ניתוח של עדי שטרן משטרן משכנתאות לרכישה משותפת, 25 באוקטובר 2025

מבוא: אתגר הדיור בישראל והפתרון המשותף

שוק הנדל"ן בישראל, המאופיין בעליית מחירים מתמדת, מציב אתגר משמעותי בפני אזרחים רבים, ובפרט בפני זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה. המכשול העיקרי הוא הדרישה להון עצמי מינימלי, שכיום עומד על 25% לפחות מערך הנכס עבור דירה יחידה . במציאות של דירות שמחירן חוצה בקלות את רף שני מיליון השקלים, מדובר בסכום של מאות אלפי שקלים שקשה מאוד לגייס.

כתגובה לאתגר זה, התפתחה בשנים האחרונות אסטרטגיה פופולרית ויצירתית: רכישת נכס בשותפות. מודל זה, בו שני אנשים או יותר (חברים, בני משפחה, או שותפים עסקיים) חוברים יחד לרכישת דירה, מאפשר איגום משאבים והתגברות על מחסום ההון העצמי הגבוה . הדירה נרשמת בטאבו על שם כל השותפים, בהתאם לחלקם היחסי בעסקה.

אך כאן עולה שאלת המפתח, שהיא לב ליבו של מאמר זה: כיצד מממנים רכישה כזו? האם המערכת הבנקאית מאפשרת לכל שותף לפנות לבנק אחר, לקבל משכנתא נפרדת על חלקו היחסי בנכס, ובכך לפצל את הסיכון וההתחייבות? או שמא נדרש פתרון מימוני מאוחד?

מאמר זה ינתח לעומק את הסוגיה, יציג את עמדת הבנקים, יפרט את המסגרת המשפטית הנדרשת, ויספק מדריך מעשי לביצוע נכון של רכישה משותפת.

התשובה הקצרה וההיגיון הבנקאי: מדוע משכנתא אחת לנכס אחד?

לשאלת הליבה – האם כל שותף יכול לקבל משכנתא בנפרד על חלקו בדירה – התשובה במודל הבנקאי הסטנדרטי בישראל היא, ברוב המכריע של המקרים, לא. ככלל, בנקים אינם מאשרים מספר משכנתאות נפרדות, במיוחד לא מבנקים שונים, על נכס אחד הרשום כיחידה רישומית אחת (חלקה אחת בטאבו).

ההיגיון מאחורי מדיניות נוקשה זו נטוע עמוק בניהול הסיכונים של הבנק. ניתן לפרק אותו לשלושה מרכיבים עיקריים:

1. הנכס כבטוחה בלתי ניתנת לחלוקה

מבחינת הבנק, המשכנתא היא הלוואה המובטחת באמצעות שעבוד של נכס מקרקעין. הבנק רואה את הנכס – הדירה כולה – כיחידה אחת, שלמה, המשמשת כבטוחה לפירעון ההלוואה . הרעיון של שעבוד "חצי דירה" או "חלק בלתי מסוים" (המוגדר בחוק כבעלות "במושע") הוא סבוך ובעייתי מאוד עבור הבנק. במקרה של כשל בפירעון ההלוואה על ידי אחד השותפים, כיצד יוכל הבנק לממש רק "חצי נכס"? מכירת חצי דירה במכרז פומבי היא הליך כמעט בלתי אפשרי, והשווי שיתקבל יהיה נמוך משמעותית, מה שחושף את הבנק להפסדים גדולים.

2. המודל המועדף: לווים משותפים באחריות "ביחד ולחוד"

הפתרון שהבנקים דורשים הוא הסכם משכנתא אחד, שבו כל השותפים חתומים כ"לווים משותפים". במבנה זה, כל אחד מהשותפים אחראי לפירעון מלוא סכום ההלוואה, ולא רק לחלקו היחסי. מונח משפטי זה, "אחריות ביחד ולחוד" (Joint and Several Liability), הוא אבן יסוד במדיניות הבנק. הוא מבטיח שאם שותף אחד מפסיק לשלם, הבנק יכול לדרוש את מלוא התשלום החודשי מכל אחד מהשותפים האחרים, או מכולם יחד. מבנה זה מקטין דרמטית את סיכון הבנק ומעניק לו מספר כתובות לגביית החוב.

3. פישוט תהליכים והפחתת סיכון תפעולי

ניהול מספר הלוואות נפרדות על נכס בודד, במיוחד אם הן מבנקים שונים, יוצר כאוס תפעולי ומשפטי. מי הבנק בעל קדימות בשעבוד? כיצד מתאמים את הליכי הגבייה? מצב כזה של "שעבודים צולבים" הוא סיוט משפטי שהבנקים נמנעים ממנו בכל מחיר. לכן, הדרישה למשכנתא אחת עם לווים משותפים מייצרת הליך פשוט, ברור ובעל סיכון נמוך בהרבה עבור המערכת הפיננסית.

המסגרת המשפטית והפיננסית: איך עושים את זה נכון?

לאחר שהבנו כי הדרך למימון רכישה משותפת עוברת דרך משכנתא אחת, חיוני להבין כיצד בונים את העסקה באופן נכון ומקצועי. הצלחת המהלך תלויה בשני יסודות מרכזיים: הסדרה משפטית ברורה באמצעות הסכם שיתוף, והבנת ההשלכות הפיננסיות של המימון המשותף.

תת-חלק א': הכלי החשוב ביותר – הסכם שיתוף במקרקעין

הכלי המשפטי החשוב ביותר להסדרת היחסים בין שותפים בנכס הוא "הסכם שיתוף במקרקעין". על פי סעיף 29 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, הסכם זה הוא חוזה לכל דבר ועניין, המסדיר את ניהול המקרקעין, השימוש בהם, וכן את זכויותיהם וחובותיהם של השותפים.

מעבר להיותו כלי למניעת סכסוכים עתידיים, הסכם השיתוף הפך בשנים האחרונות לתנאי סף הכרחי לקבלת משכנתא. בנקים רבים דורשים לראות הסכם שיתוף מפורט, חתום, ולעיתים קרובות גם רשום בטאבו, כתנאי לאישור המימון . ההסכם מוכיח לבנק כי השותפים חשבו על כל ההיבטים של השותפות וגיבשו מנגנונים לפתרון בעיות, מה שמפחית את סיכון הבנק.

סעיפים קריטיים בהסכם השיתוף:

• חלוקת שימוש והחזקה: הגדרה ברורה של אופן השימוש בנכס. אם מדובר בדירת שותפים להשכרה, הסעיף יגדיר את החלקים המשותפים (סלון, מטבח) והפרטיים (חדרים).
• ניהול הוצאות והכנסות: קביעת מנגנון מדויק לחלוקת תשלומי המשכנתא, ארנונה, ועד בית, תיקונים, וכן אופן חלוקת ההכנסות משכירות. מומלץ מאוד לפתוח חשבון בנק משותף וייעודי לניהול כספי הנכס .
• מנגנון קבלת החלטות: כיצד יתקבלו החלטות מהותיות? (למשל, מכירת הנכס, שיפוץ גדול, בחירת שוכרים). האם נדרשת הסכמת הרוב או פה אחד?
• מנגנון יציאה ("אקזיט"): זהו אחד הסעיפים החשובים ביותר. הוא מסדיר מה קורה כאשר אחד השותפים רוצה למכור את חלקו. נהוג לקבוע "זכות סירוב ראשונה" (BMB – Buy Me Buy You) לשותפים הנותרים, ולקבוע מנגנון להערכת שווי הנכס על ידי שמאי מוסכם.
• רישום בטאבו: רישום הסכם השיתוף בלשכת רישום המקרקעין מעניק לו תוקף משפטי מחייב גם כלפי צדדים שלישיים (כמו רוכש עתידי של חלק מהנכס), מה שמכונה "כוח יפה כלפי צד ג'" .

תת-חלק ב': השלכות המימון המשותף

ההחלטה לקחת משכנתא משותפת נושאת בחובה מספר השלכות פיננסיות קריטיות שכל השותפים חייבים להבין לעומק.

חישוב אחוז המימון (LTV): הכלל המחמיר

זוהי אחת הנקודות המכריעות והפחות מוכרות. כאשר הבנק קובע את שיעור המימון המקסימלי (LTV – Loan to Value) לעסקה, הוא בוחן את כלל הלווים:

• אם שני השותפים הם רוכשי דירה ראשונה, הם זכאים לעד 75% מימון.
• אך אם עבור שותף א' זו דירה ראשונה, ועבור שותף ב' זו דירה שנייה (דירה להשקעה), הבנק ייתן את אחוזי המימון על פי הממוצע בין הלווים. לצורך הדוגמה – לווה שיכול לקבל 76% מימון ולווה שיכול לקבל 50% מימון יועלו לקבל ביחד עד 62.5% מימון

בדיקת יכולת החזר ודירוג אשראי

הבנק יאחד את ההכנסות הפנויות של כלל השותפים כדי לחשב את יכולת ההחזר החודשית. עם זאת, הוא גם יבחן את היסטוריית האשראי וההתנהלות הפיננסית של כל לווה בנפרד. דירוג אשראי נמוך, היסטוריה של צ'קים חוזרים או בעיות אחרות של אחד השותפים עלולים להוביל לדחיית בקשת המשכנתא כולה או להרעה משמעותית בתנאיה (ריבית גבוהה יותר).

הון עצמי ועלויות נלוות

על השותפים להציג לבנק הוכחות להון עצמי משותף המספיק להשלמת העסקה, בהתאם לאחוז המימון שנקבע. בנוסף, יש לתכנן מראש את אופן חלוקת העלויות הנלוות המשמעותיות: מס רכישה (שעשוי להיות שונה לכל שותף בהתאם למעמדו), שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, עלות שמאי ועוד.

חלופות אפשריות (והאם הן כדאיות?)

בעוד שהמסלול הבנקאי הסטנדרטי הוא הדרך המלך, קיימות מספר חלופות תיאורטיות. חשוב לבחון אותן בזהירות, תוך הבנת היתרונות והחסרונות המהותיים של כל אחת.

1. משכנתא חוץ-בנקאית

גופים פיננסיים שאינם בנקים (כמו חברות ביטוח, בתי השקעות או פלטפורמות להלוואות חברתיות) מציעים לעיתים גמישות רבה יותר במבנה ההלוואה. תיאורטית, ייתכן שגוף כזה יסכים למבנה מימון יצירתי יותר. עם זאת, יש לכך מחיר: הריביות במשכנתאות חוץ-בנקאיות גבוהות לרוב באופן משמעותי מאלו של הבנקים, תנאי ההלוואה פחות נוחים, והפיקוח הרגולטורי עליהם פחות הדוק . אפשרות זו שמורה בדרך כלל למקרים מורכבים או למסורבי משכנתא בבנקים, ויש לגשת אליה בזהירות מרבית.

2. התאגדות כחברה בע"מ

השותפים יכולים להקים חברה ייעודית (חברת נכס) שתרכוש את הדירה. במקרה זה, החברה היא שתפנה לבנק לקבלת מימון. פתרון זה משנה לחלוטין את אופי העסקה:

• סוג המימון: זו לא תהיה "משכנתא לדיור" אלא "הלוואה עסקית" או "משכנתא מסחרית". תנאי המימון, הריביות ותקופת ההלוואה שונים ומותאמים לעסקים .
• מורכבות תפעולית ומיסויית: ניהול חברה דורש הנהלת חשבונות, הגשת דוחות שנתיים, ויש לו השלכות מיסוי מורכבות (מס חברות, מיסוי דיבידנד וכו').

פתרון זה אינו מתאים לרוב המכריע של רכישות דירה למגורים או להשקעה סטנדרטית, והוא רלוונטי יותר ליזמים או לפרויקטים בהיקף גדול.

3. קבוצת רכישה

חשוב להבחין בין רכישה בשותפות לבין קבוצת רכישה. בקבוצת רכישה, קבוצה של פרטים מתארגנת יחד לרכישת קרקע ובנייה משותפת של פרויקט . מודל המימון כאן שונה לחלוטין וכולל ליווי בנקאי לפרויקט כולו. גם כאן, הסכם השיתוף בין חברי הקבוצה הוא קריטי, אך זהו מודל עסקי שונה במהותו מרכישת דירה קיימת על ידי מספר שותפים.

סיכום ומסקנות: המדריך המעשי לרכישה משותפת

הניתוח מראה בבירור כי האפשרות של כל שותף לקחת משכנתא נפרדת על חלקו בדירה אינה ריאלית במערכת הבנקאית הנוכחית. הדרך המקובלת, הבטוחה והנכונה למימון רכישה משותפת היא באמצעות נטילת משכנתא אחת, שבה כל השותפים רשומים כלווים משותפים, תוך הסדרת כל היבטי השותפות בהסכם שיתוף מפורט.

רכישת דירה בשותפות היא "חתונה" כלכלית. הצלחתה אינה תלויה רק במציאת הנכס הנכון, אלא בבניית תשתית משפטית ופיננסית איתנה מהיום הראשון.

להלן מפת הדרכים להצלחה בתהליך:

1. בחירת שותף אמינה: זהו הבסיס להכל. מעבר ליכולת הכלכלית, חיוני לבחור שותף בעל מטרות דומות, תקשורת פתוחה ורמת אמון גבוהה. יש לקיים תיאום ציפיות מלא לגבי מטרת ההשקעה, טווח הזמן, ודרכי הפעולה במצבי משבר.
2. ליווי משפטי מקצועי: שכירת עורך דין מומחה למקרקעין אינה המלצה, אלא חובה. תפקידו לערוך הסכם שיתוף מקיף שיצפה פני עתיד ויסדיר כל תרחיש אפשרי, החל מניהול שוטף וכלה בפירוק השותפות. זו ההשקעה הטובה ביותר למניעת סכסוכים יקרים בעתיד.
3. ייעוץ משכנתאות: פנייה ליועץ משכנתאות בלתי תלוי היא צעד חכם. היועץ ינתח את הפרופיל הפיננסי המשותף של כלל הלווים, יזהה מראש בעיות פוטנציאליות (כמו השפעת שותף-משקיע על אחוז המימון), יסייע בבניית תמהיל נכון וינהל משא ומתן מול הבנקים להשגת התנאים הטובים ביותר.
4. הבנה פיננסית מלאה: על כל השותפים להבין את משמעות האחריות "ביחד ולחוד", את השפעת מצבו הפיננסי של כל אחד על תנאי העסקה כולה, ולתכנן יחד את כל ההיבטים הכלכליים של העסקה, כולל ההון העצמי והעלויות הנלוות.

לסיכום, רכישת דירה בשותפות היא אכן הזדמנות מצוינת עבור רבים "לעלות על רכבת הנדל"ן" בישראל. עם זאת, הצלחתה מותנית בתכנון קפדני, הסדרה משפטית ברורה, והבנה מעמיקה של כללי המשחק הפיננסיים. פעולה נכונה על פי העקרונות שהותוו במאמר זה תהפוך את האתגר להזדמנות אמיתית ותסלול את הדרך להשקעה מוצלחת ונטולת הפתעות.