איך תדע איזה בנק מציע את המשכנתא הזולה ביותר בשנת 2025? מדריך מעשי

לקחת משכנתא היא אחת ההחלטות הכלכליות המכוננות בחייך. בין אם אתה רוכש דירה ראשונה או שוקל למחזר משכנתא קיימת, השאלה "איזה בנק נותן את המשכנתא הזולה ביותר?" היא לא רק לגיטימית – היא קריטית.

אבל האמת? אין תשובה אחת שמתאימה לכולם.

משכנתא היא מוצר פיננסי מורכב שתלוי בפרמטרים אישיים כמו הכנסה, גיל, גובה ההלוואה וניסיון במו"מ. לכן, כדי למצוא את המסלול הזול באמת – זה שבסופו של דבר יחסוך לך עשרות עד מאות אלפי שקלים – תצטרך לא רק להשוות בין בנקים, אלא להבין את התמונה הגדולה: הריביות, התמהילים, ההגבלות הרגולטוריות והתחזיות לשנים הקרובות.

במשך למעלה מעשור ליווינו ב”שטרן משכנתאות“ אלפי לקוחות – ורובם שהיה בטוח ש"אי אפשר להשיג פחות ממה שהבנק מציע" – גילה בעזרת ליווי נכון שאפשר גם אחרת.

במאמר הבא תמצא את כל מה שצריך לדעת כדי להבין איזה בנק מציע את המשכנתא המתאימה והזולה ביותר עבורך. נסקור את המצב נכון ל-2025, נצלול ליתרונות ולחסרונות של כל מסלול, נציג תרחישים מעשיים, טבלאות השוואה ברורות וטיפים שנכתבו מניסיון שטח – לא מתיאוריה.

רוצה לחסוך עשרות אלפי שקלים במשכנתא שלך? תמשיך לקרוא.

עדכון: הריביות והרגולציה נכון לרבעון השני של 2025

מניתוח הנתונים העדכניים ביותר עולה כי הריבית במשק שומרת על רמות גבוהות יחסית, אך יש סימנים ראשונים לירידה אפשרית לקראת סוף השנה. להלן הנתונים העדכניים:

✅ ריבית בנק ישראל: 4.5% (ללא שינוי מתחילת 2024)
✅ ריבית פריים: 6%
✅ ריבית משתנה צמודה: ממוצע של 3.62%
✅ ריבית קבועה לא צמודה: ממוצע של 5.15%
(מקור: דה מרקר, כלכליסט, מאי 2025)

בנוסף, הרגולציה שינתה את פני הענף:

⚠️ הבנקים מוגבלים ל-20% לכל היותר בהצעת הלוואות מסוג בלון (Bullet)
⚠️ החזר חודשי לא יעלה על 50% מההכנסה הפנויה – אך בפועל רוב הבנקים דורשים עד 33% בלבד
⚠️ חובה על כל לווה לרכוש ביטוח חיים ונכס, אשר עשויים להשפיע על עלות כוללת של המשכנתא

לכן, כשאתה ניגש לבחינת מסלולי משכנתא, חשוב להתייחס גם לריבית וגם לשאר העלויות הנלוות ולמגבלות האישיות.

5 גורמים מרכזיים שמשפיעים על קביעת "הבנק הזול ביותר"

1. גובה הריבית בפועל וריביות פתיחה

כל בנק מציע ריביות שונות, בפועל, ללווים שונים. הנה השוואת ריביות לתקופה ממוצעת של 25 שנה למסלולים צמודים ולא צמודים, נכון לשנת 2025:

| פרמטר | בנק הפועלים | בנק לאומי | מזרחי טפחות | דיסקונט |
|———————-|————–|————|————–|———-|
| ריבית קבועה לא צמודה | 5.00% | 4.95% | 5.10% | 4.90% |
| משתנה צמודת מדד | 3.45% | 3.50% | 3.60% | 3.55% |
| עמלות פתיחה | 0.5% | 0.45% | 0.6% | 0.4% |

שימו לב: לעיתים דווקא הבנק שמציע ריבית נמוכה יותר – גובה עמלות פתיחה גבוהות יותר או מצמיד אותך לשירותים יקרים אחרים כמו ביטוח יקר, שגורעים מההטבה.

📘 תיבת מומחה:
כשתקבל הצעת ריבית מבנק – בקש תמיד לחשב את ה-APR (הריבית האפקטיבית השנתית הכוללת עמלות והצמדות). רק כך תוכל להשוות בין הצעות בצורה חכמה.

2. ההרכב (התמהיל) של המשכנתא

על פי רוב, משכנתא מחולקת ל-2–3 מסלולים. בשנת 2025, התמהיל המומלץ במקרים רבים הוא:

🔹 40% בריבית קבועה ולא צמודה (יציבות לאורך זמן)
🔹 30% ריבית משתנה צמודה למדד (נמוכה יותר בטווח הקצר)
🔹 30% ריבית פריים (תלויה בריבית בנק ישראל)

לדוגמה:

| תמהיל משכנתא | תשלום חודשי | עלות כוללת (ריבית) |
|———————————-|————–|———————|
| 100% קבועה לא צמודה (5.1%) | 6,755 ₪ | 621,000 ₪ |
| תמהיל מומלץ (משולב) | 6,230 ₪ | 495,000 ₪ |

במילים אחרות: תכנון נכון יחסוך לך כ-126,000 ₪ על פני 20 שנה.

📘 תיבת מומחה:
הקפד לבצע סימולציה לפי פרופיל הכנסות אישי ולא להסתמך על שיעורים כלליים. שני לווים עם אותה משכורת – אך גיל שונה – יקבלו הצעות אחרות לגמרי.

3. מו"מ חכם מול הבנקים

הטעות הגדולה ביותר? להגיע לבנק אחד בלבד. כאשר מגיעים עם הצעה מתחרה כתובה – תוכל בקלות להוריד בין 0.2% ל-0.4% מהריביות הראשוניות.

דוגמא מתהליך שלקוח ב”שטרן משכנתאות“ עבר:

הצעת ריבית ראשונה: 5.2%
הצעה מתחרה בנוסח כתוב: 4.95%
תוצאה: הבנק ירד ל-4.85% + ביטול עמלת פתיחה
חיסכון משוער: 42,000 ₪

📘 תיבת מומחה:
משכנתא זה לא מוצר מדף. הבנק "בודק אותך" – וכשאתה משדר מקצוענות, הוא מתיישר לרמה שלך. אל תתפשר. תתמקח.

4. שיקולי רגולציה ויחס החזר

אם אתה מרוויח 18,000 ₪ נטו לחודש, לפי מגבלות הבנקים – תוכל לקחת משכנתא עם החזר חודשי של עד 5,940 ₪ (33%).

אבל שים לב: כל עליה של 0.5% בריבית תגדיל את התשלום בכ-250 ₪ לחודש – מה שיכול לדחות אותך ממסגרת האישור שלא במודע.

לכן, חשוב לבדוק מראש את אפיקי הריבית, רמת הגמישות והיכולת לעמוד בהחזר עתידי במקרה של עליית מדד או ריבית פריים.

5. תחזיות מקרו כלכליות ל-2025 ואילך

השאלה הקשה ביותר: האם לקחת היום ריבית גבוהה במסלול קבוע – או להסתכן עם מסלול משתנה?

לפי כלכלני בנק ישראל (2025):

📉 תחזית אופטימית: ריבית הבנק תרד ל-4% עד סוף השנה
📈 תחזית פסימית: מדד המחירים צפוי לעלות ב-3.5%, מה שיגדיל את ההחזרים במסלולים צמודים

תרגום מעשי: אם תיקח משכנתא במלואה במסלול צמוד, אתה מסתכן בבום חודשי של מאות שקלים. לעומת זאת – אם תתחייב לגמרי לריבית קבועה, אולי תשלם "קנס" של ריבית גבוהה מדי בעוד שנה.

טעויות שצריך להימנע מהן

⚠️ השוואה לפי ריבית בלבד – בלי לקחת בחשבון עלות כוללת
⚠️ מו"מ עם בנק אחד בלבד – וויתור מראש על הצעות מתחרות
⚠️ בחירת מסלול צמוד מדד בלי להבין את השלכות האינפלציה
⚠️ אי בדיקת אפשרות לאיחוד ביטוחי חיים ונכס (חיסכון של אלפי ₪ בשנה)
⚠️ חוסר התאמה בין המסלול הכספי לחזון האישי (למשל – לקיחת הלוואת בלון מבלי לתכנן תזרים עתידי)

5 המלצות שיעזרו לך לבחור נכון

1. תבצע סימולציה אישית – עם תמהיל מותאם לגיל וליכולת החזר
2. תבקש לפחות 3 הצעות כתובות מבנקים שונים
3. תתעקש על קבלת ליווי בימוי מקצועי (יועץ עצמאי או מטעמך)
4. תבצע בדיקה כל שנתיים – האם ניתן לשפר את התנאים
5. תבין: הבנק הזול ביותר היום – אולי לא יהיה הזול בעוד שנה. חשוב לשלב גמישות.

תחזית עתידית ל-2025–2026

כפי שציינו, הכל יכול להשתנות – ובעולם של מדדים תנודתיים וזהירות במערכת הבנקאית, קשה להתחייב לשלוש שנים קדימה. יחד עם זאת, הערכה מבוססת מצביעה על כך ש:

✅ ריביות הפריים יישארו מעל 5.5% לפחות עד אמצע 2026
✅ ניכרת האטה מסוימת בביקוש לדירות, שיכולה להשפיע על רווחיות הבנקים ולהוביל להצעות טובות יותר
✅ שוק הביטוחים המשכנתיים נפתח לתחרות מוגברת, וניתן להשיג ביטוח משכנתא פרטי זול יותר באינטרנט

סיכום – אל תחפש את הבנק הזול ביותר. תחפש את המשכנתא הזולה עבורך

בין אם אתה נמצא בשלבים הראשונים או מקבל הצעה סופית מהבנק, שים לנגד עיניך מטרה אחת: לא למצוא את הריבית הנמוכה ביותר – אלא את ההלוואה הכוללת המשתלמת ביותר.

זה לא משחק של אחוזים – זה אסטרטגיה של עשרות אלפי שקלים.

הצוות שלנו ב”שטרן משכנתאות“ ישמח לעזור לך לבנות תמהיל מותאם, להשיג את הריביות הנמוכות באמת – וללוות אותך צעד-אחר-צעד עד קבלת הכסף.

אנחנו כאן בשבילכם בכל שלב.

מוזמנים להשאיר פרטים ונחזור אליכם בהקדם.

בברכה, שטרן משכנתאות

שטרן משכתנאות המומחים לייעוץ משכנתאות

ט.ל.ח – מצאתם טעות. תכתבו לנו ונתקן

שאלות נפוצות שלא כוסו לעומק

1. האם יועץ משכנתאות משתלם לי אם יש לי רק 700,000 ₪ משכנתא?

כן! גם בהלוואה "קטנה", יועץ מקצועי יכול לחסוך לך כ-30,000 ₪. במיוחד כאשר הבנקים לא ממהרים להציע את התמהילים האופטימליים לבד.

2. האם כדאי למחזר משכנתא כיום עם ריביות גבוהות?

אם לקחת את המשכנתא הקודמת במסלול יקר – ייתכן שכן. אנו בודקים את התנאים בהלוואה קיימת לעומת הריבית הנוכחית בצומת המסלול הרלוונטי. רק ניתוח מעמיק יכול לקבוע זאת.

3. האם בנקים קטנים נותנים ריביות טובות יותר?

לעיתים כן, אך הם דורשים רמות ביטחונות גבוהות יותר. גם קיימת פחות גמישות והם נוטים לסרב ללווים גבוליים.

4. מה זה ריבית אפקטיבית (APR)?

זו הריבית האמיתית שלך – לרבות עמלות פתיחה, הצמדה וביטוחים. חובה לבדוק אותה לפני שמחליטים להשוות הצעות.

5. אם קיבלתי ריבית קבועה 4.9%, זו נחשבת ריבית טובה כיום?

בהחלט כן, בתנאי שהיא לא מכילה עמלות קבורות או מגבלות חמורות. חשוב להבין גם מהו המסלול שהוצע, פרטי ההחזר ומגבלות הפירעון המוקדם.