חישוב עוגנים במשכנתאות – מדריך מקיף בגובה העיניים

משכנתא היא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות בחיים. הבעיה היא שרוב האנשים מסתכלים רק על “הריבית שקיבלו היום”, ולא מבינים שהריבית הזו יכולה להשתנות בעתיד – לפעמים בצורה משמעותית.

הגורם המרכזי שמשנה את הריבית במסלולים המשתנים נקרא עוגן.

במדריך הזה נסביר מה זה עוגן, למה הוא קיים, איך הוא מחושב, מה ההבדלים בין הבנקים, איך זה משפיע על ההחזר החודשי, ואיך יועצים ולווים יכולים לעקוב, לתזמן החלטות ולחסוך כסף.

מה זה “עוגן” במשכנתא?

עוגן הוא ריבית בסיס שמשמשת כנקודת ייחוס למסלולי משכנתא בריבית משתנה.

העוגן לא נקבע לפי מצב הרוח של הבנק, אלא מבוסס על נתון חיצוני מהשוק (למשל: ריבית במשק, תשואות אג”ח, ממוצע ריביות ועוד).

במסלולים משתנים הריבית שלכם מורכבת משני חלקים:

הריבית שאתם משלמים = עוגן + מרווח

• העוגן משתנה עם השוק.
• המרווח הוא התוספת (או ההנחה) שסוכמה מול הבנק ונשארת בדרך כלל קבועה לאורך חיי המסלול.

דוגמה קצרה

אם הריבית במסלול היא 5% והעוגן היום הוא 3% – אז המרווח שלכם הוא 2%.

אם בעוד כמה שנים העוגן יעלה ל-4% – הריבית תעלה ל-6% (כי המרווח נשאר 2%).

למה בכלל צריך עוגן?

כי הבנק לא יכול לתת “ריבית משתנה” בלי כלל ברור.

העוגן יוצר מנגנון מסודר:

• הוא אומר מה משתנה (העוגן),
• ומתי זה משתנה (בנקודת העדכון של המסלול),
• ומה נשאר קבוע (המרווח שסוכם).

כך הבנק והלקוח יודעים מראש איך תיראה “הנוסחה” של הריבית גם בעתיד.

עוגן מול עדכון ריבית – חשוב להבין את ההבדל

אנשים רבים מתבלבלים בין שני מושגים:

העוגן

המספר שמתפרסם בשוק (חודש/יום/תקופה) ומשקף את מצב הריבית/השוק.

עדכון הריבית במשכנתא

הרגע שבו הבנק לוקח את העוגן העדכני, מוסיף את המרווח שלכם, וקובע את הריבית החדשה עד העדכון הבא.

כלומר:

• העוגן יכול להשתנות “ברקע”.
• אבל הריבית שלכם תשתנה רק בנקודת העדכון של המסלול (למשל כל שנה / כל 5 שנים), אלא אם מדובר במסלול פריים שבו השינוי כמעט מיידי.

סוגי עוגנים נפוצים במשכנתאות בישראל (בשפה פשוטה)

1) פריים

זה העוגן הכי מוכר.
הוא צמוד לריבית במשק ולכן הוא יכול להשתנות כמה פעמים בשנה.
מסלול פריים נחשב מהיר בתגובה – כשיש שינוי במשק, זה מגיע מהר גם אליכם.

2) מק”מ (לטווח קצר)

עוגן שמייצג ריבית בשוק לטווח קצר (בד"כ עד שנה).
משמש בעיקר במסלולים שמשתנים בתדירות גבוהה יחסית.

3) תשואות אג”ח ממשלתיות (עוגן אג"ח)

עוגן שמבוסס על שוק ההון – התשואות של אג"ח לתקופות שונות (5/7/10 שנים).
הוא יכול להגיב מהר לשינויים בציפיות (אינפלציה, ריבית עתידית, תנודתיות בשווקים).

4) ריבית ממוצעת (עוגן ממוצע)

זה עוגן “איטי” יותר.
הוא מתבסס על ממוצע ריביות שבפועל ניתנו בתקופה קודמת.
לכן הוא בדרך כלל:

• פחות תנודתי,
• אבל גם “מפגר” אחרי השוק (כשהשוק יורד – הוא יורד לאט יותר, וכשהשוק עולה – הוא עולה לאט יותר).

איך העוגן משפיע על ההחזר החודשי בפועל?

העוגן לא “מעניין” אותנו בתיאוריה. הוא מעניין כי הוא משנה כסף אמיתי.

דוגמה מספרית פשוטה

נניח הלוואה של 1,000,000 ₪ ל-20 שנה.

• היום הריבית במסלול המשתנה היא 3%.
• בעוד 5 שנים, בנקודת העדכון, העוגן עלה והריבית הופכת ל-5%.

במקרה כזה ההחזר החודשי יכול לעלות בערך בסדר גודל של אלף ₪ לחודש (תלוי כמובן במסלול ובתקופה שנותרה).

זה שינוי שיכול:

• לשבור תזרים משפחתי,
• או להפוך למחזור חכם שמביא חיסכון גדול.

מה ההבדלים בין הבנקים? (מה שחשוב באמת)

בפועל, הרבה בנקים משתמשים בעוגנים “רשמיים” דומים, אבל קיימים הבדלים חשובים בשני דברים:

1. איזה עוגן משמש בסיס למסלול
2. מתי העוגן נכנס לתוקף בפועל (תזמון)

להלן עקרונות חשובים של הבנקים הגדולים (בפשטות):

בנקים שעובדים בעיקר עם עוגן אג"ח

בחלק מהבנקים, העוגן מושפע בעיקר משוק ההון (אג"ח).
המשמעות:

• כשהשוק “נלחץ” או צופה העלאות ריבית – העוגן יכול לעלות מהר.
• כשהשוק נרגע – הוא יכול לרדת.

בנקים שעובדים עם עוגן ממוצע

בחלק מהבנקים העוגן יותר יציב, כי הוא מתבסס על ממוצע של ריביות שניתנו.
המשמעות:

• שינוי איטי יותר.
• פחות קפיצות חדות.
• אבל לפעמים פחות “נהנים מהר” מירידות.

תזמון: לא כל בנק “מיישם” את העוגן באותו יום

יש בנקים שבהם העוגן מתפרסם בתחילת חודש אבל נכנס לתוקף רק מאוחר יותר.
זה יוצר מצב שבו מי שמכיר את הכללים יכול לתזמן פעולות:

• להקדים לפני עלייה,
• או לחכות אחרי ירידה.

זו בדיוק נקודה שבה יועץ מקצועי יכול לייצר חיסכון “בשקט” בלי קסמים – רק הבנה של לוח זמנים.

מתי שווה לבדוק מחזור בגלל עוגן?

חשוב להפריד בין שני דברים:

1) ירידה בעוגן

אם העוגן ירד משמעותית – ייתכן שכדאי לבדוק מחזור, כי במסלולים חדשים אפשר לקבל בסיס נמוך יותר.

2) ירידה במרווחים בשוק

גם אם העוגן לא ירד, אבל השוק “משתפר” והבנקים נותנים מרווחים טובים יותר – עדיין יכול להיות משתלם למחזר.

כלומר, החלטת מחזור היא תמיד שילוב של:

• מה קרה לעוגן,
• מה קרה למרווחים,
• כמה זמן נשאר,
• ומה עלות המחזור (קנסות/עמלות/הוצאות נלוות).

מה חייבים לשאול את הבנק (או לבדוק עם היועץ)?

זה החלק הכי פרקטי במאמר.

לפני שלוקחים מסלול משתנה – או כשמתקרבים לנקודת שינוי – תשאלו:

1. מה העוגן של המסלול הזה?
2. מה הערך שלו היום?
3. מה המרווח שסוכם לי?
4. כל כמה זמן הריבית מתעדכנת?
5. באיזה תאריך בדיוק העדכון קורה אצלי?
6. איפה אני יכול לראות את העוגן מתפרסם?
7. האם יש הבדלים בין יום הפרסום ליום התחולה בבנק שלי?
8. אם אני מושך כסף בכמה פעימות – לפי איזה עוגן כל פעימה מחושבת?
9. האם שינוי באישור/בבקשה עלול לשנות לי את המועד הקובע לעוגן?

מי שיודע את התשובות – שולט במשכנתא שלו.
מי שלא – יכול לגלות הפתעות בהחזר.

איך לעקוב אחרי העוגנים בצורה חכמה?

ללווים (ציבור רחב)

• תדעו מה נקודת השינוי שלכם (כל שנה / כל 5 שנים).
• חודש-חודשיים לפני נקודת השינוי – תבדקו מה קורה בשוק.
• אם נראה שהעוגן עולה – שווה להתכונן לתרחיש של החזר גבוה יותר.
• אם נראה שהעוגן יורד – שווה לבדוק אם ניתן להרוויח מהירידה.

ליועצי משכנתאות

מי שעובד נכון עם עוגנים עושה 3 דברים קבועים:

1. מחזיק טבלת מעקב מסודרת לפי בנק ומסלול (כולל מועדי שינוי).
2. בודק לא רק עוגן – אלא גם מרווחים ריאליים שהבנקים מציעים בפועל.
3. בונה ללקוח אסטרטגיית סיכון: מה קורה אם העוגן עולה 1% / 2%.

טעויות נפוצות (שכדאי להימנע מהן)

• להסתכל רק על הריבית ביום החתימה.
  מה שקובע זה איך היא תתנהג בעתיד.
• לא להבין את המרווח.
  הרבה אנשים אומרים “קיבלתי עוגן טוב” אבל המרווח שקיבלו גבוה ולכן זה לא באמת טוב.
• לא לדעת מתי נקודת העדכון.
  ואז מופתעים כשההחזר קופץ.
• להשוות בין בנקים לפי מרווח בלבד.
  חייבים להשוות לפי ריבית כוללת + מנגנון העוגן.

סיכום: עוגן הוא לא “פרט טכני” – הוא לב הסיכון (וההזדמנות) במשכנתא

עוגן הוא הכלל שמכתיב איך הריבית שלכם תשתנה לאורך השנים.

אם אתם לווים:

• המטרה שלכם היא להבין את הנוסחה, את הסיכון, ואת נקודת הזמן שבה שינוי יקרה.

אם אתם יועצים:

• המטרה שלכם היא להפוך את זה למתודולוגיה: מעקב, תזמון, השוואה נכונה, והסבר ללקוח בשפה פשוטה.

בסופו של דבר, מי שמבין עוגנים:

• פחות מפחד,
• פחות מופתע,
• ומקבל החלטות שמביאות תוצאות.

רוצים להבין מה העוגן והמרווח שלכם ולדעת אם יש הזדמנות לשפר?

בקרו במרכז הידע של שטרן משכנתאות:
https://stmo.co.il/knoledge