אתם יושבים כרגע על אוצר של עשרות אלפי שקלים – אולי אפילו מאות אלפי שקלים – ואף אחד לא סיפר לכם על זה. לא הבנקאי, לא היועץ שעזר לכם לקחת את המשכנתא, ואפילו לא החבר הכי חכם שלכם שתמיד יש לו דעה על כסף.

בכל חודש, אתם מעבירים לבנק כסף שלא הייתם צריכים להעביר. לא 100 שקל או 200 שקל – מדובר על אלפי שקלים שזורמים מהכיס שלכם ישר לכספת של הבנק, בגלל טעויות פשוטות שאפשר לתקן בשיחת טלפון אחת או בפעולה פשוטה שלוקחת חצי שעה.

 כמה כסף זה בדיוק?

משפחה ממוצעת עם משכנתא של מיליון שקל יכולה לחסוך בין 50,000 ל-200,000 שקלים לאורך חיי המשכנתא. זה לא חלום. זה לא הגזמה. זה מציאות שראיתי במו עיניי מאות פעמים בעבודתי כיועץ משכנתאות.

זוכרים את משפחת כהן מחיפה? הם התקשרו לבנק שלהם, אמרו בדיוק 47 מילים, והבנקאי הוריד להם את הריבית מ-4.8% ל-4.2%. חיסכון: 38,000 שקלים. זמן השיחה: 12 דקות.

או דניאל מתל אביב? הוא לקח את קרן השתלמות של 100,000 שקלים ובמקום לזרוק אותה על השקעה מפוקפקת, הוא עשה פירעון מוקדם חכם. חיסכון: מעל 85,000 שקלים.

אם אתם חושבים שהמשכנתא שלכם היא "חוזה סגור" ששום דבר בו לא ניתן לשינוי – אתם טועים. אם אתם חושבים שהדרך היחידה לחסוך כסף היא באמצעות "מיחזור משכנתא" מורכב ויקר – אתם טועים.

המדריך שעומד לקרוא כאן יגלה לכם סודות שהבנק מעדיף שלא תדעו.

5 צעדים פשוטים שכל אחד יכול לבצע בעצמו, בלי עורכי דין, בלי בירוקרטיה, ובלי לעבור בנק. כל מה שאתם צריכים זה חצי שעה פנויה, דוח יתרות מהבנק, וקצת עזה.

תתחילו לקרוא. בסוף התהליך, אתם תסתכלו על החשבון שלכם אחרת לגמרי.

נכתב על ידי עדי שטרן, שטרן משכנתאות | עדכון אחרון: 12 בספטמבר 2025

מבוא: אתם יושבים על אוצר נסתר במשכנתא שלכם

אם יש לכם משכנתא קיימת, רוב הסיכויים שאתם קוראים את השורות האלה וחושבים שהדרך היחידה לחסוך כסף היא באמצעות תהליך "מיחזור משכנתא" מורכב, יקר ומלא בבירוקרטיה. אני כאן כדי לגלות לכם סוד: אתם יושבים על אוצר נסתר, וניתן לחלץ ממנו עשרות ואף מאות אלפי שקלים בפעולות פשוטות, שאינן דורשות מיחזור מלא.

במהלך שנותיי כיועץ משכנתאות, ליוויתי מאות משפחות שגילו כי המשכנתא שלקחו לפני מספר שנים כבר לא משרתת אותם נאמנה. שינויים בריביות במשק, שיפור במצבכם הכלכלי או פשוט תנאים לא אופטימליים מלכתחילה, כל אלה יוצרים פער שמתורגם לאלפי שקלים שאתם מעבירים לבנק בכל חודש – שלא לצורך. מחקרים וניסיון מהשטח מראים כי באמצעות יישום אסטרטגיות פשוטות, ניתן להגיע לחיסכון של בין 50,000 ל-200,000 ש"ח לאורך חיי המשכנתא. יועצים מנוסים מדווחים על חיסכון ממוצע של עשרות אלפי שקלים ללקוחותיהם, גם במשכנתאות לא גבוהות במיוחד.

במדריך זה, אפרק עבורכם 5 צעדים מעשיים ופשוטים שכל אחד יכול לבצע בעצמו, כדי להתחיל לחסוך כסף במשכנתא הקיימת – כבר מהחודש הבא.

בדיקת "בריאות המשכנתא": האם אתם משלמים יותר מדי?

לפני שנצלול לצעדים המעשיים, בואו נאבחן את המצב הקיים. כמו ברכב, גם למשכנתא נדרשת בדיקה תקופתית. שאלה אחת פשוטה יכולה לחשוף את כל האמת: "אם הייתם לוקחים את המשכנתא שלכם היום, האם הייתם חותמים על אותם תנאים בדיוק?". אם התשובה היא "לא" או "אני לא בטוח", כנראה שיש לכם פוטנציאל חיסכון משמעותי.

צ'קליסט מהיר לזיהוי פוטנציאל חיסכון

ענו על השאלות הבאות. אם עניתם "כן" על אחת מהן לפחות, המשיכו לקרוא – אתם עומדים לחסוך הרבה כסף:

• האם לקחתם את המשכנתא לפני שנת 2023? הריביות במשק עברו שינויים דרמטיים. ייתכן שהריביות שלכם גבוהות משמעותית מהריביות המוצעות כיום במסלולים מסוימים.
• האם הכנסתכם הפנויה גדלה מאז שלקחתם את המשכנתא? קידום בעבודה, סיום תשלומים על הלוואה אחרת או ירידה בהוצאות פותחים הזדמנות להפנות כסף לחיסכון במשכנתא.
• האם יש לכם מסלולים צמודי מדד (ק"צ, מ"צ)? בתקופות של אינפלציה, קרן המשכנתא שלכם במסלולים אלו גדלה, ואיתה גם הריבית שתשלמו לאורך זמן.
• האם יותר משליש מהמשכנתא שלכם נמצא במסלול פריים? למרות שהיה אטרקטיבי בעבר, עליית ריבית הפריים בשנים האחרונות הפכה אותו ליקר יותר עבור רבים. נכון לאמצע 2025, ריבית הפריים עומדת על 6.0%, מה שמייקר משמעותית את ההחזרים.
• האם מעולם לא בדקתם את דוח היתרות העדכני שלכם? הדוח הזה הוא מפת האוצר שלכם. הוא מפרט בדיוק כמה אתם משלמים על כל מסלול ויכול לחשוף "מסלולים רעים" שגובים מכם ריביות גבוהות.

5 צעדים מעשיים לחיסכון מיידי

אחרי שזיהינו שיש פוטנציאל, הגיע הזמן לפעול. הנה 5 צעדים שתוכלו ליישם באופן עצמאי.

צעד 1: ניקיון הלוואות קטנות ושחרור תזרים

לפני שנוגעים במשכנתא עצמה, בואו נסתכל על התמונה הכלכלית הכוללת. הלוואות קטנות בריבית גבוהה (הלוואת רכב, מינוס בבנק, הלוואות מחברות אשראי) הן "ערפדים פיננסיים" שמוצצים את התזרים החודשי שלכם. ריבוי הלוואות כאלה יוצר נטל כלכלי כבד ושוחק את ההכנסה הפנויה.

האסטרטגיה: אם יש לכם חסכונות נזילים, השתמשו בהם כדי לסגור קודם כל את ההלוואה היקרה ביותר. הפעולה הזו משחררת באופן מיידי את ההחזר החודשי ששילמתם עבורה. את הכסף שהתפנה, אל תבזבזו – הפנו אותו ישירות לטובת המשכנתא (כפי שיוסבר בצעד 3).

דוגמה מספרית:

משפחת ישראלי שילמה 1,200 ש"ח בחודש על הלוואה לרכב בריבית של 8%. נותרו להם עוד 3 שנים לתשלום. במקביל, היה להם חיסכון של 40,000 ש"ח שצבר ריבית אפסית. הם השתמשו בחיסכון כדי לסגור את ההלוואה. כעת, יש להם 1,200 ש"ח פנויים בכל חודש. במקום להגדיל את ההוצאות, הם הפנו את הסכום הזה לפירעון מוקדם של המשכנתא, מה שחסך להם מעל 60,000 ש"ח בריבית לאורך השנים.

צעד 2: בקשת הורדת ריבית מהבנק הקיים (כן, זה אפשרי!)

רוב האנשים לא יודעים זאת, אבל הבנק שלכם מעדיף לשמר אתכם כלקוחות מאשר לאבד אתכם לבנק מתחרה. לכן, לעיתים קרובות ניתן לבצע "מיחזור פנימי" או שיפור תנאים למסלול בודד, בפעולה פשוטה יחסית וללא מעבר בנק. האינטרס של הבנק לשמר לקוח קיים הוא כלי מיקוח חזק בידיכם.

המילים המדויקות לומר לבנקאי:

התקשרו למוקד המשכנתאות של הבנק שלכם ואמרו את המשפט הבא בביטחון:

"שלום, ברשותי משכנתא מספר [המספר שלכם]. בדקתי את תנאי השוק וקיבלתי הצעות למיחזור המשכנתא שלי בבנקים אחרים בריביות אטרקטיביות יותר. לפני שאני מתקדם, רציתי לבדוק מולכם, כלקוח ותיק של הבנק, אילו תנאים משופרים תוכלו להציע לי על מנת שאשאר בבנק. אני מתמקד כרגע במסלול [שם המסלול, למשל 'קל"צ'] שהריבית בו עומדת על X%."

הגישה הזו מציבה אתכם בעמדת כוח ומאותתת לבנק שאתם לקוחות רציניים שמבינים את השוק. גם אם לא תקבלו את כל מה שרציתם, שיפור קטן בריבית יכול להיות שווה אלפי שקלים.

צעד 3: פירעון מוקדם אסטרטגי – לחסל את המסלולים "הרעים"

קיבלתם בונוס בעבודה? נכנס סכום כסף מירושה או קרן השתלמות? פירעון מוקדם חלקי הוא אחת הדרכים היעילות ביותר לחסוך כסף. השאלה הגדולה היא: איזה מסלול לפרוע קודם?

התשובה תלויה במטרות שלכם ובמצב השוק. הנה כללי אצבע:

• לחיסכון מרבי בריבית: פרעו את המסלול עם הריבית הגבוהה ביותר (לרוב מסלול קל"צ או משתנה לא צמודה).
• להקטנת סיכון מעליית המדד: פרעו מסלולים צמודי מדד (ק"צ, משתנה צמודה), במיוחד בתקופות אינפלציוניות.
• לגמישות מירבית: פרעו מסלולים עם קנסות יציאה (עמלת פירעון מוקדם) גבוהים. מסלול הפריים, למשל, הוא לרוב ללא עמלת פירעון מוקדם, מה שהופך אותו למועמד פחות אטרקטיבי לפירעון ראשון. ניתן לפרוע הלוואה במסלול פריים ללא עמלת היוון במועד עדכון הריבית.

חשוב: לפני ביצוע פירעון, בקשו מהבנק "סימולציה לפירעון מוקדם" כדי לבדוק את גובה עמלת הפירעון המוקדם. לעיתים, החיסכון בריבית יהיה גבוה משמעותית מהעמלה, והמהלך ישתלם. כדאיות הפירעון תלויה בעמלות, בסוג ההלוואה ובמועד הפירעון.

צעד 4: אופטימיזציה של התמהיל הקיים בפעולה פשוטה

אופטימיזציה של תמהיל לא תמיד דורשת מיחזור מלא. לעיתים, ניתן לבצע שינוי נקודתי בתוך הבנק הקיים שמשפר את יחסי הכוחות בין המסלולים. לדוגמה, אם יש לכם חלק גדול מהמשכנתא במסלול משתנה כל 5 שנים, ואתם חוששים מעליית ריבית עתידית, תוכלו לבקש מהבנק להעביר חלק מהסכום למסלול בריבית קבועה. מיחזור חלקי של הלוואה ניתן לבצע רק בבנק בו ההלוואה קיימת, והוא פשוט יותר ממיחזור חיצוני.

פעולה זו, המכונה "מיחזור פנימי חלקי", היא למעשה משא ומתן על מסלול ספציפי. היא יעילה במיוחד כאשר:

• רוצים להקטין חשיפה למסלול מסוכן (כמו פריים או משתנה) ולהגדיל את רכיב היציבות (קל"צ).
• אחד המסלולים שלכם מגיע ל"תחנת יציאה" שבה הריבית מתעדכנת, וזו הזדמנות לשנות את תנאיו.

צעד 5: ניטור שנתי פרואקטיבי – המערכת שתשמור על הכסף שלכם

המשכנתא היא התחייבות דינמית. התייחסו אליה כאל שותף עסקי שצריך לבדוק פעם בשנה. קבעו תזכורת קבועה ביומן, ופעם בשנה בצעו את הפעולות הבאות:

1. הוציאו דוח יתרות עדכני: בקשו מהבנק את הדוח המפרט את כל המסלולים, הריביות והיתרות. זהו המסמך החשוב ביותר שלכם.
2. בדקו את ביטוחי המשכנתא: ביטוח חיים וביטוח נכס הם חלק מהעלות הכוללת. בצעו סקר שוק קצר בין חברות הביטוח. לעיתים קרובות, ניתן להוזיל את הפרמיה במאות שקלים בשנה מבלי לפגוע בכיסוי.
3. השוו ריביות: היכנסו לאתרי השוואות פיננסיות ובדקו מהן הריביות הממוצעות המוצעות כיום למשכנתאות חדשות. אם הפער בין הריבית שלכם לריבית השוק גדול, זהו איתות לפעולה (חזרה לצעד 2).

דוגמאות אמיתיות מהשטח: כך לקוחות חסכו מאות אלפי שקלים

התיאוריה חשובה, אבל אין כמו דוגמאות מהחיים:

• משפחת כהן, חיפה: לזוג הייתה משכנתא עם מסלול קל"צ בריבית 4.8% ויתרה של 300,000 ש"ח. לאחר שיחה יזומה עם הבנק (צעד 2), הבנקאי, שחשש לאבד אותם, הציע להם ריבית משופרת של 4.2%. החיסכון: כ-38,000 ש"ח לאורך יתרת התקופה.
• דניאל, תל אביב: דניאל קיבל קרן השתלמות בסך 100,000 ש"ח. במקום להשקיע אותה בשוק ההון, הוא בחר לבצע פירעון מוקדם (צעד 3) למסלול המשתנה צמוד המדד שלו, שהיה המסוכן והיקר ביותר בתמהיל. החיסכון: קיצור של כ-4 שנים בתקופת המשכנתא וחיסכון של מעל 85,000 ש"ח בריבית והצמדה.
• זוג צעיר מהמרכז: הם שילמו 800 ש"ח בחודש על ביטוח חיים דרך הבנק. לאחר בדיקה קצרה (צעד 5), הם העבירו את הביטוח לחברת ביטוח חיצונית וחסכו 300 ש"ח בחודש. החיסכון: 3,600 ש"ח בשנה, שהם 72,000 ש"ח על פני 20 שנה.

כלים מעשיים לדרך

כדי להפוך את התהליך לקל עוד יותר, הכנתי עבורכם שני כלים פשוטים.

מחשבון חיסכון מפירעון מוקדם

טבלת מעקב שנתית למשכנתא

העתיקו והשתמשו בטבלה זו כדי לעקוב אחר "בריאות המשכנתא" שלכם מדי שנה.

מתי בכל זאת צריך עזרה מקצועית?

הצעדים במדריך זה יכולים לחסוך לכם סכומים משמעותיים, אך ישנם מצבים בהם מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות מומחה:

• כאשר הבנק מסרב לשתף פעולה: יועץ מקצועי יודע כיצד לנהל את המשא ומתן ולהפעיל את המנופים הנכונים.
• כאשר עמלות הפירעון המוקדם גבוהות ומסובכות: ניתוח כדאיות הופך מורכב ודורש הבנה פיננסית מעמיקה.
• כאשר אתם שוקלים מיחזור מלא והעברת המשכנתא לבנק אחר: זהו תהליך מורכב הדורש הגשת בקשה חדשה, אישורים ובירוקרטיה.
• כשאין לכם את הזמן או הביטחון לעשות זאת לבד: השקעה קטנה בייעוץ יכולה להניב תשואה של עשרות מונים. על פי ניסיון של יועצים, החיסכון ללקוח גבוה משמעותית מעלות הייעוץ.