מאמר זה נכתב על ידי עדי שטרן משטרן משכנתאות לטובת זוגות צעירים בישראל המתמודדים עם אתגרי שוק הדיור והמשכנתאות בתקופה של שינויים כלכליים.

בשנים האחרונות עלתה האינפלציה בישראל לכותרות לאחר תקופה ארוכה של יציבות מחירים. במונחים פשוטים, אינפלציה היא מצב שבו המחירים עולים באופן מתמשך, וכך כוח הקנייה של הכסף שלנו נשחק – כלומר, בכמות כסף נתונה אפשר לקנות פחות מוצרים ושירותים משהיה אפשר בעבר. למשל, אם כוס קפה שעלתה 10 שקלים מתייקרת ל-11 שקלים, זה סימן לאינפלציה (עלייה של 10% במחיר הקפה). גם יוקר המחיה הכללי הורגש: בשנת 2021 אף דורגה תל אביב כעיר היקרה בעולם למחייה לפי מגזין Economist. במאמר זה נסביר מהי אינפלציה בשפה ברורה, ננתח את הנתונים הרשמיים לגבי האינפלציה בישראל בשנים 2021–2025, ונראה כיצד התופעה השפיעה על חיי היום-יום – במיוחד על שוק המשכנתאות והחלטות כלכליות של צעירים.

מהי אינפלציה ולמה היא חשובה?

אינפלציה משמעותה עלייה עקבית ברמת המחירים הכללית במשק. בזמן אינפלציה, ערך הכסף יורד – בכל שקלים שיש לנו אפשר לקנות פחות מבעבר. עבור מי שאין לו רקע בכלכלה, אפשר לחשוב על סל קניות בסופרמרקט: אם לפני שנה סל מוצרים עלה 500 ₪ והיום אותם מוצרים עולים 540 ₪, קרה פה תהליך אינפלציוני (במקרה זה אינפלציה של כ-8%). חשוב להבחין בין התייקרות חד-פעמית של מוצר מסוים לבין אינפלציה כללית: אינפלציה מתייחסת להתייקרות רחבה ומתמשכת של מרבית המוצרים והשירותים.

למה אינפלציה משפיעה עלינו? כשמחירים עולים ומשכורות לא מדביקות את הקצב, המשפחה הממוצעת יכולה להרשות לעצמה פחות. אינפלציה גבוהה מדי פוגעת ביציבות הכלכלית ובתכנון הפיננסי של משפחות ועסקים. הנה כמה השלכות עיקריות של אינפלציה גבוהה:

• שחיקת כוח הקנייה ואי-ודאות: בעת אינפלציה לא בטוח כמה יהיה שווה הכסף בעתיד. אנשים ועסקים משקיעים זמן ומשאבים כדי להגן על ערך כספם (למשל, משווים מחירים, מעדכנים שכר וכו'), מה שפוגע ביעילות הכלכלית.
• פגיעה בהשקעות ובצמיחה: אינפלציה מקשה על תכנון עסקי. היא עלולה להעלות את הריבית (על כך בהמשך) ולהגדיל את פרמיית הסיכון שדורשים משקיעים. לכן פחות משתלם לפתוח עסק חדש או להרחיב עסק קיים באי-ודאות של עליות מחירים.
• ייקור הלוואות ופגיעה בלווים: בתקופות אינפלציה הבנק המרכזי לרוב מעלה את הריבית כדי לבלום את עליית המחירים. כתוצאה מכך, הלוואות מתייקרות. במיוחד נפגעים בעלי הלוואות צמודות מדד (שמושפעות ישירות מעליית המחירים) או הלוואות בריבית משתנה כגון ריבית הפריים – ההחזרים שלהם גדלים, כמו שנראה לגבי משכנתאות.

חשוב לציין שלאינפלציה מתונה יש גם צדדים חיוביים מסוימים: עלייה קלה במחירים (בסביבות 2% בשנה) היא יעד שקבעו ממשלות רבות, כולל ישראל, כדי לעודד פעילות כלכלית מתונה. בישראל היעד הרשמי לאינפלציה הוא עלייה שנתית של 1%–3% במדד המחירים לצרכן. אינפלציה בתחום זה נחשבת "בריאה". אבל כאשר האינפלציה חורגת מהיעד באופן משמעותי, זה סימן לאי-יציבות שדורש פעולה מצד קובעי המדיניות.

תמונת מצב: אינפלציה בישראל 2021–2025

לאחר כמעט עשור של אינפלציה נמוכה מאוד (בשנים 2015–2020 הייתה אפילו תקופות של ירידת מחירים), המגמה השתנתה בחדות סביב 2021. להלן שיעורי האינפלציה השנתיים בישראל בשנים האחרונות, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ובנק ישראל:

שנת 2021: מדד המחירים לצרכן עלה ב-2.8% – האינפלציה השנתית הגבוהה ביותר מאז 2009. לאחר שנים שבהן המחירים כמעט קפאו, 2.8% מרגישים כמו שינוי גדול. אינפלציה זו הייתה קרובה אך מעט מתחת לרף העליון של היעד הממשלתי (3%).

מה גרם לשינוי? ב-2021 המשק העולמי וגם הישראלי יצאו בהדרגה ממשבר הקורונה. אנשים חזרו לצרוך, לטוס, לבלות – הביקושים גדלו, אבל היו עדיין שיבושים בשרשראות האספקה (פחות אוניות, מחסור בחומרי גלם), מה שגרם לעליית מחירים גלובלית. גם בישראל, ההתאוששות מהקורונה לוותה בסיוע ממשלתי רחב (מענקים, דמי אבטלה וכו'), שחיזק את הביקוש המקומי. שילוב של ביקוש ער עם היצע מוגבל הוביל לעליות מחירים ברבות מהקטגוריות. ראוי לציין שבאותה שנה גם מחירי הדיור עצמם זינקו בכ-11% (אוקטובר-נובמבר 2021 לעומת שנה קודם) – דבר שלא נכנס ישירות לחישוב האינפלציה, אך השפיע על יוקר המחיה של זוגות צעירים.

שנת 2022: האינפלציה האיצה והגיעה ל-5.3% בסיכום השנה – שיעור שלא נראה כמותו כ-20 שנה, מאז 2002. לשם השוואה, זה הרבה מעבר ליעד של 1%–3%, וממחיש עד כמה המצב ב-2022 היה חריג.

אינפלציה זו הייתה חלק מתופעה עולמית: בתחילת 2022 פרצה מלחמת רוסיה-אוקראינה, שגרמה לזינוק במחירי האנרגיה (נפט, גז) ובמחירי סחורות בסיסיות כמו חיטה ותירס. מדינות רבות חוו אינפלציה גבוהה בעקבות המלחמה וההשלכות שלה על שוקי הסחורות. בישראל ראינו עליות במחירי הדלק, החשמל, המזון ועוד. למעשה, בתקופה אוקטובר 2021 עד אוקטובר 2022 עלה מדד המחירים לצרכן בישראל בכ-5.1%, בדומה לממוצע מדינות ה-OECD לאותה תקופה. כלומר, לא היינו לבד במערכה – גל ההתייקרויות היה בינלאומי.

גם גורמים מקומיים תרמו את חלקם: שוק העבודה היה חזק (אבטלה נמוכה), מה שאיפשר לעסקים להעביר חלק מההתייקרויות אל הצרכנים, ובכך "האינפלציה חלחלה" לרוחב המשק. הממשלה ניסתה לפעול להקלת יוקר המחיה (כפי שנפרט בהמשך), אך 2022 תיזכר כשנה של התייקרויות מוחשיות כמעט בכל תחום: בסופרמרקט, בתחנות הדלק, בחשבונות החשמל והמים ועוד.

שנת 2023: אחרי השיא של 2022, האינפלציה התמתנה. מדד המחירים עלה בשנת 2023 בכ-3.0%, בדיוק בגבול העליון של היעד. בתחילת השנה עוד נרשם קצב אינפלציה שנתי גבוה (בחודש ינואר 2023 האינפלציה הגיעה לשיא של 5.4% ב-12 החודשים הקודמים) אבל בהמשך השנה המחירים עלו לאט יותר.

כמה סיבות עיקריות לבלימה באינפלציה: ראשית, מדיניות בנק ישראל – הבנק המרכזי החל כבר ב-2022 להעלות ריבית (מה שמצנן את הביקושים, כפי שנראה בהמשך), והשפעת הריבית הגבוהה בלמה עליות מחירים נוספות. שנית, התמתנות עולמית – ב-2023 החלו להתייצב מחדש שרשראות האספקה בעולם אחרי הקורונה, ומחירי הנפט והסחורות שקטו בהשוואה לשיאים של 2022. אפילו מחירי ההובלה הימית, שטיפסו מאוד בתקופת הקורונה, ירדו בחזרה, וזה עזר להוריד עלויות יבוא.

ולבסוף, באמצע סוף 2023 אירעה מלחמת "חרבות ברזל" בעזה (אוקטובר 2023), שהביאה להאטה בפעילות הכלכלית ברבע האחרון של השנה – מה שתרם באופן זמני להפחתת לחצי אינפלציה (אנשים צרכו פחות בתקופת המלחמה). עם זאת, היו גם כוחות נגדיים: היחלשות השקל במהלך 2023 (שנבעה בין היתר מחוסר ודאות פוליטי סביב הרפורמה המשפטית ואחר כך מהמלחמה) הובילה להתייקרות מסוימת של מוצרים מיובאים. בנוסף, אינפלציית השירותים המקומיים (למשל מסעדות, ביטוח, בילויים) נותרה גבוהה, בהובלת מה שנקרא "מוצרים ושירותים בלתי-סחירים" – דברים שאנו צורכים כאן בארץ ולא מייבאים. בסופו של דבר, האינפלציה השנתית כאמור נבלמה ל-3%, שיעור סביר יותר אך עדיין בקצה העליון של היעד.

שנת 2024: לפי נתוני הלמ"ס, בשנת 2024 האינפלציה הייתה כ-3.2% – שוב מעט מעל גבול היעד. זו השנה השלישית ברציפות שבה האינפלציה בישראל חורגת כלפי מעלה מיעד ה-3% (אומנם 2023 הייתה בדיוק 3%).

בתחילת 2024 נמשכו חלק מהמגמות של 2023: השקל החלש (בעקבות המלחמה) התגלגל למחירי יבוא גבוהים יותר, והאינפלציה ב-12 החודשים עד נובמבר 2024 עמדה על 3.4%. אולם בחודשי סוף 2024 ראינו התמתנות מסוימת: למשל, מדד דצמבר 2024 ירד ב-0.3%-, הפתיע לטובה את האנליסטים, וסייע להוריד את האינפלציה השנתית ל-3.2%. עדיין, 3.2% זה מעל ליעד, מה שמדגיש שהקרב נגד האינפלציה עוד לא הוכרע סופית.

תחילת 2025: נכון לראשית 2025, האינפלציה בישראל נותרה בתחום של מעט מעל 3%. מנתוני החודשים האחרונים (סוף 2024 ותחילת 2025) עולה ששיעור עליית המחירים במונחים שנתיים מתייצב סביב 3%–3.5%. במרץ 2025, למשל, האינפלציה השנתית הייתה כ-3.3% (בהשוואה למרץ 2024) – עדיין מעל היעד אך נמוכה משמעותית משיאי 2022. המגמה תלויה כעת בהרבה גורמים: בהמשך ההתאוששות מהמלחמה, בהתנהגות שער החליפין של השקל, במדיניות הפיסקלית של הממשלה, וכמובן בהחלטות הריבית של בנק ישראל.

ניתן לסכם שבין 2021 ל-2025 ישראל עברה מטווח אינפלציה נמוך לנקודת שיא וממנה חזרה להתכנסות חלקית ליעד. האינפלציה בתקופה הזו לא הייתה תופעה מקומית בלבד אלא חלק מתופעה עולמית רחבה שנבעה מגורמים חד-פעמיים (קורונה, מלחמה באוקראינה) ומגורמים מקומיים (ביקושים מקומיים, שוק עבודה, שערי חליפין). כעת, אחרי שהבנו את הנתונים, נבחן כיצד הרשויות – בנק ישראל והממשלה – הגיבו לאינפלציה הגואה, ומה נעשה כדי להקל על הציבור.

כיצד בנק ישראל והממשלה הגיבו לעליית האינפלציה

המדיניות המוניטרית – ריבית בנק ישראל

הכלי המרכזי למאבק באינפלציה הוא הריבית שקובע הבנק המרכזי. בנק ישראל שואף בעזרת שינויי ריבית להשפיע על הביקוש במשק: כשהאינפלציה גבוהה מדי, הוא מעלה את ריבית בנק ישראל כדי לקרר את המשק, לעודד חיסכון ולהרתיע מפני צריכת יתר. להיפך, כשיש סכנת מיתון ואינפלציה מאוד נמוכה, הבנק יוריד את הריבית כדי לעודד הלוואות וצריכה.

בתקופת הקורונה (2020) הריבית בישראל הגיעה לשפל היסטורי של 0.1% בלבד – רמה שנשמרה עד תחילת 2022. זה תרם להתאוששות הכלכלה מהקורונה, אך ברגע שהאינפלציה הרימה ראש, בנק ישראל שינה כיוון בחדות. החל מחודש אפריל 2022 החל בנק ישראל להעלות את הריבית בקצב מהיר. במהלך שנת 2022 הריבית קפצה מ-0.1% ל-3.25% (נכון לנובמבר 2022). זוהי עליה חדה ביותר בפרק זמן קצר, והיא שיקפה את דחיפות המאבק באינפלציה של 5%+.

המגמה נמשכה גם במחצית הראשונה של 2023 – בנק ישראל המשיך להעלות ריבית עד לרמה של 4.75% במאי 2023. סך הכול, מאפריל 2022 ועד מאי 2023 הריבית עלתה ב-4.65 נקודות אחוז. מדובר ברמה שלא נראתה בישראל שנים רבות, אבל היא דומה לצעדים שננקטו באותה תקופה גם בארה"ב ובאירופה, שם העלאות הריבית היו אפילו חדות יותר.

כיצד העלאת הריבית עוזרת לריסון אינפלציה? ריבית גבוהה מייקרת אשראי: הלוואות נהיות יקרות יותר, משכנתאות וצמודי פריים עולים (כפי שנרחיב), וגם משתלם יותר להשקיע כסף בפיקדון בנקאי במקום לבזבז. כל אלו מפחיתים את הביקוש למוצרים ושירותים במשק, וכאשר אנשים קונים פחות – ללחצים להעלאת מחירים יש סיכוי לפחות.

ואכן, בנק ישראל ציין שהריבית הגבוהה תרמה להתמתנות הצריכה הפרטית, במיוחד דרך התייקרות תשלומי הריבית של בעלי משכנתאות בריבית משתנה. כלומר, אחד הערוצים המרכזיים שדרכם הריבית "נלחמה" באינפלציה היה בדיוק הכבדה על לוקחי הלוואות, כדי לצמצם את סכומי הכסף הפנויים שלהם לצריכה.

נוסיף שבסוף 2023, בעקבות פרוץ המלחמה, בנק ישראל עצר זמנית את העלאות הריבית והתמקד בצעדים לייצוב השווקים (למשל התערבות בשוק המט"ח לתמוך בשקל). נכון לתחילת 2025, הריבית עומדת על סביב 4.75%–5% (הרמה שנקבעה עוד לפני המלחמה). הבנק מאותת שהוא יבחן הורדת ריבית רק כשהוא ישתכנע שהאינפלציה חוזרת בהחלט למסלול היעד בר קיימא. במילים אחרות, עד שלא נראה את האינפלציה יורדת לכ-2% ומתייצבת שם, קשה לצפות לריבית נמוכה כמו שהייתה ב-2020.

הצעדים הממשלתיים לבלימת יוקר המחיה

לצד בנק ישראל, שגם פעולותיו משפיעות בעקיפין על הציבור, הממשלה ניסתה לסייע ישירות לאזרחים בהתמודדות עם התייקרות המחירים. יש לציין שהממשלה אינה יכולה "לבטל" אינפלציה (שהרי אינפלציה היא תופעה מקרו-כלכלית רחבה), אבל היא יכולה לנקוט צעדים נקודתיים להקלה ביוקר המחיה, במיוחד עבור משפחות צעירות ושכבות חלשות. בשנים 2022–2023 ראינו מספר מהלכים כאלה שהתבססו על מדיניות פיסקאלית (תקציב, מיסוי וסובסידיות):

הפחתות מס ישירות: בפברואר 2022 השיק משרד האוצר תוכנית חירום להתמודדות עם יוקר המחיה. במסגרת זו הוכרז על מתן נקודת זיכוי נוספת במס הכנסה להורים לילדים בגילאי 6–12 (הטבת מס בשווי כ-5,352 ₪ לשנה לכל הורה רלוונטי). בנוסף, הורחבה תוכנית מענק עבודה (מס הכנסה שלילי) לעובדים בשכר נמוך – הגדלת המענקים על מנת לתמוך בהכנסות נטו של עובדים אלה. צעדים אלו, בהיקף של מיליארדי שקלים, נועדו להגדיל מעט את הנטו שמקבלים הורים ומשפחות עובדות, בתקווה שיקל עליהם לספוג את עליות המחירים.

הוזלת מחירי מוצרים באמצעות הפחתת מכסים ופתיחת שוק ליבוא: חלק משמעותי מיוקר המחיה בישראל נובע ממחסומי יבוא ותחרות נמוכה בשווקים מוגנים. לכן, כחלק מאותה תוכנית בפברואר 2022, הממשלה הודיעה על ביטול והפחתה של מכסים (מסי יבוא) על מגוון מוצרי מזון בסיסיים, כגון בשר בקר, דגים, רטבים, עוגות וקמח. כמו כן הורחבו מכסות יבוא בפטור ממכס למוצרים כמושמן זית, ביצים ודבש. הרעיון היה להגביר תחרות – לאפשר ליבואנים להביא סחורות זולות יותר מחו"ל, ובכך ללחוץ כלפי מטה את המחירים בארץ. בתחילת 2023, שר האוצר החדש המשיך מגמה זו והודיע על ביטול מכסים נוסף על מוצרי מזון ומוצרי טכנולוגיה, בהמשך לצעדי הממשלה הקודמת.

התערבות במחירי אנרגיה ושירותים ציבוריים: הממשלה והרשויות הרגולטוריות נקטו צעדים כדי לרסן התייקרויות מתוכננות בתעריפים ממשלתיים. למשל, תעריפי החשמל לצרכן היו אמורים לזנק משמעותית בשל עליית מחירי הפחם והגז בעולם. באמצעות התערבות ממשלתית סוכם בינואר 2022 על צמצום היקף העלייה, וצעד זה חסך לצרכנים חלק מההתייקרות. בהמשך, בתחילת 2023, אומנם עלה מחיר החשמל בכ-8% (עקב התייקרות הדלקים בעולם), אבל מיד לאחר מכן התקבלה החלטה להפחית מעט את התעריף חזרה לאור ירידת מחירי האנרגיה והפעלת לחץ מצד גופים צרכניים.

גם בתחום הדלק נקטה הממשלה צעד חריג: במהלך 2022 הוחלט להפחית באופן זמני את מס הבלו על בנזין וסולר, כדי למנוע מהמחיר לצרכן לעלות יותר מדי. צעד זה הוריד את מחיר הבנזין בתחנות בכ-0.5 ₪ לליטר באותה שנה, וסייע לבלום את העלייה החדה במחירי הדלק (שנגרמה מהמלחמה באוקראינה). אמנם צעדי המס הללו היו זמניים, אך בתקופה הקריטית של 2022–2023 הם סיפקו "כרית נחיתה" מסוימת לציבור מול גל ההתייקרויות.

צעדים ממשלתיים אלו הצליחו רק באופן חלקי להתגבר על כוחות השוק. למשל, הסרת מכסים היא מהלך מבורך לטווח הארוך, אבל לוקח זמן עד שתחרות מוגברת מתגלגלת להורדת מחירים מוחשית. ואכן, דו"ח מבקר המדינה ציין שבמקרים מסוימים הפחתת מכס לא תורגמה מיד לירידת מחיר לצרכן עקב מחסור בתחרות בענף. גם הטבות המס למשפחות, למרות שסייעו להכנסה הפנויה, היו בשיעור מוגבל יחסית לעומת גל ההתייקרויות. בסופו של דבר, הכלי היעיל ביותר לשלוט באינפלציה היה ונשאר ריבית בנק ישראל, שמצננת את המשק כולו. אך הצעדים הממשלתיים לפחות נתנו מענה נקודתי והראו שהנושא נמצא גבוה בסדר העדיפויות הלאומי.

קשר ישיר לכיס: השפעת האינפלציה על משכנתאות ולווים צעירים

אינפלציה וריבית הם מושגים מאקרו-כלכליים, אך יש להם השפעה ישירה מאוד על אחד התחומים הרגישים בחיי המשפחות הצעירות בישראל – תחום המשכנתאות. בישראל, זוגות רבים בני 25–40 נמצאים בתהליך של רכישת דירה ראשונה ונוטלים משכנתא, או שכבר שילמו חלק מהלוואת הדיור שלהם. בשנים 2021–2025 אותם לווים חוו שינוי דרמטי בתנאי הסביבה הכלכלית: מתקופה של ריבית כמעט אפסית ועליות מחירים מתונות, למצב של אינפלציה גואה וריבית יקרה. נבחן כיצד שינויים אלה באים לידי ביטוי בחיי היומיום של נוטלי משכנתאות.

בום של משכנתאות בזמנים של ריבית נמוכה (2020–2021)

נחזור לרגע לשלהי 2020 ותחילת 2021. הריבית הייתה כאמור 0.1% – רמה אפסית – והאינפלציה הייתה מזערית או אפסית. באותם ימים כסף היה "זול": הבנקים הציעו משכנתאות בריביות נמוכות מאוד, ושירות החוב (ההחזר החודשי) היה נמוך ביחס להכנסה. יתרה מזו, בדצמבר 2020 ביטל בנק ישראל מגבלה קודמת והחל להתיר ללווים לקחת עד שני-שלישים מהמשכנתא בריבית פריים משתנה (צמודה לריבית בנק ישראל), במקום מגבלה קודמת של שליש בלבד. הכוונה הייתה לסייע ללווים לנצל את הריבית הנמוכה לטובתם (הערכה הייתה שהפריים לא יזנק בקרוב).

התוצאה מכל אלו: ביקוש אדיר למשכנתאות. בשנת 2021 שבר שוק המשכנתאות שיאים – ניתנו משכנתאות חדשות בסכום כולל של כ-116 מיליארד ש"ח, זינוק של כמעט 50% לעומת שנת 2020. למעשה, היקף המשכנתאות השנתי יותר מהכפיל את עצמו בתוך חמש שנים (2016 לעומת 2021). הרבה זוגות ניצלו את "הכסף הזול" כדי לרכוש דירה, מה שגם תרם לביקוש בשוק הדיור ולהמשך העליות במחירי הדירות.

המציאות מתהפכת: ריבית ואינפלציה מזניקות את ההחזרים (2022–2023)

כאשר האינפלציה הרימה ראש ב-2022 ובנק ישראל העלה את הריבית, שוק המשכנתאות התחיל להרגיש את ההשלכות כמעט מיד. יש שני ערוצים עיקריים שבהם אינפלציה וריבית משפיעות על לווי המשכנתא:

ריבית הפריים והמסלולים המשתנים: חלק ניכר מלוקחי המשכנתאות ב-2020–2021 בחרו במסלול פריים עבור נתח גדול מההלוואה, מכיוון שהריבית בו הייתה הנמוכה ביותר. פריים מוגדר כ"ריבית בנק ישראל + 1.5%". כלומר, כשהבסיס היה 0.1%, ריבית הפריים עמדה רק על 1.6% – זול ביותר. אך עם העלאות הריבית האגרסיביות, הפריים טיפס בהתאמה. מנובמבר 2022 פריים כבר היה 4.75% (3.25%+1.5%), ובמהלך 2023 הגיע ל-6.25% בשיא. מדובר ביותר מפי 3 מהריבית שהייתה כשלווה לקח משכנתא ב-2021!

עבור משכנתא גדולה, כל עלייה של 1% בריבית יכולה להוסיף מאות שקלים להחזר החודשי. לווים רבים גילו שההחזר שלהם גדל משמעותית: משפחה שעד 2022 שילמה, למשל, 4,000 ₪ בחודש, מצאה את עצמה משלמת 4,500–5,000 ₪ בחודש ב-2023, בלי שלקחה עוד הלוואה – רק בגלל שהריבית על המסלול המשתנה שלה עלתה. בנק ישראל עצמו ציין שהעלאות הריבית העלו במיוחד את תשלומי הריבית של בעלי משכנתאות בריבית משתנה, מה שכמובן צמצם את הכנסתם הפנויה להוצאות אחרות.

הצמדה למדד (אינפלציה) על קרן המשכנתא: במסלולי משכנתא צמודי מדד, גובה ההחזר החודשי אינו קבוע בערכים נומינליים – הוא מתעדכן לפי מדד המחירים לצרכן. המשמעות היא שכאשר יש אינפלציה, קרן ההלוואה "תופחת" באותו שיעור. למשל, אם נותרו ללווים 500,000 ₪ לשלם ובשנה האחרונה הייתה אינפלציה של 5%, הקרן מתעדכנת לכ-525,000 ₪ מבחינת הבנק, וההחזרים העתידיים יחושבו על בסיס הסכום הגבוה יותר.

בישראל מסלולים צמודי-מדד מוצעים לרוב בריבית קבועה (נמוכה יותר מריבית לא-צמודה), וזה היה אטרקטיבי בשנים של אינפלציה כמעט אפסית. אבל כשמדד המחירים מזנק, יתרת החוב של הלווים הצמודים מזנקת יחד איתו. כך, מי שלקח משכנתא צמודה לפני 2022 ציפה לאינפלציה בסביבות 2% לשנה, אך קיבל בפועל ~5% ב-2022 ועוד ~3% ב-2023. המשמעות היא שהחוב שלו גדל מהר מהמתוכנן. אמנם השכר במשק גם עלה בתקופה הזו, אבל לרוב לא בקצב של 5% בשנה – כך שחלק מהלווים הרגישו "מרדף" שבו המשכורת נטו שלהם רודפת אחרי החזר המשכנתא התופח. יש לציין שאינפלציה גם שוחקת את ערך החוב במונחים ריאליים (כי השקל שווה פחות), אבל זו נחמה תיאורטית: בפועל, מה שחשוב למשק בית הוא כמה שקלים יוצאים מהחשבון בכל חודש, והמסלולים הצמודים גבו יותר שקלים מדי חודש.

התוצאה של שני הערוצים הללו הייתה עליה משמעותית בעומס המשכנתא על משקי הבית. צעירים רבים מצאו את עצמם נאלצים לתכנן מחדש את התקציב: לקצץ בהוצאות אחרות, לדחות טיול או רכישת רכב, ואפילו לבחון אפשרות מיחזור משכנתא – כלומר, שינוי תמהיל ההלוואה כדי להפחית סיכונים. למשל, חלק מהלווים שקלו לעבור ממסלול פריים למסלול בריבית קבועה (למרות שהריבית הקבועה כבר עלתה, היא לפחות נותנת ודאות), או לפרוס את המשכנתא על פני יותר שנים כדי להקטין את ההחזר החודשי. כל הצעדים האלה הם תגובות מיידיות של משפחות להתייקרות הבלתי צפויה בהחזרי המשכנתא.

ירידה בביקוש למשכנתאות חדשות והשלכות על שוק הדיור

כאשר לקחת משכנתא הפך יקר בהרבה, באופן טבעי פחות אנשים מיהרו להתחייב להלוואה גדולה. הנתונים בשטח מראים זאת בצורה ברורה: בשנת 2023 נלקחו משכנתאות חדשות בהיקף של 71.7 מיליארד ₪ בלבד, ירידה חדה של 40% בהשוואה ל-2022. זהו בלימה בחריקת בלמים, אחרי השיאים של 2021–2022. עיקר הירידה בביקוש נבעה מעליית הריבית, שהפכה את המימון לדיור ליקר וקשה יותר להשגה.

ריבית הפריים, כאמור, הגיעה ל-6.25% ב-2023, וגם הריביות הקבועות (הלא-צמודות) עלו לרמות של 5% ואף יותר במשכנתאות חדשות – לעומת כ-2%-3% שנה-שנתיים קודם לכן. במצב כזה, עבור זוג צעיר, ייתכן והתשלום החודשי על דירה מסוימת פשוט חורג מהיכולת הכלכלית שלהם, למרות שב-2021 אותה דירה עוד נראתה בהישג ידם.

חשוב להזכיר שאומנם האינפלציה פוגעת בכוח הקנייה, אך היא גם מגדילה (נומינלית) את ההכנסות הממשלתיות ממסים ומשכורות מסוימות. כך שב-2022–2023 חלק מהשכירים קיבלו העלאות יוקר (הצמדה למדד) ושכר המינימום התעדכן, מה שקצת משפר את יכולתם לשלם את ההחזר. אך לא כל אחד מקבל הצמדה מלאה למדד בשכרו, ולכן בפועל הייתה שחיקה בהכנסה הפנויה.

ומה קרה למחירי הדירות? כאן ראינו שינוי כיוון: לאחר עליות דו-ספרתיות של מחירי הדיור ב-2021 ובמחצית הראשונה של 2022, התחילה התמתנות ואפילו עצירה בעליית המחירים. לפי נתוני הלמ"ס, קצב ההתייקרות השנתי של הדירות נבלם מסביבות 18% בשיא ל-0% ברבעון האחרון של 2022 (כלומר, בסוף 2022 המחירים כמעט לא עלו לעומת הרבעון הקודם). בשנת 2023 היו חודשים שראו אף ירידות קלות במחירי הדיור במספר מחוזות בארץ.

אחד הגורמים המרכזיים לכך היה הירידה בביקוש לרכישת דירות בגלל הריבית הגבוהה: פחות זוגות יכלו או רצו לקנות דירה חדשה, מה שהוריד לחץ מהשוק. במילים פשוטות, ההתייקרות של המשכנתאות בלמה את בועת הנדל"ן במידה מסוימת.

עבור צעירים שעדיין לא קנו דירה, זו הייתה התפתחות דו-משמעית: מצד אחד המחירים הפסיקו לטפס בטירוף (ואף ירדו מעט), מצד שני המשכנתא הנדרשת עדיין יקרה מאוד. חלקם החליטו "לשבת על הגדר" – להמשיך לשכור דירה ולחכות שהריבית תרד בעתיד לפני שיקפצו לעסקת רכישה.

טיפים והתמודדויות לצעירים בעולם של אינפלציה

צעירים בני 25–40 שלקחו או מתכננים לקחת משכנתא בתקופה אינפלציונית צריכים לנווט בזהירות. הנה כמה נקודות לסיכום בהקשר זה:

הבנת הסיכון במסלולים משתנים: השנים האחרונות היו שיעור חשוב בכך שאמנם מסלול פריים או צמוד מדד זול יותר בתחילת הדרך, אבל הוא עלול להתייקר מאוד. כדאי לגוון את תמהיל המשכנתא ולא לשים את כל הביצים בסל אחד. למשל, לשקול לשלב מסלול בריבית קבועה (לא צמודה) עבור חלק מההלוואה, כדי שלפחות חלק מהחוב יהיה מוגן מתנודות ריבית ואינפלציה.

תכנון תקציב עם מרווחי ביטחון: בתקופה שבה יוקר המחיה בלתי צפוי, מומלץ לתכנן את ההוצאות החודשיות באופן שמרני. בפרט, בעת לקיחת משכנתא חדשה, לבחון שההחזר החודשי לא מתקרב לתקרת היכולת של משק הבית. רצוי להשאיר מרווח של כמה מאות שקלים לפחות, למקרה שההחזר יעלה (במסלול משתנה או צמוד). מי שכבר יש לו משכנתא וראה את ההחזר עולה, חשוב שיעדכן את התקציב המשפחתי – אולי להפחית בהוצאות משתנות (פנאי, מסעדות) כדי לא להיכנס לגרעון.

מעקב וניצול הזדמנויות למחזור הלוואה: שוק המשכנתאות דינמי. אם וכאשר הריבית תרד בעתיד, יש היגיון לבדוק אפשרות למחזר את המשכנתא – כלומר, לקחת הלוואה חדשה בריבית נמוכה יותר ולסגור את הישנה. זה יכול לחסוך הרבה כסף לאורך חיי המשכנתא. גם במצב הנוכחי, יש תחרות בין הבנקים וניתן להתמקח על תנאי הריבית, בעיקר עבור לווים אמינים עם הכנסה טובה. צעירים הפכו מודעים יותר לאפשרויות אלה בשנים האחרונות.

ייעוץ ופיזור סיכונים: בתקופה סוערת, אל תתביישו לפנות לייעוץ משכנתאות מקצועי. יועץ בלתי תלוי יכול לעזור להבין איזה תמהיל מתאים לפרופיל הסיכון שלכם. אולי לשלב חלק בריבית קבועה צמודה למדד וחלק בריבית קבועה לא-צמודה, ועוד חלק בפריים – וכך לפזר את הסיכון בין אינפלציה לריבית. המטרה היא שאף תרחיש (אינפלציה גבוהה או ריבית גבוהה) לא יגרום לכם לעלייה בלתי נסבלת בכל ההחזר, אלא שתמיד חלק מההלוואה "יתנהג יפה". הפתרון האופטימלי שונה מאדם לאדם, אבל העיקר הוא מודעות לסיכונים וניהול אקטיבי שלהם.

סיכום

האינפלציה בישראל בשנים 2021–2025 הייתה חריגה בעוצמתה ביחס לעשורים קודמים, והשפעותיה ניכרו בכל בית – במחירי המזון, החשבונות, השכר הדירה וגם בהחזרי המשכנתא. ניסינו כאן להסביר בשפה פשוטה מהי אינפלציה, מדוע היא עלתה בתקופה הזו (גורמים גלובליים ומקומיים), וכיצד הרשויות הגיבו בכלים של ריבית ותקציב.

עבור צעירים ומשפחות שלקחו הלוואות דיור, השנים האחרונות היו אתגר לא קטן: תוכניות כלכליות השתנו, חלומות על דירה הפכו מורכבים יותר למימוש, ונדרשה הסתגלות למציאות פיננסית חדשה. החדשות הטובות הן שנראה שהאינפלציה נמצאת במגמת התמתנות מסוימת, והמשק הסתגל חלקית. עם זאת, חשוב להמשיך לעקוב בזהירות אחרי ההתפתחויות.

צעירים בני זמננו למדו שעליהם להיות יותר מעורבים ומתעניינים בכלכלה – להבין מה המשמעות כשמדברים בחדשות על מדד, אינפלציה או החלטת ריבית, כי הדברים האלה מתרגמים ישירות למחיר הקוטג' במכולת ולגובה התשלום החודשי לבנק. בסופו של דבר, ידע הוא כוח. הבנת מושגי האינפלציה והריבית עוזרת לקבל החלטות טובות יותר – בין אם זה במעמד נטילת משכנתא, ובין אם בהתנהלות השוטפת בתקופות של יוקר מחיה.

בתקווה, בעזרת ניהול מדיניות אחראית ורפורמות להגברת התחרות, ישראל תצליח להשיב את האינפלציה לרמה נמוכה ויציבה, מה שיאפשר לצעירים לתכנן את עתידם הכלכלי בביטחון רב יותר.