור משכנתא ממוצעת שנלקחה לאחר כניסתה לתוקף.

התמודדות עם משברים

בנק ישראל מפעיל את סמכותו גם בעתות משבר כדי לסייע למשקי בית המתקשים לעמוד בתשלומים. דוגמה בולטת לכך היא מתווה הסיוע שהופעל בעקבות מלחמת "חרבות ברזל". המתווה איפשר לאוכלוסיות זכאיות (כמו תושבי העוטף והצפון שפונו מבתיהם) לדחות את תשלומי המשכנתא לתקופה של שלושה חודשים, ללא חיוב בריבית ועמלות. מהלכים כאלה נועדו לספק "רשת ביטחון" זמנית ולמנוע קריסה של לווים בתקופות קשות, ובכך לתרום ליציבות המערכת כולה.

השפעת המדיניות על סוגי לווים

מדיניות בנק ישראל אינה משפיעה על כל הלווים באופן זהה. המגבלות, ובמיוחד מגבלת ה-LTV, מציבות אתגר משמעותי במיוחד בפני זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה. הצורך לגייס הון עצמי של 25% ממחיר הדירה, בסביבה של מחירים גבוהים, הפך למשקולת כבדה המרחיקה רבים מהיכולת לרכוש דירה. מחקר של בנק ישראל מצא כי רוכשי דירה יחידה (זוגות צעירים ומשפרי דיור) מהווים את קהל היעד המרכזי של השוק, והמגבלות מכוונות בעיקר אליהם.

משפרי דיור נהנים מגמישות מעט רבה יותר, שכן ההון העצמי שלהם מגולם לרוב בדירה הקיימת שהם מוכרים. עם זאת, גם הם כפופים למגבלת מימון של 70% וצריכים לגשר על הפער במחיר בין הדירות. משקיעים, לעומתם, מתמודדים עם המגבלות המחמירות ביותר (50% מימון), במטרה לצנן את הביקוש הספקולטיבי בשוק ולתעדף רוכשי דירות למגורים.

בסופו של דבר, מדיניות בנק ישראל היא אקט של איזון עדין: בין הצורך למנוע בועת אשראי מסוכנת לבין הרצון לאפשר לציבור הרחב, ובמיוחד לדור הצעיר, להגיע לקורת גג. האיזון הזה נתון לוויכוח ציבורי מתמיד, והוא ממשיך לעמוד במרכז הדיון על עתיד שוק הדיור בישראל.

חלק 4: מעבר למספרים – ההשלכות החברתיות-כלכליות של שוק הדיור והמשכנתאות

הדינמיקה בשוק הדיור והמשכנתאות חורגת הרבה מעבר לנתונים כלכליים יבשים. יש לה השלכות עמוקות ומרחיקות לכת על המרקם החברתי בישראל, על תחושת הביטחון הכלכלי של אזרחיה ועל דמותה של החברה הישראלית. יוקר הדיור, בשילוב עם נטל המשכנתא הכבד, הפך לאחד האתגרים המרכזיים העומדים בפני משקי הבית, והוא משמש כמנוע רב עוצמה להעמקת פערים וליצירת מתחים חברתיים.

העמקת אי-השוויון

אחת ההשלכות הבולטות והמסוכנות ביותר של משבר הדיור היא החמרת אי-השוויון. החברה הישראלית מתפצלת באופן חד יותר ויותר בין "ישראל של בעלי הנכסים" לבין "ישראל של חסרי הדירה". בעוד שהראשונים נהנים מעליית ערך נכסיהם וצוברים הון, האחרונים מתקשים יותר ויותר לחצות את קו הזינוק ולהיכנס לשוק. הפער הזה אינו רק כלכלי, אלא גם בין-דורי, כאשר הדור הצעיר מתקשה לשחזר את מסלול רכישת הדירה של הוריו.

נתונים רשמיים תומכים בתמונה מדאיגה זו. דוח היציבות הפיננסית של בנק ישראל (מחצית ראשונה 2024) חשף כי מאז פרוץ המלחמה, יתרת החוב הממוצעת (כולל משכנתאות) בקרב משקי בית מיישובים במעמד חברתי-כלכלי נמוך עלתה בשיעור כפול מזו של משקי בית מיישובים במעמד גבוה. ממצא זה מצביע על כך שהלחץ הכלכלי דוחף אוכלוסיות חלשות יותר להגדיל את מינופן, מה שמעצים את הסיכון הפיננסי שלהן ומעמיק את הפערים.

בנוסף, ניתוחים כלכליים מצביעים על כך שמדיניות הקרקעות של המדינה, לצד הביקוש הגובר, יוצרת מנגנון המעביר עושר מעשירונים נמוכים ובינוניים (הנאלצים לקחת הלוואות ענק) אל עשירונים עליונים ומשקיעים, הנהנים מעליית ערך הנכסים.

הלחץ על משקי הבית

עבור מיליוני ישראלים, נטל הוצאות הדיור הפך למרכיב המרכזי והמכביד ביותר בתקציב המשפחתי. לפי נתונים שפורסמו באתר "קליקת הנדל"ן", בשנת 2023, 34.6% ממשקי הבית בישראל השקיעו יותר מ-30% מהכנסתם הפנויה בדיור. שיעור זה, המהווה סטנדרט בינלאומי למדידת עומס יתר בהוצאות דיור, מצביע על לחץ כלכלי כבד.

הלחץ הזה אינו רק כלכלי. הוא נושא עמו השלכות פסיכולוגיות וחברתיות משמעותיות. תחושת חוסר האונים מול יוקר המחיה, הדאגה המתמדת מהיכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא, והוויתור על צרכים אחרים (כמו חינוך, פנאי וחיסכון) יוצרים מתח נפשי מתמשך. מחקרים הראו כיצד כשלים כלכליים ותחושת חוסר אונים היו מהגורמים המרכזיים שהציתו את המחאה החברתית של 2011, ונדמה כי תחושות אלו רק התעצמו מאז.

פערים גיאוגרפיים (מרכז מול פריפריה)

משבר הדיור אינו מתחלק באופן שווה על פני המפה. מחירי הדיור הגבוהים באזורי הביקוש, ובראשם גוש דן, דוחקים אוכלוסיות רבות, ובמיוחד זוגות צעירים ומשפחות בתחילת דרכן, אל הפריפריה הגיאוגרפית והחברתית. הגירה פנימית זו, שנובעת מאילוץ כלכלי ולא מבחירה, יוצרת שורה של אתגרים.

המעבר לפריפריה כרוך לעיתים קרובות בריחוק ממרכזי תעסוקה, מה שמוביל לעלייה בזמן ובעלות הנסיעות, ולעיתים אף לפגיעה באפשרויות הקריירה. בנוסף, הדבר יוצר לחץ על התשתיות והשירותים הציבוריים ביישובי הפריפריה (חינוך, בריאות, תחבורה), שלעיתים אינם ערוכים לקליטת גידול אוכלוסייה מהיר. באופן זה, הפערים בין המרכז לפריפריה, שהמדינה שואפת לצמצם, עלולים דווקא להתרחב כתוצאה ממגמה זו.

הדיור הציבורי כפתרון חסר

במדינות רבות בעולם, דיור ציבורי או סוציאלי מהווה כלי מדיניות מרכזי להתמודדות עם כשלי שוק הדיור ולהבטחת קורת גג לאוכלוסיות מוחלשות. בישראל, לעומת זאת, כלי זה הוזנח באופן שיטתי במשך עשורים. לפי נתוני מרכז אדוה, שיעור הדיור הציבורי מכלל הדירות בישראל צנח מכ-6% בשנות ה-90 ל-1.7% בלבד כיום, שיעור נמוך משמעותית מהממוצע במדינות ה-OECD (7.1%).

הידלדלות מלאי הדיור הציבורי, לצד הקשחת הקריטריונים לזכאות, מותירה עשרות אלפי משפחות ללא פתרון דיור הולם, ודוחפת אותן לשוק השכירות הפרטי והיקר. היעדר רשת ביטחון משמעותית בתחום הדיור מחריף את מצוקתן של האוכלוסיות הפגיעות ביותר ומעצים את ההשלכות החברתיות של משבר הדיור.

סיכום ומבט לעתיד: לאן פניו של שוק המשכנתאות?

ניתוח שוק המשכנתאות בישראל בשנים 2023-2024 חושף תמונה מורכבת של שוק הנמצא בנקודת מפנה. זהו שוק המאופיין בתנודתיות גבוהה, המגיב בעוצמה לשינויים במדיניות המוניטרית ולאירועים ביטחוניים, וממשיך להציב אתגרים משמעותיים בפני הלווים, המערכת הבנקאית וקובעי המדיניות כאחד.

סיכום התובנות המרכזיות:

• תנודתיות כתגובה למדיניות: השוק הוכיח את רגישותו הגבוהה לריבית בנק ישראל, עם צינון חד בעקבות העלאות הריבית והתאוששות זהירה עם התייצבותה. הדבר מדגיש את התלות העמוקה של שוק הדיור במדיניות המוניטרית.
• תחרות מתגברת אך ריכוזית: על אף התחרות הגוברת בין הבנקים, שהובילה לירידת מרווחים, השוק נותר ריכוזי. מציאות זו מחייבת את הצרכן הישראלי לגלות פרואקטיביות, להשוות הצעות ולנהל משא ומתן כדי למצות את כוחו.
• רגולציה כחרב פיפיות: התערבות בנק ישראל, באמצעות מגבלות ורפורמות, פועלת כגורם מייצב המונע סיכונים מערכתיים. עם זאת, אותן מגבלות, בעיקר דרישת ההון העצמי, מהוות חסם כניסה משמעותי עבור רוכשי דירה ראשונה ומעמיקות את האתגר.
• השלכות חברתיות עמוקות: מעבר למספרים, יוקר הדיור ונטל המשכנתאות הם מנועים רבי עוצמה להחרפת אי-השוויון הכלכלי, להגברת הלחץ על משקי הבית ולדחיקת אוכלוסיות מהמרכז לפריפריה.

המלצות מעשיות ללווה הפוטנציאלי:

בסביבה מורכבת זו, לווה פוטנציאלי אינו יכול להרשות לעצמו להיות פסיבי. הצלחה בנטילת משכנתא בתנאים מיטביים דורשת גישה אסטרטגית:

1. הכנה מוקדמת ויסודית: לפני הפנייה לבנקים, יש לבצע "שיעורי בית". זה כולל הבנה מעמיקה של יכולת ההחזר החודשית הריאלית, בניית הון עצמי מספק (ובהתחשב בעלויות נלוות), ושמירה על היסטוריית אשראי תקינה.
2. סקר שוק ומשא ומתן אקטיבי: אין להסתפק בהצעה מהבנק שבו מתנהל חשבון העו"ש. חובה לפנות למספר בנקים (לפחות 3-4), לקבל אישורים עקרוניים ולהשתמש בהצעות ככלי מיקוח. כפי שראינו, פערים של עשיריות אחוז בריבית יכולים לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים.
3. בניית תמהיל מותאם אישית: "מידת משכנתא אחת" אינה מתאימה לכולם. יש לבנות תמהיל המאזן בין הצורך ביציבות (רכיב קבוע) לבין הרצון לנצל ריביות נמוכות יותר (רכיב פריים/משתנה), תוך התאמה לאופק הפיננסי האישי, תוכניות עתידיות ורמת הסיכון הרצויה. מומלץ בחום לשקול התייעצות עם יועץ משכנתאות אובייקטיבי.

מבט צופה פני עתיד:

שוק המשכנתאות והדיור בישראל ימשיך לעמוד בפני אתגרים ושאלות פתוחות. כיצד ישפיעו החלטות ריבית עתידיות של בנק ישראל על הביקושים? האם הממשלה תתערב באופן משמעותי יותר בצד ההיצע כדי לרסן את עליית המחירים? ומה יהיו ההשלכות ארוכות הטווח של המלחמה על ענף הבנייה ועל דפוסי הביקוש הגיאוגרפיים?

התשובות לשאלות אלו אינן ודאיות, אך דבר אחד ברור: שוק המשכנתאות ימשיך להיות זירה מרכזית שבה מתנגשים כוחות כלכליים, חברתיים ופוליטיים. עבור הלווה הישראלי, הבנה מעמיקה של זירה זו, לצד התנהלות פיננסית נבונה ואקטיבית, תהיה המפתח להגשמת חלום הדירה בסביבה המאתגרת של ימינו.