כשאתם נכנסים לבנק לקחת משכנתא, אתם יושבים בצד אחד של השולחן והבנק בצד השני. לכל אחד מכם אינטרסים שונים, אך לבנק יש יתרון משמעותי: הוא יודע בדיוק איזה מסלול הכי רווחי עבורו. האם אתם יודעים?
הרווחיות המדהימה של הבנקים במשכנתאות
ניתוח של דוחות חמשת הבנקים הגדולים חושף תמונה מפתיעה: בשנת 2021, הבנקים הרוויחו כ-47.8 אגורות נטו מכל שקל של הכנסה ממשכנתאות – עלייה משמעותית מ-38% ב־2018. שיעור גבוה זה משקף הן מרווחי ריבית נדיבים למדי (ההפרש בין ריבית המשכנתא לריבית "עוגן" של אג"ח ממשלתיות) והן את היקף תיק המשכנתאות ההולך וגדל (צמיחה שנתית של כ-11–12% ב-2021).
לאחרונה נרשמה מגמת ירידה קלה במרווחי הריבית, בשל התייקרות הריבית והגברת התחרות, אך עדיין – הרווחיות נשארת גבוהה במיוחד. השורה התחתונה של חמשת הבנקים הגדולים בישראל הסתכמה ברווחי שיא של כ-30 מיליארד ש"ח בשנת 2024, בעיקר הודות לפעילות האשראי, כולל תיק המשכנתאות הגדל.
מסלולי המשכנתא העיקריים בישראל
בישראל קיימים מספר מסלולי משכנתא מרכזיים, ולכל אחד מאפיינים שונים:
1. ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ)
- ריבית קבועה לאורך כל התקופה
- החזר חודשי קבוע ויציב
- הבנק לוקח על עצמו את הסיכון האינפלציוני
- ריבית התחלתית גבוהה יחסית (לדוגמה: 4.7%)
- לרוב לתקופות של עד 20–25 שנה
2. ריבית קבועה צמודה למדד
- ריבית קבועה, אך הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן
- החזר חודשי התחלתי נמוך יותסית, אך עולה עם האינפלציה
- הלווה נושא בסיכון האינפלציוני
- ריבית התחלתית נמוכה יותר (לדוגמה: 3.2% + הצמדה)
- לרוב לתקופות ארוכות של 20–30 שנה
3. ריבית משתנה כל 5 שנים
- ריבית קבועה לחמש שנים, ואז מתעדכנת
- הקרן אינה צמודה למדד
- סיכון בינוני: הלווה חשוף לשינויי ריבית כל 5 שנים
- ריבית התחלתית נמוכה יותר מקל"צ
4. ריבית פריים
- ריבית משתנה לפי ריבית בנק ישראל + מרווח קבוע
- משתנה באופן תכוף (כל מספר חודשים)
- אינה צמודה למדד
- לרוב הריבית הנמוכה ביותר בטווח הקצר
למה המסלול הצמוד למדד הוא הרווחי ביותר לבנקים?
הבנקים מעדיפים את המסלול הצמוד למדד ממספר סיבות חשובות:
1. "פיתוי" הריבית הנמוכה
הבנק מושך לקוחות עם תשלום חודשי התחלתי נמוך יותר. במסלול צמוד מדד, הריבית ההתחלתית נמוכה (למשל 3.2%) לעומת קל"צ (למשל 4.7%). זה גורם ללווים לחשוב שהם מקבלים "עסקה טובה".
2. העברת הסיכון האינפלציוני ללווה
הבנק מעביר את כל סיכון האינפלציה לכתפי הלווה. כאשר האינפלציה עולה, הלווה משלם יותר – הן על הקרן והן על הריבית. זה הימור חד-צדדי עבור הבנק: אם האינפלציה עולה, הבנק מרוויח יותר. אם האינפלציה יורדת, הבנק עדיין מקבל את הריבית הקבועה שהוסכם עליה.
3. תקופת החזר ארוכה יותר
במסלול צמוד מדד, הבנקים נוטים להציע תקופות החזר ארוכות יותר (עד 30 שנה). ככל שהתקופה ארוכה יותר, כך הבנק גובה יותר ריבית לאורך זמן. לדוגמה, כ-34% מההלוואות הצמודות ניתנו לתקופה של 20-25 שנה, לעומת כ-20% בלבד במסלול הקל"צ.
4. רווחיות גבוהה יותר בטווח הארוך
בואו נראה דוגמה מספרית:
| מסלול | ריבית אמיתית | אינפלציה שנתית | תקופה | תשלום חודשי התחלתי | סה"כ תשלומים | ערך נוכחי (בהיוון 3%) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| צמוד מדד | 3.2% | 3% | 30 שנה | ~6,880 ₪ | ~2,070,000 ₪ | ~1,409,000 ₪ |
| קל"צ | 4.7% | 0% | 30 שנה | ~5,186 ₪ | ~1,867,000 ₪ | ~1,230,000 ₪ |
כפי שניתן לראות, בהנחה של אינפלציה קבועה של 3% לשנה, הלווה במסלול הצמוד ישלם כ-200,000 ₪ יותר לאורך חיי ההלוואה! גם לאחר היוון התשלומים העתידיים (כלומר, חישוב ערכם הנוכחי), המסלול הצמוד מניב לבנק כ-15%-20% יותר רווח.
הסיכונים עבור הלווה במסלול צמוד מדד
במסלול צמוד מדד, הלווה לוקח על עצמו סיכונים משמעותיים:
- חשיפה מלאה לאינפלציה – כל עלייה במדד המחירים מגדילה את ההחזר החודשי.
- קרן הולכת וגדלה – בשונה ממסלולים אחרים, הקרן אינה יורדת בקצב קבוע אלא גדלה עם האינפלציה.
- קושי בתכנון תקציבי ארוך טווח – קשה לחזות את ההחזר החודשי בעוד 10 או 15 שנים.
- הפתעות לא נעימות – בתקופות של אינפלציה גבוהה, הלווים עלולים להיתקל בהחזרים חודשיים גבוהים משמעותית ממה שציפו.
האסטרטגיה החכמה ללקיחת משכנתא
איך אפשר להתמודד עם האסטרטגיה של הבנקים? הנה כמה טיפים חשובים:
- פיזור סיכונים חכם – שילוב מסלולים שונים (פריים, קל"צ וצמוד) מאפשר הגנה מסיכוני ריבית ואינפלציה.
- הבנת המספרים האמיתיים – אל תסתכלו רק על התשלום החודשי הראשוני. חשבו על העלות הכוללת לאורך כל חיי ההלוואה.
- התייחסות לתחזיות אינפלציה – בתקופות בהן צפויה אינפלציה גבוהה, כדאי להימנע ממסלולים צמודי מדד.
- בחירת תקופת החזר מתאימה – תקופה ארוכה מדי עלולה להגדיל משמעותית את העלות הכוללת.
- ייעוץ מקצועי אובייקטיבי – ייעוץ שאינו מוטה לטובת הבנק יכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.
המומחים של שטרן משכנתאות: בצד שלכם
כשאתם לוקחים משכנתא, אתם צריכים מישהו שיהיה בצד שלכם מול הבנק. המומחים של שטרן משכנתאות מבינים היטב את האסטרטגיות של הבנקים ויודעים כיצד לבנות תמהיל משכנתא שמתאים בדיוק לצרכים ולמטרות שלכם – ולא למטרות הרווח של הבנקים.
אנחנו נבנה עבורכם תמהיל משכנתא אופטימלי, ננהל משא ומתן מול הבנק לקבלת התנאים הטובים ביותר, ונלווה אתכם לאורך כל התהליך – מהבחירה הראשונית ועד לחתימה על המסמכים.
קבעו פגישת ייעוץ עם המומחים של שטרן משכנתאות עוד היום!
בפגישה תקבלו ניתוח מקיף של המצב הכלכלי שלכם והמלצות מותאמות אישית לתמהיל המשכנתא האופטימלי עבורכם. נדאג שתקבלו את ההחלטה הטובה ביותר עבור העתיד הכלכלי שלכם.
צרו קשר עוד היום בטלפון: כוכבית 3416 או השאירו פרטים באתר שלנו ואנחנו נחזור אליכם.
