האם החלום על דירה משלכם מתרחק? אתם לא לבד.

70% מהישראלים עדיין מחזיקים בדירה – אבל המספר הזה יורד כל שנה. מחירים שמזנקים ב-7.7%, ריביות שמטפסות ל-4.5%, והון עצמי של חצי מיליון שקלים שקשה לחסוך – השילוב הזה הופך את החלום הישראלי על דירה בבעלות למשימה כמעט בלתי אפשרית עבור רבים.

אבל יש גם צד שני למטבע: מי שכן יודע לנווט נכון בשוק המשכנתאות, מי שמבין את כללי המשחק ומתחמק מהמלכודות – יכול לחסוך מאות אלפי שקלים ולהפוך את החלום למציאות.

ב"שטרן משכנתאות", אנחנו לא רק מנתחים את השוק – אנחנו עוזרים לכם לנצח אותו. מאז 2011, אנחנו מלווים אלפי משפחות בתהליך המורכב של לקיחת משכנתא, בונים תמהילים מותאמים אישית, מנהלים משא ומתן אגרסיבי מול הבנקים, וחוסכים ללקוחותינו סכומים עצומים. כי בסופו של דבר, משכנתא זה לא רק מספרים – זה העתיד שלכם.

במאמר המקיף הזה, תגלו:

• מדוע פחות ישראלים מצליחים להחזיק בדירה, ומה זה אומר עליכם
• את המלכודות המשפטיות והכלכליות שמחכות לכם (כמו רישום דירה על שם ילדים)
• איך לצלוח את שוק המשכנתאות המשתנה – מהמשבר של 2023 להזדמנויות של 2025
• ובעיקר – איך ייעוץ מקצועי ואובייקטיבי יכול לחסוך לכם מאות אלפי שקלים ושנים של דאגות

אם אתם רוכשי דירה ראשונה, משקיעים בנדל"ן, או סתם רוצים להבין לאן השוק הולך – הניתוח הזה בשבילכם.

מבוא: תמונת מצב של שוק הדיור הישראלי – בין חלום למציאות כלכלית

החלום הישראלי על "דירה משלי" ניצב בשנת 2025 בצומת דרכים מורכב מתמיד. מצד אחד, שוק הנדל"ן ממשיך להפגין עוצמה, עם עליית מחירים שנתית של 7.7% בשנת 2024, המעידה על ביקוש איתן. מצד שני, נתון מטריד חושף את הצד השני של המטבע: שיעור הבעלות על דירות בישראל נמצא במגמת ירידה מתמשכת, והגיע לשפל של 70.6% בלבד נכון ליולי 2024, ירידה של כמעט 5 נקודות אחוז בעשור. פרדוקס זה – מחירים עולים ובעלות יורדת – חושף מציאות כלכלית מורכבת, שבה רכישת דירה הופכת למשימה מאתגרת יותר עבור חלקים הולכים וגדלים של האוכלוסייה.

מאמר זה נועד לצלול לעומק הנתונים, לנתח את הכוחות המניעים את שוק הדיור הישראלי, ולבחון את ההשלכות מרחיקות הלכת של מגמות אלו על רוכשי דירות, משקיעים, ושוק המשכנתאות הדינמי.

ננסה להבין מדוע פחות ישראלים מצליחים להחזיק בדירה, כיצד הריכוזיות בשוק משפיעה על כולנו, ומהם הסיכונים וההזדמנויות בתופעות כמו רישום דירות על שם ילדים. נעשה זאת תוך הסתמכות על נתונים רשמיים של בנק ישראל, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וניתוחים כלכליים עדכניים.

כדי לנווט במבוך הפיננסי הזה, אנו נשענים על המומחיות והניסיון של "שטרן משכנתאות", חברת ייעוץ ותיקה הפועלת מאז 2011. החברה, המנוהלת על ידי עדי שטרן – כלכלן, אנליסט ומרצה בכיר בעל רישיון לניהול השקעות – חרתה על דגלה לספק ניתוח אובייקטיבי וכלים מעשיים להתמודדות עם המציאות המורכבת.

החזון שלנו, כפי שבא לידי ביטוי בעבודת החברה, הוא להעניק לכל לקוח ולקוחה שקט נפשי וביטחון כלכלי בתהליך לקיחת המשכנתא, מתוך הבנה עמוקה שהחלטה זו מעצבת את עתידם לשנים רבות. ניתוח זה מושתת על אותם עקרונות: בהירות, מקצועיות וראייה רחבה של טובת הפרט והמשפחה.

התמונה הגדולה: מדוע שיעור בעלי הדירות בישראל נמצא בירידה?

ניתוח נתונים היסטורי: עשור של שחיקה

הירידה בשיעור הבעלות על דירות אינה תופעה חולפת, אלא מגמה עקבית ומדאיגה שנמשכת כבר למעלה מעשור. ניתוח נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המבוססים על מרשם הדירות והמבנים הארצי, חושף תמונה ברורה: אם בשנת 2013, 75.2% ממשקי הבית בישראל התגוררו בדירה בבעלותם, הרי שנכון ליולי 2024, שיעור זה צנח ל-70.6%.

כדי להבין את משמעות המספרים, נתרגם את האחוזים לערכים מוחלטים. בשנת 2024, מתוך מלאי של 2.96 מיליון דירות, כ-2.1 מיליון דירות נמצאות בבעלות. בעוד שמספר הדירות הכולל גדל, הפער בין קצב גידול האוכלוסייה לקצב בניית הדירות, יחד עם עליית המחירים, דוחף יותר ויותר משקי בית לשוק השכירות. במילים אחרות, בעשור אחד, מאות אלפי משקי בית נוספים מצאו את עצמם בצד השוכר של המשוואה, במקום בצד הבעלים.

ניתוח הסיבות המרכזיות לירידה

שחיקת מעמד בעלי הדירות נובעת משילוב קטלני של שלושה גורמים כלכליים מרכזיים, אשר יצרו "סופה מושלמת" עבור רוכשי הדירות הפוטנציאליים.

מחסום המחיר: החלום המתרחק

הגורם הברור והמיידי ביותר הוא עליית המחירים הבלתי פוסקת. שנת 2024 לבדה הסתיימה עם זינוק של 7.7% במדד מחירי הדיור הארצי. המחיר הממוצע לדירה בישראל חצה את רף 2.2 מיליון השקלים, ובאזורי הביקוש הוא גבוה משמעותית. לדוגמה, בתל אביב, המחיר הממוצע לדירת 3.5-4 חדרים נושק ל-4.9 מיליון שקלים. עליית מחירים זו מקדימה באופן עקבי את עליית השכר הממוצע במשק, מה שמרחיב את הפער בין היכולת הכלכלית של משקי הבית לבין עלות הדיור.

מכשול הריבית: עלות הכסף המאמירה

במקביל לזינוק במחירים, סביבת הריבית הגבוהה הפכה את המימון לרכישת דירה ליקר משמעותית. מאז תחילת 2024, ריבית בנק ישראל התייצבה על רמה של 4.5%, מה שהציב את ריבית הפריים, עליה מבוסס חלק ניכר מהמשכנתאות, על 6.0%. ריבית גבוהה מתורגמת ישירות להחזר חודשי גבוה יותר. לדוגמה, על משכנתא ממוצעת של כ-918,000 שקלים, כל אחוז עלייה בריבית יכול לייקר את ההחזר החודשי במאות שקלים, ולהוסיף עשרות ומאות אלפי שקלים לעלות הכוללת של ההלוואה לאורך השנים. הדבר מרתיע רוכשים רבים שחוששים שלא יוכלו לעמוד בנטל התשלומים, במיוחד לאור אי-הוודאות לגבי עתיד הריבית.

אתגר ההון העצמי: המשוכה הראשונה והגבוהה ביותר

השילוב של מחירים גבוהים וריבית גבוהה יוצר מכשול שלישי ומכריע: הקושי בגיוס הון עצמי. לפי הנחיות בנק ישראל, רוכשי דירה ראשונה נדרשים להון עצמי של לפחות 25% משווי הנכס. עבור דירה ממוצעת של 2.2 מיליון שקלים, מדובר בסכום של 550,000 שקלים – סכום שרוב הזוגות הצעירים מתקשים לחסוך. המצב חמור עד כדי כך שכ-30% מנוטלי המשכנתאות מדווחים על צורך בלקיחת הלוואות נוספות, יקרות יותר, כדי להשלים את ההון העצמי הנדרש. תופעה זו מכניסה אותם למעגל חובות מסוכן עוד לפני שלקחו את השקל הראשון מהמשכנתא, ומדגישה את חשיבות התכנון הפיננסי המוקדם.

מבט גיאוגרפי ודמוגרפי: פערים מתרחבים

הירידה בבעלות על דירות אינה אחידה וחושפת פערים גיאוגרפיים ודמוגרפיים עמוקים. תל אביב, לב ליבה הכלכלי והתרבותי של ישראל, מובילה את מגמת השכירות עם שיעור בעלות של 60.4% בלבד. נתון זה משקף את יוקר המחיה הקיצוני בעיר, אורח חיים המעדיף גמישות על פני בעלות, ושוק שכירות מפותח. לעומת זאת, בפריפריה ובמגזר הערבי התמונה שונה לחלוטין. במחוז הצפון, למשל, שיעור הבעלות עומד על 79.5%, ובקרב האוכלוסייה הערבית הוא מגיע ל-88.2%. נתונים אלו מצביעים על דפוסי מגורים קהילתיים, חשיבות תרבותית של בעלות על קרקע ובית, ושוק נדל"ן בעל מאפיינים שונים מאלו של גוש דן.

ההשלכות על שוק המשכנתאות

שלושת המחסומים – מחיר, ריבית והון עצמי – הופכים את תהליך רכישת הדירה למורכב ומאתגר מאי פעם. אם בעבר לקיחת משכנתא הייתה בעיקר עניין טכני של השוואת ריביות, כיום היא דורשת אסטרטגיה פיננסית מקיפה. רוכשים נדרשים להבין לעומק את תמהילי המשכנתא השונים, לנהל סיכונים הקשורים לשינויים בריבית ובאינפלציה, ולמצוא פתרונות יצירתיים לגיוס ההון העצמי. בסביבה כזו, החשיבות של ייעוץ משכנתאות מקצועי ובלתי תלוי הופכת קריטית. יועץ מומחה יכול לסייע לרוכשים למקסם את יכולות המימון שלהם, לבנות תמהיל מותאם אישית שיעמוד במבחן הזמן, ובסופו של דבר, לגשר על הפער בין החלום לדירה לבין המציאות הכלכלית המאתגרת.

צד שני של המטבע: ריכוזיות בשוק הדיור ועליית מעמד המשקיעים

נתונים על בעלות מרובה: מי מחזיק במפתחות?

במקביל לירידה בשיעור האנשים המחזיקים בדירה אחת, אנו עדים לתופעה הפוכה ומטרידה: עלייה בריכוזיות הבעלות בשוק הדיור. בעוד שהחלום לדירה ראשונה מתרחק מרבים, קבוצה קטנה יחסית של האוכלוסייה מרכזת בידיה מספר גדל והולך של נכסים.

לפי נתונים עדכניים של משרד האוצר מיוני 2025, בישראל ישנם כ-386 אלף איש המחזיקים בשתי דירות לפחות, המהווים כ-18% מכלל בעלי הדירות. מתוכם, כ-92 אלף מחזיקים בשלוש דירות ויותר. נתונים אלו, אף שהם מראים ירידה קלה בפעילות המשקיעים בשנה האחרונה, מצביעים על מבנה שוק שבו חלק ניכר ממלאי הדירות להשכרה מוחזק על ידי מיעוט. מגמה זו מחריפה את הפערים החברתיים: מצד אחד, משפחות המתקשות לרכוש את דירתן היחידה, ומצד שני, משקיעים המשתמשים בנדל"ן כאפיק להגדלת הונם.

האתגרים וההזדמנויות של המשקיע

סביבת הפעולה של המשקיע בנדל"ן הפכה למורכבת בשנים האחרונות. מחד, הפוטנציאל לרווח מעליית ערך הנכסים ומהשכרתם עדיין קיים, במיוחד לאור הביקוש הגובר לשכירות. מאידך, הממשלה ובנק ישראל הציבו חסמים משמעותיים במטרה לצנן את השוק.

החסם המרכזי הוא מס הרכישה הגבוה על דירה להשקעה, העומד על 8% למדרגה הראשונה. מס זה מייקר משמעותית את עלות הכניסה להשקעה. בנוסף, מגבלות המימון על משקיעים (עד 50% משכנתא) והריבית הגבוהה הפכו את המינוף הפיננסי לפחות אטרקטיבי. ואכן, הנתונים מראים תגובה ברורה של השוק: היקף המשכנתאות שנלקחו על ידי משקיעים צנח בחדות. לדוגמה, במחצית הראשונה של 2025, מספר הדירות שרכשו משקיעים נפל ב-17% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2024.

תפקידו של יועץ המשכנתאות עבור קהלים שונים

מורכבות זו מדגישה את התפקיד הכפול והחיוני של יועץ המשכנתאות המקצועי, המספק ערך מוסף הן לרוכשי דירה ראשונה והן למשקיעים.

• עבור רוכשי דירה ראשונה: בשוק תחרותי שבו הם מתמודדים מול משקיעים מנוסים, יועץ אובייקטיבי כמו אלו ב"שטרן משכנתאות" פועל כ"עורך הדין" הפיננסי שלהם מול הבנקים. תפקידו הוא לאתר את פתרונות המימון המיטביים, לנהל משא ומתן אגרסיבי על הריביות, ולבנות תמהיל שיאפשר להם לעמוד בהחזרים בביטחון לאורך שנים. היועץ מסייע להם להתמודד עם חסמי ההון העצמי והריבית, ולהפוך את חלום הדירה למציאות בת-השגה.
• עבור משקיעים: עבור קהל זה, הייעוץ מתמקד באופטימיזציה של ההשקעה. יועץ מומחה יסייע למשקיע לבנות אסטרטגיית מימון נכונה, תוך התחשבות בהיבטי מס, תזרים מזומנים וניהול סיכונים. הוא ידע להציג פתרונות מימון יצירתיים, כגון משכנתא לכל מטרה כנגד נכס קיים, ולבחור במסלולי משכנתא המותאמים לאופק ההשקעה. המטרה היא למקסם את התשואה על ההון תוך מזעור עלויות המימון והסיכונים, והכל במסגרת החוק.

תכנון מס או מלכודת? תופעת רישום הדירות על שם הילדים

בחיפוש אחר דרכים להתמודד עם יוקר הדיור ונטל המס הכבד, התפתחה בשנים האחרונות תופעה נרחבת של "תכנון מס יצירתי": רכישת דירה ורישומה על שם אחד הילדים. המניע ברור ופשוט – חיסכון כספי משמעותי. אך האם מדובר בתכנון מס לגיטימי או במלכודת משפטית וכלכלית שעלולה להתפוצץ בעתיד?

הרציונל מאחורי התופעה: החיסכון במס

האטרקטיביות של מהלך זה טמונה בהטבות המס המשמעותיות השמורות לרוכשי "דירה יחידה". הורים שכבר מחזיקים בדירה בבעלותם, ורוכשים דירה נוספת להשקעה, מחויבים במס רכישה גבוה של 8%-10%. לעומת זאת, אם הדירה נרכשת על שם ילד בגיר שזוהי דירתו היחידה, הוא זכאי למדרגות מס מופחתות משמעותית.

החיסכון יכול להיות דרמטי. ניקח לדוגמה דירה בשווי 2 מיליון שקלים. כ"דירה נוספת", מס הרכישה עליה יעמוד על כ-160,000 שקלים (8% מהשווי). לעומת זאת, כ"דירה יחידה" על שם הילד, מס הרכישה יהיה כ-20,538 שקלים בלבד (חישוב לפי מדרגות מס רכישה לדירה יחידה, נכון ל-2025). מדובר בחיסכון פוטנציאלי של כ-140,000 שקלים. מעבר לכך, המהלך נועד לאפשר בעתיד מכירה של אחת הדירות (של ההורים או של הילד) בפטור ממס שבח, וליהנות מפטור ממס על דמי שכירות (עד התקרה הקבועה בחוק).

המסגרת החוקית – "חזקת התא המשפחתי"

רבים מההורים אינם מודעים לעיקרון משפטי מרכזי בדיני מיסוי מקרקעין: "חזקת התא המשפחתי". סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין קובע במפורש כי "יראו רוכש ובן זוגו… וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים… כרוכש אחד".

המשמעות חד-משמעית: רישום דירה על שם ילד קטין (מתחת לגיל 18) אינו מעניק כל הטבת מס. לצורך חישוב המס, רשויות המס יראו את הרכישה כאילו נעשתה על ידי ההורים, ויחייבו אותם במס רכישה מלא כדירה נוספת. החוק נועד למנוע בדיוק את תכנון המס הזה, מתוך הנחה שקטין אינו בעל יכולת כלכלית עצמאית לרכוש דירה, והפעולה נעשית מטעמם של הוריו. בנוסף, כל פעולה בנכס הרשום על שם קטין (כמו מכירה או לקיחת משכנתא) דורשת אישור מבית המשפט לענייני משפחה, מה שמסרבל מאוד את ניהול הנכס.

רישום על שם ילד בגיר (מעל 18) – היתרונות והסיכונים

כאשר הרישום נעשה על שם ילד בגיר, "חזקת התא המשפחתי" אינה חלה, והטבת המס אכן יכולה להתממש. אך כאן בדיוק טמונה המלכודת, והיא טומנת בחובה סיכונים משפטיים וכלכליים משמעותיים שהורים רבים אינם נותנים עליהם את הדעת:

עמדת הרשויות והמלצות מקצועיות

חשוב להבין שרשות המסים עוקבת בדריכות אחר עסקאות מסוג זה. אם יתברר שהרישום על שם הילד היה מלאכותי ונועד אך ורק להתחמקות ממס (למשל, אם ההורים הם אלו שנהנים מפירות השכירות ומנהלים את הנכס בפועל), הרשות עלולה לפסול את העסקה, לדרוש את תשלום המס המלא בתוספת קנסות וריביות, ואף לראות בכך עבירה פלילית.

כאן נכנס תפקידו האחראי של יועץ המשכנתאות. יועץ מקצועי ואתי, כמו הצוות ב"שטרן משכנתאות", לעולם לא ימליץ על מהלך שמטרתו התחמקות ממס. תפקידנו הוא להציג בפני הלקוחות את התמונה המלאה – היתרונות לצד הסיכונים המשפטיים והכלכליים העצומים. אנו מכווינים את לקוחותינו לתכנון פיננסי ומשפחתי ארוך טווח, חוקי ונכון, ששם בראש סדר העדיפויות את הביטחון של התא המשפחתי כולו. לעיתים, תשלום מס כחוק הוא המחיר הנמוך ביותר לשלם עבור שקט נפשי והימנעות מסיבוכים הרסניים בעתיד.

שוק המשכנתאות 2023-2024: ממשבר להתאוששות זהירה

שוק המשכנתאות בישראל חווה בשנתיים האחרונות טלטלה עזה, המשקפת את אי-הוודאות הכלכלית והביטחונית. לאחר שנת שיא היסטורית ב-2022, הגיעה שנת 2023 שהוגדרה כשנת משבר, ואחריה שנת 2024 שהראתה סימני התאוששות ברורים, אם כי זהירים.

שנת המשבר – 2023

שנת 2023 תיזכר כשנת הצניחה החופשית של שוק המשכנתאות. היקף המשכנתאות החדשות שנטל הציבור הסתכם בכ-71 מיליארד שקלים בלבד – ירידה דרמטית של כ-40% לעומת שנת 2022, שבה נשבר שיא כל הזמנים עם היקף של כ-120 מיליארד שקלים.

הסיבות למשבר היו ברורות:

• עליית הריבית החדה: סדרת העלאות הריבית על ידי בנק ישראל, שהביאה את ריבית הפריים לשיא של 6.25%, ייקרה באופן דרסטי את עלות הכסף והרתיעה לווים רבים.
• אי-ודאות כלכלית: האטה בצמיחה וחששות ממיתון גרמו למשקי בית רבים לדחות החלטות כלכליות גדולות.
• מלחמת "חרבות ברזל": פרוץ המלחמה באוקטובר 2023 הכניסה את השוק לקיפאון כמעט מוחלט. נתוני אוקטובר הראו שפל של 4 שנים בהיקף המשכנתאות.

המשבר בא לידי ביטוי גם בעלייה בפיגורי התשלומים, עדות לקושי הגובר של לווים לעמוד בהחזרים החודשיים.

סימני התאוששות – 2024

שנת 2024, לעומת זאת, החלה והמשיכה במגמת התאוששות מרשימה. כבר בחודש מאי 2024 נרשם היקף משכנתאות של 7.79 מיליארד שקלים – שיא של כמעט שנתיים. ההתאוששות נמשכה לאורך השנה, כאשר בדצמבר 2024 נרשם שיא של כל הזמנים בהיקף חודשי של 14 מיליארד שקלים, אם כי נתון זה הושפע מנהירה של רוכשים להקדים עסקאות לפני העלאת מע"מ צפויה.

בסך הכל, שנת 2024 הסתיימה עם היקף משכנתאות של כ-93.2 מיליארד שקלים, ועם מכירות של 101,040 דירות – עלייה של 40.8% לעומת 2023. הגורמים להתאוששות כוללים ציפיות בשוק לירידת ריבית, התייצבות מסוימת של המצב הביטחוני, ושחרור של "ביקושים כבושים" ממשקי בית שהמתינו על הגדר.

נקודת המבט של "שטרן משכנתאות"

התקופה התנודתית הזו מדגישה יותר מכל את חשיבות הניהול המקצועי של המשכנתא. בתקופות משבר, יועץ מומחה יכול לסייע ללווים קיימים לבחון כדאיות של מיחזור משכנתא, לנצל הקלות שונות המוצעות על ידי הבנקים, ולמנוע כניסה לסחרור חובות. בתקופות של התאוששות, הוא יכול לסייע לרוכשים חדשים לנצל חלונות הזדמנויות, לנהל משא ומתן יעיל מול הבנקים שחוזרים להתחרות על הלקוחות, ולבנות תמהיל נכון שיגן עליהם מפני עליות ריבית עתידיות.

"שנת 2023 הייתה מבחן לחוסן הפיננסי של משקי הבית, ושנת 2024 הראתה את יכולת ההסתגלות של השוק. אנו צופים כי השנים 2025-2026 יהיו שנות מפנה, שבהן יתקבעו כללי משחק חדשים בריביות ובתמהילים. מי שיבין את הסביבה המשתנה ויקבל ייעוץ נכון ומבוסס נתונים, יוכל לא רק לצלוח את התקופה אלא גם לנצל הזדמנויות ולחסוך מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא."
– עדי שטרן, מנכ"ל שטרן משכנתאות

התובנה הזו מדגישה כי משכנתא אינה מוצר מדף, אלא כלי פיננסי דינמי. ניהול נכון שלו, במיוחד בתקופות של תהפוכות, הוא המפתח לביטחון כלכלי ולמימוש מוצלח של עסקת הנדל"ן.

מסקנות והמלצות: כיצד צולחים את שוק הדיור הישראלי?

סיכום התמונה הכוללת: אתגרים ומגמות

ניתוח עומק של שוק הדיור והמשכנתאות בישראל חושף תמונה מורכבת ורבת-פנים. המגמות המרכזיות שזיהינו מציירות מציאות מאתגרת עבור חלקים גדולים מהציבור:

• שחיקת הבעלות: החלום הישראלי לדירה בבעלות הופך פחות נגיש, עם ירידה עקבית בשיעור בעלי הדירות בעשור האחרון.
• ריכוזיות גוברת: במקביל, השוק מתאפיין בריכוזיות גוברת, כאשר מיעוט של משקיעים מחזיק בנתח הולך וגדל של דירות, מה שמחריף את הפערים החברתיים.
• שוק משכנתאות תנודתי: שוק המשכנתאות הוכיח את רגישותו הגבוהה לשינויים מאקרו-כלכליים וביטחוניים, עם מעבר חד ממשבר עמוק ב-2023 להתאוששות מהירה ב-2024.
• מורכבות משפטית ופיננסית: ניסיונות של הציבור להתמודד עם יוקר המחיה באמצעות "תכנוני מס" יצירתיים, כמו רישום דירות על שם ילדים, חושפים אותם לסיכונים משפטיים וכלכליים משמעותיים.

האתגר המרכזי העולה מתמונה זו הוא הקושי הגובר של משקי בית, ובמיוחד זוגות צעירים, להשיג דיור בר-השגה ובבעלות פרטית. הדבר יוצר לחץ כלכלי, מגביר את אי-השוויון, ומשפיע על מבנה החברה הישראלית כולה.

פתרונות ודרכי פעולה

התמודדות עם אתגרים בסדר גודל כזה דורשת פעולה משולבת, הן ברמת המדיניות הלאומית והן ברמת ההתנהלות הפיננסית של הפרט.

ברמת המדיניות: על הממשלה לפעול להגדלת היצע הדירות באופן משמעותי, לא רק באמצעות שחרור קרקעות אלא גם על ידי הסרת חסמים בירוקרטיים וקיצור תהליכי תכנון ובנייה. במקביל, יש צורך בפיתוח שוק שכירות מוסדי, ארוך טווח ומפוקח, שיספק אלטרנטיבה יציבה והוגנת למי שאינם יכולים או רוצים לרכוש דירה.

ברמת הפרט: המפתח להתמודדות עם המציאות המורכבת הוא הגברת המודעות והאוריינות הפיננסית. על רוכשי דירות פוטנציאליים להבין את גודל ההתחייבות שהם נוטלים על עצמם, ללמוד את שפת המשכנתאות, ולתכנן את עתידם הכלכלי באופן מושכל.

המלצה מרכזית – חשיבות הייעוץ המקצועי

בסופו של יום, ההחלטה הפיננסית הגדולה והמשמעותית ביותר בחיי רוב הישראלים – לקיחת משכנתא של מאות אלפי או מיליוני שקלים לעשרות שנים – הפכה למורכבת מדי מכדי לקבל אותה לבד. המפגש בין הלווה, שלרוב חסר ידע וניסיון, לבין הבנק – גוף עסקי משומן שמטרתו למקסם רווחים – הוא מפגש עם פערי כוחות וידע עצומים.

כאן טמונה החשיבות הקריטית של עבודה עם יועץ משכנתאות חיצוני, אובייקטיבי ומקצועי. יועץ כזה אינו מותרות, אלא צורך חיוני. תפקידו הוא לעמוד בצד של הלקוח, ורק בצד שלו. חברות ייעוץ מובילות כמו "שטרן משכנתאות" פועלות מתוך מחויבות מוחלטת לאינטרס של הלווה. הן מביאות לשולחן ידע מעמיק על המערכת הבנקאית, יכולת ניהול משא ומתן, וראייה פיננסית רחבה.

היועץ בונה עבור הלקוח תמהיל משכנתא המותאם אישית ליכולותיו, לצרכיו ולתוכניותיו העתידיות. הוא מנהל עבורו את הסיכונים, חוסך לו עשרות ומאות אלפי שקלים בריביות ובעלויות נלוות, ומעל הכל – מעניק לו שקט נפשי וביטחון בתהליך המלחיץ והמפרך. בעולם שבו כללי המשחק משתנים ללא הרף, ליווי מקצועי הוא המצפן הבטוח ביותר בדרך לבית משלכם.

________________________________________________________________________________________________________________

חמש שאלות ותשובות מרכזיות

שאלה 1: מדוע שיעור בעלי הדירות בישראל יורד?

תשובה: שיעור הבעלות על דירות בישראל ירד מ-75.2% ב-2013 ל-70.6% ב-2024, בגלל שילוב של שלושה גורמים מרכזיים: (1) עליית מחירים בלתי פוסקת – 7.7% ב-2024 בלבד, כאשר המחיר הממוצע לדירה חצה 2.2 מיליון שקלים; (2) ריבית גבוהה – ריבית בנק ישראל על 4.5% והפריים על 6%, מה שמייקר משמעותית את ההחזר החודשי; (3) קושי בהון עצמי – רוכשי דירה ראשונה נדרשים ל-25% הון עצמי (כ-550,000 שקלים על דירה ממוצעת), סכום שרוב הזוגות הצעירים מתקשים לחסוך. התוצאה: מאות אלפי משקי בית נאלצים לשכור במקום לקנות.

שאלה 2: האם כדאי לרשום דירה על שם הילדים לחיסכון במס?

תשובה: זוהי מלכודת משפטית מסוכנת. אמנם ניתן לחסוך עד 140,000 שקלים במס רכישה על ידי רישום על שם ילד בגיר (מעל 18), אך הסיכונים עצומים: (1) אובדן מלא של שליטה – הדירה בבעלות משפטית מלאה של הילד; (2) סיכון בגירושין – הדירה עלולה להיכלל בחלוקת רכוש עם בן/בת הזוג; (3) סיכון נושים – הדירה חשופה לעיקולים במקרה של חובות; (4) סיבוכי ירושה – חלוקה לא שוויונית בין האחים. חשוב לדעת: רישום על שם קטין (מתחת 18) לא מעניק כל הטבה – "חזקת התא המשפחתי" מחייבת במס מלא כדירה נוספת. ייעוץ מקצועי ואתי הוא קריטי לפני קבלת החלטה כזו.

שאלה 3: איך משפיעה הריבית הגבוהה על יכולת הרכישה שלי?

תשובה: ריבית גבוהה מתרגמת ישירות לעלויות משמעותיות. עם ריבית פריים של 6% (נכון ל-2024-2025), על משכנתא ממוצעת של 918,000 שקלים, כל אחוז עלייה בריבית מוסיף מאות שקלים להחזר החודשי ועשרות אלפי שקלים לעלות הכוללת לאורך שנים. זו הסיבה שבשנת 2023 היקף המשכנתאות צנח ב-40% לעומת 2022. אבל יש גם הזדמנות: יועץ משכנתאות מקצועי יכול לבנות תמהיל חכם המשלב מסלולים שונים (קבוע, משתנה, פריים), להגן עליכם מפני עליות עתידיות, ולנהל משא ומתן על ריביות טובות יותר. ההבדל בין תמהיל טוב לגרוע יכול להגיע למאות אלפי שקלים.

שאלה 4: מה קרה בשוק המשכנתאות ב-2023-2024 ולאן זה הולך?

תשובה: 2023 הייתה שנת משבר: היקף המשכנתאות צנח ל-71 מיליארד שקלים (ירידה של 40% מ-2022), בגלל עליית ריבית חדה, אי-ודאות כלכלית, ומלחמת "חרבות ברזל" שהקפיאה את השוק. 2024 הראתה התאוששות מרשימה: ההיקף עלה ל-93.2 מיליארד שקלים עם 101,040 דירות שנמכרו (עלייה של 40.8%), בעיקר בזכות ציפיות לירידת ריבית והתייצבות מסוימת. התחזית ל-2025-2026: שנות מפנה עם כללי משחק חדשים בריביות ובתמהילים. מי שיקבל ייעוץ נכון ומבוסס נתונים, יוכל לא רק לצלוח את התקופה אלא גם לנצל הזדמנויות ולחסוך מאות אלפי שקלים.

שאלה 5: למה אני צריך יועץ משכנתאות? האם זה לא עוד הוצאה מיותרת?

תשובה: יועץ משכנתאות מקצועי הוא לא הוצאה – הוא השקעה שחוסכת לכם מאות אלפי שקלים. הסיבות: (1) פערי כוחות וידע – המפגש בינכם לבין הבנק הוא לא שוויוני; הבנק מנסה למקסם רווחים, אתם צריכים מישהו שעומד רק בצד שלכם. (2) תמהיל מותאם אישית – יועץ בונה תמהיל שמתאים ליכולותיכם, לצרכיכם ולתוכניותיכם, ומנהל את הסיכונים בצורה נכונה. (3) ניהול משא ומתן – יועץ מנוסה מנהל משא ומתן אגרסיבי מול הבנקים ומשיג תנאים טובים יותר. (4) שקט נפשי – ההחלטה הפיננסית הגדולה ביותר בחייכם (מאות אלפי או מיליוני שקלים לעשרות שנים) צריכה להתקבל נכון. "שטרן משכנתאות" פועלת מאז 2011 מתוך מחויבות מוחלטת לאינטרס שלכם בלבד, עם ניתוח אובייקטיבי וראייה פיננסית רחבה.