זינוק של 2.6% בחודש אחד – מדד תשומות הבנייה הופך למפלצת שגוזלת עשרות אלפי שקלים מכיסכם! האם אתם בעיצומי רכישת דירה חדשה מקבלן ולא מודעים לסכנה הארובה שמאיימת על תקציבכם? שנת 2025 מביאה איתה עדכונים דרמטיים במדד שעלולים להפוך את חלום הדירה החדשה לסיוט פיננסי. אל תיתנו לקבלנים להעביר אליכם את כל הסיכון! ב"שטרן משכנתאות" אנחנו הופכים את האיום הזה להזדמנות. עם ניסיון מוכח בליווי מאות רוכשי דירות, אנחנו יודעים בדיוק איך לתכנן מראש, לנהל משא ומתן חכם עם הקבלן, ולבנות אסטרטגיה שתחסוך לכם עשרות אלפי שקלים. תפסיקו לחכות בצד – עם הידע הנכון והליווי המקצועי שלנו, תהפכו מקורבנות למדד למנצחים בעסקה הגדולה בחייכם.

החלום על דירה חדשה מקבלן, עם ריח של צבע טרי ומפרט מודרני, הוא חלומם של ישראלים רבים. אתם מדמיינים את עצמכם בוחרים ריצוף, מתכננים את המטבח, וסופרים את הימים עד לקבלת המפתח. אך בדרך להגשמת החלום, מסתתר גורם סיכון שרבים אינם מודעים למשמעותו המלאה: מדד תשומות הבנייה. בשנים האחרונות, וביתר שאת בשנת 2025, המדד הזה הפך למפלצת פיננסית שעלולה לייקר את הדירה שלכם בעשרות ואף מאות אלפי שקלים.

הזינוק החד במדד בתחילת 2025, יחד עם התחזיות להמשך עליות, הופך את ההתמודדות עם נושא זה לקריטית יותר מתמיד. התעלמות מהמדד אינה אופציה, והיא מהווה טעות נפוצה שעלולה למוטט את התקציב המשפחתי. החדשות הטובות הן שעם הידע הנכון והכוונה מקצועית, ניתן לא רק להתגונן מפני השפעות המדד, אלא גם לחסוך כסף רב.

במאמר זה, אני, עדי שטרן, יועץ משכנתאות עם ניסיון רב בליווי מאות רוכשי דירות, אפרק עבורכם את הנושא המורכב הזה. נבין יחד מהו המדד, כיצד הוא משפיע על המשכנתא שלכם, מהן המגמות העדכניות לשנת 2025, וחשוב מכל – אילו צעדים מעשיים תוכלו לנקוט כבר היום כדי למזער את הנזק ולהבטיח שהעסקה הגדולה בחייכם תהיה גם עסקה חכמה. עם ליווי מקצועי ושירות אישי, נהפוך את אי-הוודאות לוודאות פיננסית.

מהו מדד תשומות הבנייה ולמה הוא כל כך קריטי לרוכשי דירות חדשות?

בפשטות, מדד תשומות הבנייה למגורים הוא מדד רשמי שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ";ס) מדי 15 לחודש. הוא מודד את השינוי בעלויות של סל החומרים והשירותים הנדרשים לבניית דירות, כגון בטון, ברזל, מלט, קרמיקה וגם שכר עבודה . המדד רלוונטי אך ורק למי שרוכש דירה חדשה מקבלן, ולא לרוכשי דירות יד שנייה.

כאשר אתם חותמים על חוזה לרכישת דירה "על הנייר", הבנייה עצמה אורכת מספר שנים. במהלך תקופה זו, עלויות הבנייה של הקבלן עלולות לעלות. כדי להגן על עצמו מפני התייקרויות אלו, הקבלן "מצמיד" את יתרת התשלום שטרם שילמתם למדד תשומות הבנייה. למעשה, הקבלן מעביר את הסיכון לעליית המחירים אליכם, הרוכשים.

איך עובדת ההצמדה בפועל? דוגמה מספרית

נניח שרכשתם דירה מקבלן במחיר של 2,000,000 ₪. במועד חתימת החוזה שילמתם 20% (400,000 ₪) כהון עצמי. יתרת התשלום לקבלן עומדת על 1,600,000 ₪.

על פי תיקון לחוק המכר, הקבלן יכול להצמיד למדד עד 40% ממחיר הדירה הכולל . עם זאת, בפועל, רוב החוזים מצמידים את מלוא יתרת התשלום שטרם שולמה. נניח לצורך הדוגמה שהיתרה כולה (1,600,000 ₪) צמודה למדד.

אם במהלך השנה הראשונה עד לתשלום הבא, מדד תשומות הבנייה עלה ב-5%, יתרת החוב שלכם תתעדכן:

תוספת תשלום: 1,600,000 ₪ * 5% = 80,000 ₪

המחיר הסופי של הדירה שלכם קפץ ל-2,080,000 ₪! זוהי תוספת משמעותית שלא תוכננה מראש ואינה חלק מהמשכנתא המקורית שתכננתם. כאן בדיוק נכנס לתמונה הצורך בייעוץ משכנתאות מקצועי, כדי לתכנן מראש את המרווח התקציבי הנדרש.

דרמת 2025: מדוע המדד זינק ומה התחזית להמשך?

שנת 2025 נפתחה בסערה עבור רוכשי הדירות. בינואר, מדד תשומות הבנייה זינק ב-2.6% בחודש אחד – עלייה חסרת תקדים . הסיבה המרכזית היא עדכון "סל"; המדד על ידי הלמ"ס, לראשונה מאז 2011. העדכון, שנעשה בלחץ הקבלנים, נתן משקל גדול יותר לעלויות שכר העבודה, שהתייקרו משמעותית בעקבות המלחמה והמחסור בפועלים פלסטינים.

הדרמה לא הסתיימה. הערכות בשוק מדברות על כך שהלמ"ס צפויה לבצע עדכון נוסף במשקולות המדד, מה שעלול להוביל לקפיצה נוספת של כ-3% במדד בחודשים הקרובים . תחזיות אחרות צופות עלייה שנתית כוללת של בין 6.3% ל-10.2% בשנת 2025 . המשמעות ברורה: אי הוודאות גבוהה, והסיכון להתייקרות נוספת של הדירה ממשי.

הנתונים מבוססים על פרסומי הלמ"ס.

ההשפעה על המשכנתא שלכם

עליית המדד אינה משפיעה ישירות על תמהיל המשכנתא או על הריביות, אך יש לה השפעה עקיפה וכבדה:

1. הגדלת סכום המשכנתא הנדרש: אם מחיר הדירה הסופי עולה ב-80,000 ₪, תצטרכו למצוא את הכסף הזה. לרוב האנשים, המשמעות היא הגדלת סכום המשכנתא שהם מבקשים מהבנק.
2. פגיעה ביחס המימון (LTV): הגדלת המשכנתא עלולה לשנות את יחס המימון שלכם, מה שיכול להשפיע על הריביות שתקבלו מהבנק.
3. עלייה בהחזר החודשי: משכנתא גדולה יותר פירושה החזר חודשי גבוה יותר, שיכביד על התקציב המשפחתי לאורך שנים.

כיועץ משכנתאות, אני רואה חשיבות עליונה בתכנון מוקדם. אנו בונים יחד תרחישים שונים לעליית המדד ומוודאים שהמשכנתא המבוקשת כוללת "מרווח ביטחון" להתמודדות עם התייקרויות בלתי צפויות, תוך שמירה על החזר חודשי שתוכלו לעמוד בו בנוחות.

אסטרטגיות להתמודדות וחיסכון: הטיפים של עדי שטרן

אז מה עושים? האם אנחנו חסרי אונים מול המדד? ממש לא. ישנן מספר אסטרטגיות חכמות שניתן ליישם, ובשילוב ייעוץ משכנתאות מקצועי, תוכלו לבחור את המתאימה ביותר למצבכם הפיננסי. עם שנים של ניסיון בתחום, אני יודע שהפתרון הנכון יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים.

1. הקדמת תשלומים לקבלן: האם זה כדאי?

האסטרטגיה הנפוצה ביותר היא הקדמת תשלומים לקבלן. כל שקל שאתם משלמים מוקדם יותר הוא שקל שלא יהיה צמוד למדד. אך כאן נכנסת דילמה מרכזית: כדי להקדים תשלומים, לרוב צריך לקחת את המשכנתא מוקדם יותר ולהתחיל לשלם עליה ריביות.

השאלה היא מה יותר יקר: עליית המדד או ריבית המשכנתא?

כאן, ייעוץ משכנתאות אישי הוא קריטי. נבצע יחד ניתוח השוואתי:

• עלות ההצמדה: ננתח את תחזיות המדד (למשל, 6% שנתי) ונחשב את התוספת הצפויה למחיר הדירה.
• עלות המימון: נבדוק מהי ריבית המשכנתא הממוצעת שניתן לקבל היום. לדוגמה, נכון לאוגוסט 2025, הריבית הממוצעת על משכנתאות לא צמודות עמדה על כ-5.05% .

אם תחזית המדד גבוהה משמעותית מריבית המשכנתא שתוכלו לקבל, הקדמת תשלומים עשויה להיות מהלך משתלם. אם הפער קטן או שהריבית גבוהה יותר, ייתכן שעדיף לחכות. כל לקוח מקבל אצלי טיפול מותאם אישית, ואנו מבצעים את החישוב המדויק עבורכם.

2. משא ומתן על תנאי החוזה

לפני החתימה על החוזה, יש לכם כוח מיקוח. אל תהססו להשתמש בו. יועץ משכנתאות מנוסה או עורך דין מקרקעין יכולים לסייע לכם רבות בשלב זה.

• פטור מהצמדה: במקרים מסוימים, במיוחד בשוק תחרותי, ניתן להשיג מהקבלן פטור מלא או חלקי מההצמדה למדד. זוהי הטבה בשווי עשרות אלפי שקלים.
• קביעת "מדד בסיס" מאוחר: דרשו שהמדד שלפיו תחושב ההצמדה יהיה המדד הידוע ביום חתימת החוזה, ולא מדד מוקדם יותר.
• הצמדה חלקית: נסו לסכם על הצמדה של חלק מהרכיבים בלבד (למשל, ללא רכיב הקרקע שאינו מושפע מעלויות בנייה).

3. תכנון פיננסי ו"כרית ביטחון"

אחת הטעויות הנפוצות ביותר היא תכנון תקציב "על הקשקש", ללא מרווח לבלת"מים. בעת בניית תמהיל המשכנתא, אני תמיד ממליץ להשאיר "כרית ביטחון" של כמה עשרות אלפי שקלים בהון העצמי או במסגרת המשכנתא המאושרת, כדי לספוג עליות לא צפויות במדד מבלי להיכנס ללחץ פיננסי.

שאלות נפוצות על מדד תשומות הבנייה