השלבים בייעוץ משכנתאות מקצועי ואיכותי חייבים לבוא על פי סדר ברור. לדוגמה, אי אפשר ללכת לבנקים למשכנתאות לפני שיש תמהיל משכנתה אופטימאלי בהתאמה אישית למשפחה. במצב כזה, ולצערי זה המצב השכיח ביותר כיום, אנשים פשוט הולכים לבנקים ומקבלים מכל בנק הצעה שלא דומה להצעה של הבנק האחר ואז קורה מצב שפשוט אי אפשר להשוות בין ההצעות ובטח שלא לעשות מכרז ריביות וכל התהליך הזה לא שווה כלום.
השלבים הנכונים שחייבים לעבור בייעוץ משכנתה על פי הסדר הם:
קודם כל להבין את הצרכים והיכולות של המשפחה כיום ובטח בעתיד. צריך להבין כמה הון עצמי יש ואיך הכי נכון להתשמש בו. להבין כמה כסף צריך להשאיר למשפחה על מנת שיחיו ביציבות כלכלית גם לאחר הרכישה. להבין כמה כסף המשפחה צריכה בשביל לעבור לבית החדש. להבין מה יכולת ההחזר האמיתית כיום ובטח בעתיד תוך כדי התחשבות בכל הגורמים מסביב (בשלב זה מומלץ להשתמש במחשבון המשכנתא שלנו שיכול לעזור לראות מספרים בהתאם לתמהילי משכנתא שונים).
לבנות תוכנית מימון ותמהיל משכנתה בהתאמה אישית. כיום, כשלקוח נכנס לבנק לבד הוא יקבל את פיתרון בית הספר של הבנק כלומר שליש, שליש, שליש. שליש במסלול פריים, שליש במסלול משתנה כל חמש שנים צמוד למדד ושליש בריבית קבועה צמודה למדד. התמהיל הזה הוא תמהיל מאוד רווחי לבנק ויש שחושבים שחייבים לקחת את המשכנתה ככה. ממש לא! חייבים להתאים את התמהיל לצרכים וליכולות של המשפחה כיום ובעתיד. אם האשה בהריון וצפויות הוצאות גבוהות בשנים הקרובות שלא קיימות כרגע, צריך לתת על זה את הדעת. אם יש הלוואות גדולות שמסתיימות בקרוב ומתפנה כסף בתזרים החודשי למשפחה, צריך לתת על זה את הדעת. אם מתוכנן טיול גדול מאוד, צריך לתת על זה את הדעת. אם מתפנה כסף בעוד חמש שנים לסגירה חלקית של המשכנתה, צריך לתת על זה את הדעת.
לאחר שיש תמהיל אופטימאלי בהתאמה אישית שכולל בתוכו ניהול סיכונים ברור אפשר להכין את התיק בצורה מושלמת לבנקים השונים.
התיק חייב לביות מסודר מאוד עם כל מה שהבנק רוצה לראות. חשוב לא להכניס לתיק דברים שהבנק לא רוצה ולא צריך לראות על מנת לא לפגוע במשכנתה.
לאחר שהתיק מורכב, יש צורך להגיש את התיק לבנקים הרלוונטים וחשוב מכך, לסניפים הנכונים בתוך הבנק. כל סניף בתוך בנק הוא מרכז רווח עצמאי. סניף שעמד ביעדים שלו או סניף שרוצה להיות מצטיין השנה (למכור כסף ביוקר) לא ימכרו את המשכנתה עם ריביות נמוכות. זה ממש קריטי השלב הזה כי הגשה לא נכונה לסניף הלא נכון יכולה לעשות נזק עצום וחבל.
מכרז ריביות. לאחר שעברנו את כל השלבים ויש בבנקים תיקים פתוחים, מסודרים עם תמהיל אופטימאלי אחד אפשר להתחיל במכרז הריביות. יועץ משכנתאות איכותי ומקצועי עושה את המכרז הריביות לאחר שהוא מבין לאן הלקוחות שלו יכולים להגיע מבחינת מרווח בכל בנק. המרווח הזה הוא הפרמטר שהבנקים מתייחסים אליו והוא נקבע בצורה פרסונאלית לכל נוטל משכנתה על פי מצבו, אחוזי המימון, הדירוג בבנק וכיוצא בזה.
בלי לדעת מה המרווח המינימאלי, קשה מאוד לבצע מכרז איכותי ומהיר שמביא ללקוח את התוצאה הטובה ביותר עבורו.
חשוב מאוד להתחיל את הפעולה של מכרז הריביות בזמן על מנת שלא להתחיל מוקדם מידי ואז מאבדים את תוקף הריבית בשלב הכי קריטי ולא להתחיל מאוחר מידי ואז אין זמן לפתור בעיות שצצות תוך כדי התהליך.
בין השלב של סיום מרכז הריביות והחלטה על הבנק הזוכה יש צורך לבצע שמאות וגם כאן, יש חשיבות להכרות של יועץ המשכנתאות עם השמאים של אותו בנק.
לאחר שיש שמאות מתכנסים לחתימות בבנק ותפקידו של יועץ המשכנתאות ללוות את נוטלי המשכנתה במעמד הזה מכיוון שלא פעם קרו מקרים שמסכמים על משהו אחד ובפועל עומדים לחתום על משהו אחר או שיש שאלות שצריך להבהיר תוך כדי (מומלץ לעיין במאמר למה לא ללכת לבנק לבד שמסביר את הנושא באופן מאוד מפורט).
במהלך החתימות, תפקיד היועץ, לקצר תהליכים ולגרום לכך שאת רוב המשימות שיש להשלים, משלימים כבר במקום כמו נוטריון, רשם משכונות וכיוב.
יועץ המשכנתאות מלווה את הלקוחות משלב ההכרות ועד שלב קבלת הכסף. גם אחרי החתימות בבנק ישנם עוד מקרים בהם עורכי הדין מערימים קשיים ויועץ טוב פותר את זה מהר וגורם ללקוחות לקבל את הכסף בזמן.
בברכה,
שטרן ייעוץ משכנתאות
